- Доколкото знам, в момента се подготвя алтернативна на Националното сдружение „Недвижими имоти“ организация, която да предложи собствен законопроект за дейността на брокерите.
Безспорно е, че трябва да има публичен регистър на брокерите на имоти и само вписаните в регистъра да могат да упражняват професията. Дискутира се какви трябва да бъдат критериите за вписване в регистъра и за институцията, която трябва да поддържа регистъра. Доколкото знам колегите, които са на мнение, че регистъра на брокерите трябва да се поддържа от държавна структура – министерство, агенция или друго ведомство, планират да се обединят в организация, която да защитава позицията им и да я наложи в практиката.
- Нека поговорим малко за пазара на имоти. Ваши колеги отчитат, че има някакво оживление, естествено не това, което се случваше допреди няколко години. Вие какви наблюдения имате?
Наблюденията ми за оживление на пазара на имоти са доста разнопосочни, поне ако изхождам от разговорите с колеги. Това е свързано с цените, на които се предлагат имотите и цените, на които се извършват продажби. Общоизвестен факт е, че се сключват сделки на цени, които се различават с 30-50% от офертните цени, т.е. имотите са надценени и цените им не са съобразени с възможностите на купувачите.
Има икономически показатели, които подкрепят това твърдение. Цената на един имот е наемът, който може да се получи от него за 10 години. Ако един имот в среден квартал със средно качество се отдава под наем за 400лв. на месец, то цената му е 48 000лв. (400лв./месец х 120 месеца).
Цената на един имот е доходът на едно домакинството за 3 години. Средната работна заплата у нас е около 700 лева. Това означава, че един работещ човек би трябвало да може да си купи гарсониера със средно качество в среден квартал за 25 200лв. (700лв. месечна заплата х 36 месеца).
Както виждаме от обявите за продажби, имоти от примерите се предлагат на пазара от 2 до 3 пъти по-скъпо.
- Каква корекция виждате?
Поевтиняване около два - до три пъти. Сега продажби стават случайно. Продават или хора, които са притеснени финансово и нямат избор по различни причини, или хора, които са разумни. Икономистите казват: „парите днес са по-скъпи от парите утре”, т.е. по-добре е да имаш пари днес, да работиш с тях и те да носят доход, отколкото продавачът да очаква да получи неизвестна сума пари в необозримо бъдеще.
Очертава се икономическата криза да продължи 10 и повече години. Отлагането на продажба на имот за едно бъдещо време не е в полза на продавача.
- Ако се запази сегашното темпо на спад на цените, което отчитат и от статистическия институт, и агенциите на базата на тяхната си статистика, колко време ще продължи тази корекция? Може ли да се очаква някакъв период от време, в който отново да има рязко пропадане?
Цените на имотите ще се понижават, докато стигнат нива, съизмерими с покупателните възможности на купувачите. Не очаквам обаче рязка промяна в цените на имотите, нито в посока поевтиняване, нито в посока поскъпване.
- Как Вие определяте какво е „нормален“ пазар?
За мен пазарът е нормален, когато един брокер прави поне по една сделка месечно.
преди 11 години Всеки трябва да управлява поне елементарно парите, с които разполага. В банка в България ти дават доходност от около 5% годишна лихва. Същите тези твои пари, ако вложиш в имот е нормално да ти носят малко по-голяма доходност - напр. 7-7,5%, което се равнява на срок на откупуване на имота от 13-14 години /100% делим на 7-7,5%=13-14години/. Тези 13,5 години Х 12 месеца = 162 месеца, които умножени по месечния наем на този жилищен имот дават стойността на имота към настоящия момент в България /напр. 162 Х 600 лв/месец в Младост = 97000 лв = 50000 евро настояща стойност на двустаен апартамент/. Това е точната истина, която г-жа Найденова искаше да ви каже. За всяка от страните в света цената на жилищния имот се формира по този начин. Тогава, когато в България се осмисли тази истина ще се нормализират пазарните отношения на недвижимите имоти. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Не съм казвал, че имотите не могат да паднат, но не и с повече от 2 процента годишно. Каквото мина, мина. Новото в София вече расте. Мерете в заплати, но отчитайте и кредитите. Кога точно са били евтини у нас имотите не помня. И при соца бяха скъпи. В Англия ръста е 5 процента годишно - как го вързвате това със заплати бе хора? Руснаците спасиха реално пазара по морето, а чужденците в София. То си личи и по цените. Лошо е да имаме кметове ръснаци обаче. Варна няма софийски заплати, но има софийски цени. Купуването на панелка за живеене не съм наричал инвестиция. Данъка по имоти вече е до голяма степен нормализиран и не надвишава един наем. Тези с по 6 и повече апартамента няма да го вдигнат мисля. То у нас банка кога ли е дала лихва дето да е поне равна на инфлацията - май никога. Нивото на възвращаемост на имоти го дават 6-7 процента и не отричам у нас да е малко под средното, то икономиката е замряла. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Що се отнася до цените на жилищата, аз не мисля че те ще паднат с много. Ние сме такава страна, в която все още не всичко е разпределено. Я имаш имот за продажба, я рушвет от нещо и най лесното е като се видиш с пари да си купиш жилище, когато не можеш да управляваш парите си. Затова винаги ще има дребни продажби.Това което ще се промени обаче е, че хората ще почнат много по масово да живеят под наем, защото в България им е по рентабилно. Това е. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Браво, най-накрая да прочета истинска статия, подкрепена с емпирични доказателства за реална норма на възвращаемост.Много пъти съм казал, че в момента доходността е около 4%, това е по-малко от колкото банков депозит би ти дал.Една инвестиция от НИ трябва търси задоволителна възращаемост на инвеститора от сорта на 10% +-1-2%, от другата страна 2 до 3 годишни заплати е отново реално колко трябва да е цената - или иначе казано 25% от заплата на месец да отива по това перо. Сега ще скокнат, много хора че това са глупости - силно съветвам да направите вие сами справка и да видите, че около 2002-3 преди да почне сериозно надуване доходността е била +10% сега е 4% :) отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Приятелю, аз ти говоря за инвестиции и финанси, не за руснаци и фукльофци от провинцията.Ако аз разполагам с 100 лв, ще търся начини тези пари да ми носят дивиденти. Най сигурния начин е в банка в Германия например и получаваш 3 - 4 лв дивидент на година.Ако си купя жилище и получавам възвращаемост от 5%, а от тях трябва да приспадна ремонти, такса смет, данък, подобрения на входа ... накрая я ти остане 2-3% я не. Аз тук не бих могъл да си покрия и минималните пропуснати ползи.Това е математиката. А който не може да смята, точно в такива времена пати най много.Илюзия е да се говори, че ще дойдат руснаците и ще спасят пазара. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години RE:Това е най-мъдрото интервю на тема недвижими имоти, което съм прочел през последните 15 години!Благодаря, г-жо Найденова!!!===========================================================Тони ,това е интервю на спекулант - харесва ти,защото чакаш обещаното ефтинКо пазаруване - лъже те , успокоява те .......----------такива хора могат само датата да ти кажат няма ефтиния , отмениха я.........въвеждат пак Скъпите имоти отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Да започнат да нормализират данък имоти.. пък да видим дали няма правилото да влезе в сила. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Няма такова правило 100 наема да са цена на имота. По скоро това е старо правило, а правилата се променят. Имаме около 6-6.5 процента възвращаемост и тя за Европа не варира много - но все пак е над 150 наема. Ние сме си в кюпа. За жилищни имоти е надолу, за бизнес площи нагоре от средното. Математиката не е икономика и обратното. Кредитите, оптимизма, бизнес-доверието и руснаците са дори по-силен фактор от заплатите. Има имоти - главно панелки в крайни и нежелани квартали, там няма и наематели - тогава да, признавам правилата на госпожата определят, но мерака на провинциалния фукльо, на руснака с голяма заплата, на англичанина втасал от дъжд също са фактори, както и много други. Светът бавно забогатява, урбанизира се. Не може да се прилагат елементарно и самоуверено правила като 100те наема и двойния риск на купувача спрямо наемателя. Освен това на 50 у нас оставаш без работа и тогава всеки наем става непосилен. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Регулация със закон и квалификация на брокерите са добри неща. Трябва обаче етика и отговорност. Трябват лесни и достъпни регистри - седнеш до адвоката или брокера и той на компютъра ти казва - това да, това не, този лъже, този крие. Добре е да вървят заедно тези неща. Имам добър опит с две фирми, сериозни, едната е национална. Бих им се доверил пак. Относно цените - ядец. Колко английски заплати е апартамент в Лондон - ами май е повече в заплати от апартамент в София. При Костов купих гарсониера - да речем 35 средни заплати в областен център. Доста добри цени бяха. Сега нивата са малко по-зле спрямо доходите, но при далеч по-достъпно кредитиране. Чакай ти да паднат цени ако има кредити. Може да падат, но малко. Демографията няма да ги събори сега. Рано е. Селското население бяга към града - само пари да има. При нормална икономика и стабилни банки резки промени не очаквам. 2 процента спад или вдигане на година е нормално. Без строителство обаче ни у САЩ, ни у нас има растеж. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 11 години Това е най-мъдрото интервю на тема недвижими имоти, което съм прочел през последните 15 години!Благодаря, г-жо Найденова!!! отговор Сигнализирай за неуместен коментар