Евгени Василев е управител на компанията за имоти Arco Real Estate Bulgaria, част от естонската Arco Vara group. Той заема тази позиция от 2008 г. Преди това е бил директор Агенция в консултантската компания Elta Consult AD, която по това време беше част от мрежата на CB Richard Ellis (CBRE).
Между 2006 и 2007 той е търговски Директор на “KD Investments” EAD, част от KD Group – Slovenia.
Пред Investor.bg Василев споделя прогнозата си за развитието на пазара на жилищни имоти в София и страната през 2011 г.
- Каква промяна очаквате в нагласата на купувачите на имоти през 2011? Какви сили играят роля в това отношение?
В момента масово нагласата на купувачите е, че цените на имотите ще продължават да падат, имайки предвид спада в техните равнища през последните две години. 2010-та беше „годината на купувачите” и те разбираемо очакваха да получат възможно най-доброто предложение за определена от тях сума с минимални компромиси.
Тази тенденция ще се запази и през 2011 г. – клиентите ще продължават да очакват най-доброто предложение, отговарящо на сумата, която са склонни да заплатят. Може би нагласата на купувачите ще се промени до известна степен, в следствие на това, че продавачите на качествени жилища ще задържат нивата на цените им. Доказателство за това е силно намалелият обем сделки, поради невъзможността да се срещнат интересите и на двете страни.
- Смятате ли, че очакванията на продавачи и купувачи започват да се сближават?
На този етап очакванията на купувачи и продавачи все още не се сближават. Купувачите продължават да бъдат несигурни и изчакват промяна в пазарните цени надолу. Обратно на това инвеститорите в сгради (особено наскоро завършените с Акт 16, които са най-атрактивни) не правят компромис с продажната цена, тъй като няма да могат да постигнат желаната от тях възвръщаемост, имайки предвид разходите за земята и строителните материали, направени в началото на изграждането на проекта. Например в Люлин се търсят предимно вече завършени с Акт 16 двустайни апартаменти на цени 40-42 хил. евро, а такива се предлагат за над 50 ихл. евро, като и двете страни рядко са склонни да направят компромис.
Разбира се има и продавачи, които са притиснати от кредити или искат парите си бързо поради друга причина, като са готови да направят сделка на всяка цена, дори под себестойността на предлагания от тях имот. Въпреки това в края на годината вече ще се усети очакваният недостиг на готови жилища, поради големия спад в строителството през изминалата година, което ще доведе до промени на пазара и очакванията на продавачи и купувачи ще започнат да се сближават.
- Можем ли да кажем според вас, че цените на жилищата се приближават към своята справедлива стойност? Какви са факторите за това?
Много е относително да се каже какво точно е справедлива стойност. Цените се определят от пазарните механизми (обем на търсенето и предлагането, цени на земята и строителните материали, цени на услугите, средната работна заплата, данъци, такси и много други фактори), които постоянно менят ситуацията на пазара, който от своя страна в различните си фази е справедлив за едни и несправедлив за други. Предишните години, доминиращи на пазара бяха продавачите, които поради голямото търсене на имоти вдигнаха летвата на цените и купувачите бяха принудени да се съобразят с това. Сега е обратното. На пазара винаги има две гледни точки-тази на купувачите, които ще се стремят да придобият имот на възможно най-ниска цена и тази на продавачите, които ще се опитват да продадат колкото се може по-изгодно.
Със сигурност може да се каже обаче, че продажните цени на имотите в момента не са изкуствено завишени, както преди началото на кризата. Фактор за това е изчакването от страна на купувачите и по-малкият обем реализирани сделки, което спомогна за балансирането на пазара и принуди продавачите да свалят цените до приемливи за двете страни нива.
- Каква е средната себестойност на строителството в София в момента? Как се промени тя в процентно изражение в периода след кризата?
За инвеститорите е трудно да се съгласят, че кризата в сектора вече е отминала. Банково корпоративно финансиране за развитие на жилищни и административни проекти на практика е все още налично само по рекламите, с изключение на минимален брой малокалибрени единични случаи. Това рефлектира върху строителните компании и техните доставчици (т.е. все още минимален брой нови поръчки), което от своя страна държи цените на строителство на нивата от последните 2 години.
Към момента чисто строителната себестойност на жилищна сграда със средни по качество довършителни работи в общи части, фасада, асансьори и инсталации, и ниво на завършеност в апартаментите „шпакловка и замазка” е между 320 и 350 евро на кв. м разгъната застроена площ (РЗП) без ДДС. Отделно трябва да се вземе предвид цената на парцела, проектиране, данъци и такси и други свързани със строителството разходи. Общата проектна себестойност зависи силно от покупната цена на земята, която в много случаи от преди кризата достигаше до над 400 евро на на кв. м достижимо РЗП.
- Доколкото има продажби в момента, от какви купувачи се правят те?
Продажби има, но разбира се обемът им е значително по-малък. На пазара са предимно купувачи, които разполагат с определена сума пари в брой и търсят да закупят имот, който не я надвишава. Наши консултанти споделят, че клиентите не се ориентират дори към теглене на по-малки суми, в случай, че се налага да доплатят разликата в цената на имота и са по-скоро склонни да откажат сделката, отколкото да се ангажират с банкова институция.
Още по-рядко се случва закупуването на имот изцяло чрез кредит. Продажбите на жилищни имоти са се завишили, но почти неосезаемо през последните тримесечия и процесът разбираемо е бавен. На пазара има и купувачи, които търсят да закупят имоти с инвестиционна цел и такива, които искат да се сдобият с висококачествени (луксозни) имоти, възползвайки се от добрите оферти.
- Към какъв тип имоти е насочено търсенето понастоящем като цена, тип, размер, локация, качество, довършителни работи?
Търсенето в София все още се определя основно от цената т.е. купувачите са склонни да заплатят определена сума пари и търсят имот, който да отговаря на нея с цел да задоволят жилищните си нужди. Поради тази причина те често са склонни да направят компромис с локацията и качеството на имота, например да закупят ЕПК или панел вместо тухлен апартамент.
Като цяло интересите се концентрират в кварталите с комуникативната локация, добре развит градски транспорт, райони с инфраструктурни и административни предимства. Все още най-атрактивни са двустайните, готови апартаменти с Акт 16.
Клиентите търсят жилища с довършителни работи, в случай че бързат да направят покупка и да се преместят възможно най-скоро. В останалите случаи предпочитат да се заемат с това сами, като изберат материали според техния личен вкус и възможности. Все по-малко се търсят обзаведени апартаменти, поради значително ниските цени на мебелите и наличието на голямо разнообразие. Най-често се търсят едностайни апартаменти на цени от 20 до 30 хил. евро, двустайни от 40 до 50 хил. евро и тристайни за около 60 хил. евро.
- Вие лично бихте ли купили имот в момента? Къде?
Определено смятам, че моментът е подходящ да се закупи имот, дали за лично ползване, или с инвестиционна цел. В случай, че става въпрос за инвестиция, бих се ориентирал към обекти в строеж, тъй като в момента те поддържат най-ниски цени на пазара, които автоматично ще се покачат при получаване на Акт 16.
Със сигурност обаче преди това ще проуча добре доколко е надежден инвеститорът, колко обекта е построил и дали ги е завършил в срок. Жилището за лично ползване е по-скоро необходимост, която рано или късно всеки от нас трябва да задоволи.
Бих казал, че хората, които имат тази необходимост сега, няма да сбъркат, ако закупят жилище. Лично за себе си не мога да кажа конкретно точно към кой район на София бих се ориентирал. Основно за мен е имотът да е с комуникативна локация, добра инфраструктура и сравнително добре поддържани и управлявани общи части.
преди 13 години След трилиони исипани от хеликоптера резултата е плачевен : " Case Shiller Confirms Housing Double Dip Accelerated, 20-City Composite At Lowest Since June 2009 "Да се посмеем още малко на интелекта на този човек : " Жилището за лично ползване е по-скоро необходимост, която рано или късно всеки от нас трябва да задоволи."Мили според тебе ВСИЧКИ се раждаме на улицата ли ??? Та ТРЯБВА да си купуваме жилище. Изкам да попитам този "СПЕЦИАЛИСТ" : - ИЗВИНЕТЕ ВИЕ ЗА НАЕМИ ДА СТЕ ЧУВАЛИ ???? ...муаахаааа....Щото "КУПУВАНЕТО" на кредит си е НАЕМ от банката за срока на заема ...муаахааа....Ако човек има МАЛКО акъл и си направи сметката за 20 години живеейки под наем ще има ПОВЕЧЕ хартийки отколкото ако си е "купил" хапартамента. Да оставим настрана възможностите да ИНВЕСТИРА . НИКОЙ от тези ПСЕВДО специалисти и дума не обелва за НАЙ-ВАЖНИЯТ фактор. ЛИКВИДНОСТТА !!!Я попитайте тъпите селяни колко им струват хапартам. по прованса ? И защо си мислят, че в София вечно ще има РАБОТА !!! отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Много, много ме кефите пичове. Много разумни и правилни разсъждения са всичките до тук които сте написали. Браво още веднъж и за мен е доказателство това за тенденцията за намаляване на цените на жилищата. Днес щях да купувам супер ефтиното им апартаментче, ама след тази статия се отказвам и ще чакам да паднат драстично цените. Ако е нямаше тази статия щях да купя ама сега след като я прочетох се отказвам категорично. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Оооооооо гугутко пуснаха ли да се коментира. Пич знам, че четеш, но ми отговори на следния въпрос : Вярваш ли си изобщо от това което си писал или казъл тук ? отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Към всички брокери и агенции за недвижими имоти: вземете си направете една среща и си уеднаквете версиите. Едни пишат "силно намалелият обем сделки", за други пък сделките се увеличили драстично. На всички е ясно, че сънувате мокри сънища как цените започват да растат, но вземете прегледайте малко заглавията на новините - всички тенденции са отрицателни. Вярно че цените на храната се вдигат, но това е по - скоро защото великите бълХарски търговци решават да печелят от надценки, а не от оборот. И все пак хората ядат все още храна, а не тухли. Хората нямат пари в кеш, кредитите са супер скъпи, очаквате се масови фалити на фирми, безработицата ще расте. Как на този фон очаквате да се вдигнат цените на недвижимите имоти? В този ред на мисли - вие няма ли да фалирате скоро. И без това сте напълно излишни и само ускъпявате целия процес. Инвеститорите и строителите сами могат да си пускат обявите в сайтовете. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години от колко години по света не се строи такова морално банкрутирало строителство от бетон и тухли? има много по-евтини и енергоспестяващи технологии на стоманена рамка. май наистина сме 100 години назад. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Ха ха ха още един завършил УНСС-то !!!Гледайте го само какви глупости пише : "Обратно на това инвеститорите в сгради (особено наскоро завършените с Акт 16, които са най-атрактивни) не правят компромис с продажната цена, тъй като няма да могат да постигнат желаната от тях възвръщаемост"ПРИЯТЕЛ АКО ПОЧАКАТ ОЩЕ ЕДНАДВЕ ГОДИНИ такава възвръщаемост ще имат ,че С ПАРИТЕ ЩЕ СИ КУПАТ ПО ЕДНО ВЪЖЕ ДА СЕ ОБЕСАТ ..муаахаааа.... или ти си мислиш че цената на апартамента РАСТЕ С ИНФЛАЦИЯТА ДО НЕБЕСАТА ????Правиш ли сметка че ТВОЙТЕ АПАРТАМЕНТЧЕТА СЕ КУПУВАТ НА КРЕДИТ който се отпуска срещу ОСТАТАЪКА от дохода след НЕОБХОДИМОТО НА ВСЕКИ ДА ЖИВЕЕ !!!! *** ! ИНВЕСТИЦИЯ в ИМОТ ??? НЕЩО друго в БГ има ли ??? А сетих се борса с обеми от по 100 акции на ден . ЖАЛКО толкова пари се ПРОПИЛЯХА и закопаха в БГ от *** и крадци в ИМОТИ по Банско и морето ! Пик оил е тука и до 10 години София ще е клоака(то не че сега е по-добра де) ! МИЛИОНЕРИТЕ от Симеон. и Драг. си точат *** по деретата отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Себестойността е 350 лева, лева .... отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Я, пуснали са коментарите към статията! :-))Да се надяваме, че това е било някаква техническа грешка, а не целенасочено действие на някого...И така - отдавна искам някой да направи една количествено стойностна сметка за СМР. Може би г-н Василев ще нахвърли едни щрихи поне, защото от приятели съм чувал колко точно струва СМР-то ;-)) хехеКолкото до търсенето - колко точно хора ще имат пари, за да формират търсене? А пък предлагането - продавачите щяли да задържат цените и да изчакват търсенето - истината е, че до сега 1-2 години продавачите задържаха, но са вече на края на силите си!! Все пак когато задържаш пари, това е свързано с разходи! В един момент продавачите ще са притиснати до стената (дали от Банките или от това, че парите ще им трябват в наличност, а не в бетон!), което мисля ще стане до края на годината, но може и до година... Времето ще покаже! отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Гладна кокошка, просо сънува!!! отговор Сигнализирай за неуместен коментар