IMG Investor Dnes Bloombergtv Bulgaria On Air Gol Tialoto Az-jenata Puls Teenproblem Automedia Imoti.net Rabota Az-deteto Blog Start Posoka Boec Megavselena.bg

Е. Василев: Към края на 2011 може да се усети недостиг на готови жилища

Около 350 евро на кв. м РЗП без ДДС е строителната себестойност, без земята, на средно по качество жилище в София в момента, казва управителят на Arco Real Estate Bulgaria

07:57 | 22.02.11 г. 46
Автор - снимка
Създател
<p><font face="Arial, sans-serif"><span lang="bg-BG">Евгени Василев. Снимка: Личен архив</span></font></p>

Евгени Василев. Снимка: Личен архив

Евгени Василев е управител на компанията за имоти Arco Real Estate Bulgaria, част от естонската Arco Vara group. Той заема тази позиция от 2008 г. Преди това е бил директор Агенция в консултантската компания Elta Consult AD, която по това време беше част от мрежата на CB Richard Ellis (CBRE).

Между 2006 и 2007 той е търговски Директор на “KD Investments” EAD, част от KD Group – Slovenia.

Пред Investor.bg Василев споделя прогнозата си за развитието на пазара на жилищни имоти в София и страната през 2011 г.

- Каква промяна очаквате в нагласата на купувачите на имоти през 2011? Какви сили играят роля в това отношение?

В момента масово нагласата на купувачите е, че цените на имотите ще продължават да падат, имайки предвид спада в техните равнища през последните две години. 2010-та беше „годината на купувачите” и те разбираемо очакваха да получат възможно най-доброто предложение за определена от тях сума с минимални компромиси.

Тази тенденция ще се запази и през 2011 г. – клиентите ще продължават да очакват най-доброто предложение, отговарящо на сумата, която са склонни да заплатят. Може би нагласата на купувачите ще се промени до известна степен, в следствие на това, че продавачите на качествени жилища ще задържат нивата на цените им. Доказателство за това е силно намалелият обем сделки, поради невъзможността да се срещнат интересите и на двете страни.

- Смятате ли, че очакванията на продавачи и купувачи започват да се сближават?

На този етап очакванията на купувачи и продавачи все още не се сближават. Купувачите продължават да бъдат несигурни и изчакват промяна в пазарните цени надолу. Обратно на това инвеститорите в сгради (особено наскоро завършените с Акт 16, които са най-атрактивни) не правят компромис с продажната цена, тъй като няма да могат да постигнат желаната от тях възвръщаемост, имайки предвид разходите за земята и строителните материали, направени в началото на изграждането на проекта. Например в Люлин се търсят предимно вече завършени с Акт 16 двустайни апартаменти на цени 40-42 хил. евро, а такива се предлагат за над 50 ихл. евро, като и двете страни рядко са склонни да направят компромис.

Разбира се има и продавачи, които са притиснати от кредити или искат парите си бързо поради друга причина, като са готови да направят сделка на всяка цена, дори под себестойността на предлагания от тях имот. Въпреки това в края на годината вече ще се усети очакваният недостиг на готови жилища, поради големия спад в строителството през изминалата година, което ще доведе до промени на пазара и очакванията на продавачи и купувачи ще започнат да се сближават.

- Можем ли да кажем според вас, че цените на жилищата се приближават към своята справедлива стойност? Какви са факторите за това?

Много е относително да се каже какво точно е справедлива стойност. Цените се определят от пазарните механизми (обем на търсенето и предлагането, цени на земята и строителните материали, цени на услугите, средната работна заплата, данъци, такси и много други фактори), които постоянно менят ситуацията на пазара, който от своя страна в различните си фази е справедлив за едни и несправедлив за други. Предишните години, доминиращи на пазара бяха продавачите, които поради голямото търсене на имоти вдигнаха летвата на цените и купувачите бяха принудени да се съобразят с това. Сега е обратното. На пазара винаги има две гледни точки-тази на купувачите, които ще се стремят да придобият имот на възможно най-ниска цена и тази на продавачите, които ще се опитват да продадат колкото се може по-изгодно.

Със сигурност може да се каже обаче, че продажните цени на имотите в момента не са изкуствено завишени, както преди началото на кризата. Фактор за това е изчакването от страна на купувачите и по-малкият обем реализирани сделки, което спомогна за балансирането на пазара и принуди продавачите да свалят цените до приемливи за двете страни нива.

- Каква е средната себестойност на строителството в София в момента? Как се промени тя в процентно изражение в периода след кризата?

За инвеститорите е трудно да се съгласят, че кризата в сектора вече е отминала. Банково корпоративно финансиране за развитие на жилищни и административни проекти на практика е все още налично само по рекламите, с изключение на минимален брой малокалибрени единични случаи. Това рефлектира върху строителните компании и техните доставчици (т.е. все още минимален брой нови поръчки), което от своя страна държи цените на строителство на нивата от последните 2 години.

Към момента чисто строителната себестойност на жилищна сграда със средни по качество довършителни работи в общи части, фасада, асансьори и инсталации, и ниво на завършеност в апартаментите „шпакловка и замазка” е между 320 и 350 евро на кв. м разгъната застроена площ (РЗП) без ДДС. Отделно трябва да се вземе предвид цената на парцела, проектиране, данъци и такси и други свързани със строителството разходи. Общата проектна себестойност зависи силно от покупната цена на земята, която в много случаи от преди кризата достигаше до над 400 евро на на кв. м достижимо РЗП.

- Доколкото има продажби в момента, от какви купувачи се правят те?

Продажби има, но разбира се обемът им е значително по-малък. На пазара са предимно купувачи, които разполагат с определена сума пари в брой и търсят да закупят имот, който не я надвишава. Наши консултанти споделят, че клиентите не се ориентират дори към теглене на по-малки суми, в случай, че се налага да доплатят разликата в цената на имота и са по-скоро склонни да откажат сделката, отколкото да се ангажират с банкова институция.

Още по-рядко се случва закупуването на имот изцяло чрез кредит. Продажбите на жилищни имоти са се завишили, но почти неосезаемо през последните тримесечия и процесът разбираемо е бавен. На пазара има и купувачи, които търсят да закупят имоти с инвестиционна цел и такива, които искат да се сдобият с висококачествени (луксозни) имоти, възползвайки се от добрите оферти.

- Към какъв тип имоти е насочено търсенето понастоящем като цена, тип, размер, локация, качество, довършителни работи?

Търсенето в София все още се определя основно от цената т.е. купувачите са склонни да заплатят определена сума пари и търсят имот, който да отговаря на нея с цел да задоволят жилищните си нужди. Поради тази причина те често са склонни да направят компромис с локацията и качеството на имота, например да закупят ЕПК или панел вместо тухлен апартамент.

Като цяло интересите се концентрират в кварталите с комуникативната локация, добре развит градски транспорт, райони с инфраструктурни и административни предимства. Все още най-атрактивни са двустайните, готови апартаменти с Акт 16.

Клиентите търсят жилища с довършителни работи, в случай че бързат да направят покупка и да се преместят възможно най-скоро. В останалите случаи предпочитат да се заемат с това сами, като изберат материали според техния личен вкус и възможности. Все по-малко се търсят обзаведени апартаменти, поради значително ниските цени на мебелите и наличието на голямо разнообразие. Най-често се търсят едностайни апартаменти на цени от 20 до 30 хил. евро, двустайни от 40 до 50 хил. евро и тристайни за около 60 хил. евро.

- Вие лично бихте ли купили имот в момента? Къде?

Определено смятам, че моментът е подходящ да се закупи имот, дали за лично ползване, или с инвестиционна цел. В случай, че става въпрос за инвестиция, бих се ориентирал към обекти в строеж, тъй като в момента те поддържат най-ниски цени на пазара, които автоматично ще се покачат при получаване на Акт 16.

Със сигурност обаче преди това ще проуча добре доколко е надежден инвеститорът, колко обекта е построил и дали ги е завършил в срок. Жилището за лично ползване е по-скоро необходимост, която рано или късно всеки от нас трябва да задоволи.

Бих казал, че хората, които имат тази необходимост сега, няма да сбъркат, ако закупят жилище. Лично за себе си не мога да кажа конкретно точно към кой район на София бих се ориентирал. Основно за мен е имотът да е с комуникативна локация, добра инфраструктура и сравнително добре поддържани и управлявани общи части.

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.
Последна актуализация: 08:08 | 11.09.22 г.
Специални проекти виж още
Най-четени новини

Коментари

29
rate up comment 7 rate down comment 0
maxim
преди 13 години
Наистина е смешно,но по скоро трагично да четеш статии или и интервюта с "имената на бизнеса"-българският. За съжаление голяма част от българският"бизнес" е поверен на мениджъри от типа на Е.Василев-хора или нищо не разбират или се опитват да манипулират обществено мнение и пазар.Темата е много дълга ,но тук ще поставя само два въпроса:1. След като по статистика само в София в момента свободните жилища само в София са 300 000 (в цялата страна игурно са 900 000), как така към края на 2011 "може да се усети недостиг на готови жилища"? Да не би внезапно през оставащите 10 месеца, да се очакват масови разпродажби на стотици хиляди?2.Ако наистина г-н Е. Василев е убеден,че строителната себестойност на жилищна сграда в описания от него вид е 320-350 евро/м2 без ДДС, аз съм готов да подпиша веднага с него договор по твърда договорна стойност, да му изграждам по упоменатата цена жилища където из България си пожелае.Гарнтираната печалба за фирмата ми при тези цени ще е минимум 100евро евро/м
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
28
rate up comment 1 rate down comment 11
tikvenik yade tutman
преди 13 години
стоянчо , моето момиче , най-малкото акъл мога да ти набия ..друго мога да ти инсталирам и ще си доволна ;)
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
27
rate up comment 14 rate down comment 0
stoian777
преди 13 години
Ейййй пич я се скрии по-добре бе. То бива, бива некадърност и лъжи ама твойто на нищо не прилича. Виждам, че за теб тук всички сме жалки ами я тогава изчезни. Ходи си продавай скъпарски амартаментчетата и ни остави...Акъл ще ни набива аматьора-мечтател...
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
26
rate up comment 8 rate down comment 1
OPASEN
преди 13 години
А, бе, що си чешете езиците само с глупости?!?Продавачите щели да задържат цените - на пазара няма само продавачи!!! Забравяте за купувачите...Не приемам общи приказки за това, че цените няма как да паднат толкова ниско - това са приказки на лаик!!! Къде са доводите за това? Себестойността е ориентир за пазара, но цената се определя от търсенето и предлагането!!!То е ясно, че пазарът е на долу, икономиката е на долу, нефтът допълнително ще налее ... нефт в огъня ... Няма как цените да не падат, при положение, че тепърва ни чака депресия и стагфлация!! Хайде сега отваряйте чичко Жужле и вижте значението на тия термини, за да разберете какво ни чака... :-))Който разбира малко от икономика и следи нещата по света и у нас, е наясно какво става! ;-))
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
25
rate up comment 2 rate down comment 13
tikvenik yade tutman
преди 13 години
добре живееш в "ИЗТОК" , добре си събрал пари за чужбина но чий....... го търсиш тук ??според мен тайно се надяваш обещаното евтино пазаруване да се случи но дори ти усещаш че НЯМА да се случи , затова ги говориш такива.........Никъде няма да ходиш-ти просто си част от народопсихологията на българина , част от онези 95 %, които според Сергей Станишев се управляват по телевизията!"Занимавката с компютри " не те прави по-различен от тълпата - ПАЗАРЪТ е нещо,за които няма ВУЗ-ове , учебници,формули, градивна практика - там е заровено кучето- за това злобеете но сте безсилни ;)
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
24
rate up comment 10 rate down comment 0
mm-mm
преди 13 години
Живея в София, кв. Изток, под наем. Занимавам се с "компютри", на 32 години съм. Пътувам много по целия свят. Знам какви пари искат за купчина тухли и бетон, които се намират на добра локация :) Не знам дали ти си се интересувал какви са цените на нормалните жилища в столиците на нормалните държави в Европа. Когато БГ цените се доближават до тях - това е АБСУРД. Вече не търся жилище в София. Събрал съм достатъчно пари за жилище в чужда държава, без да тегля кредит за него. Пиша във форума, защото в България цените са нерелно високи. Във всяка нормална държава един мъж и една жена (семейство), които работят могат да си позволят да си купят жилище с ипотека, която не ги натоварва, да си вземат нова кола на лизинг, която да сменят през 5 години, да ходят 2 пъти в годината по 2 седмици на почивка, да издържат без проблем децата, да не се притесняват от бездомни кучета и психопати, да не псуват като каруцари в задръстванията и в дупките по улиците, да не се чудят дали ще им стигне заплатата
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
23
rate up comment 5 rate down comment 9
Мажоритаря
преди 13 години
Не знам в какъв свят живееш, в кой град и с какво се занимаваш, но ако в момента търсиш прибично жилище в София ще останеш изненадан и цените и от предложенията ;)... А това какво пише по статии е лаладжийска работа... :). А това, че пазара на имоти в София е застинал е относително. Последните 2 месеца обикалям за апартамент Красно Село, Стрелбище, Иван Вазов и всичко, което се предлага са нефункционални ***, които и 100Е не струват, ама от време на време излиза някой добър апартамент ама да кажем за 1300-1500Е и се продава за 2-3 седмици максимум. Иначе в Обеля има и за 300 Евро ама по-добре да живееш в кашон в центъра отколкото там. Който няма пари за хАпьртамент ще живее под наем.... толкова е просто. Не е нормално, а и не е нужно всеки да притежава собствено жилище.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
22
rate up comment 13 rate down comment 0
mm-mm
преди 13 години
Средно 28% отстъпка в цени на отнетите жилища в САЩЯ ми припомнете с колко години закъснение започна кризта в БГ в сравнение с тази в УСА, за да си представим какво ни чака.Още малко заглавия на новини:Наемите в моловете паднаха с 30% в СофияПротест на търговците и в The MallНа всички е ясно на къде отиван нещата с НИ в БГ.От друга страна:Найденов: Вината и ракията ни са супер
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
21
rate up comment 2 rate down comment 16
Мажоритаря
преди 13 години
Прочетох около 20 мнения от хор, които не участват на пазара на НИ и сигурно няма да участват никога... Да си мижитурка е лесно, особено в БГ... Плюеш с храчки по всичко и останалите, като тебе те уважават. Ама това няма да ти помогне да придобиеш имотец. :D
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
20
rate up comment 13 rate down comment 1
NuclearBlast
преди 13 години
Хм, я да видим факторите определящи цените:- disposable income на населенето пада- кредитирането е скъпо и труднонамиращо се- в София има за продан напълно завършени между 120К-150К жилищни имота и още около 65К в строеж да бъдат завършени тази година- Населението е с един от най-високите ОТРИЦАТЕЛНИ прирасти в света и демографията се влошава (+*** и турци,-българи)- цените на парцелите и земята падат- цените на строителството и материалите падат- с толкова инвестиции загробени в real estate с бавна възвръщаемост (40-50г) през последните няколко години няма какво да задвижи силен ръст на БВП- наемите падат (инвестиционата възвръщаемост също)Няма нито един фактор, който да говори за раздвижване на цените нагоре в short to mid-term хоризонта, т.е. следващите 5-10г. Строителите, купували парцели по 400евро/м2 са направили лоша преценка/прогноза. Аман от тенденциозни интервюта с нулеви анализи. Такъв тип статии по-скоро дразнят от колкото да стимулират покупки. И това мина.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
Финанси виж още