Евгени Василев е управител на компанията за имоти Arco Real Estate Bulgaria, част от естонската Arco Vara group. Той заема тази позиция от 2008 г. Преди това е бил директор Агенция в консултантската компания Elta Consult AD, която по това време беше част от мрежата на CB Richard Ellis (CBRE).
Между 2006 и 2007 той е търговски Директор на “KD Investments” EAD, част от KD Group – Slovenia.
Пред Investor.bg Василев споделя прогнозата си за развитието на пазара на жилищни имоти в София и страната през 2011 г.
- Каква промяна очаквате в нагласата на купувачите на имоти през 2011? Какви сили играят роля в това отношение?
В момента масово нагласата на купувачите е, че цените на имотите ще продължават да падат, имайки предвид спада в техните равнища през последните две години. 2010-та беше „годината на купувачите” и те разбираемо очакваха да получат възможно най-доброто предложение за определена от тях сума с минимални компромиси.
Тази тенденция ще се запази и през 2011 г. – клиентите ще продължават да очакват най-доброто предложение, отговарящо на сумата, която са склонни да заплатят. Може би нагласата на купувачите ще се промени до известна степен, в следствие на това, че продавачите на качествени жилища ще задържат нивата на цените им. Доказателство за това е силно намалелият обем сделки, поради невъзможността да се срещнат интересите и на двете страни.
- Смятате ли, че очакванията на продавачи и купувачи започват да се сближават?
На този етап очакванията на купувачи и продавачи все още не се сближават. Купувачите продължават да бъдат несигурни и изчакват промяна в пазарните цени надолу. Обратно на това инвеститорите в сгради (особено наскоро завършените с Акт 16, които са най-атрактивни) не правят компромис с продажната цена, тъй като няма да могат да постигнат желаната от тях възвръщаемост, имайки предвид разходите за земята и строителните материали, направени в началото на изграждането на проекта. Например в Люлин се търсят предимно вече завършени с Акт 16 двустайни апартаменти на цени 40-42 хил. евро, а такива се предлагат за над 50 ихл. евро, като и двете страни рядко са склонни да направят компромис.
Разбира се има и продавачи, които са притиснати от кредити или искат парите си бързо поради друга причина, като са готови да направят сделка на всяка цена, дори под себестойността на предлагания от тях имот. Въпреки това в края на годината вече ще се усети очакваният недостиг на готови жилища, поради големия спад в строителството през изминалата година, което ще доведе до промени на пазара и очакванията на продавачи и купувачи ще започнат да се сближават.
- Можем ли да кажем според вас, че цените на жилищата се приближават към своята справедлива стойност? Какви са факторите за това?
Много е относително да се каже какво точно е справедлива стойност. Цените се определят от пазарните механизми (обем на търсенето и предлагането, цени на земята и строителните материали, цени на услугите, средната работна заплата, данъци, такси и много други фактори), които постоянно менят ситуацията на пазара, който от своя страна в различните си фази е справедлив за едни и несправедлив за други. Предишните години, доминиращи на пазара бяха продавачите, които поради голямото търсене на имоти вдигнаха летвата на цените и купувачите бяха принудени да се съобразят с това. Сега е обратното. На пазара винаги има две гледни точки-тази на купувачите, които ще се стремят да придобият имот на възможно най-ниска цена и тази на продавачите, които ще се опитват да продадат колкото се може по-изгодно.
Със сигурност може да се каже обаче, че продажните цени на имотите в момента не са изкуствено завишени, както преди началото на кризата. Фактор за това е изчакването от страна на купувачите и по-малкият обем реализирани сделки, което спомогна за балансирането на пазара и принуди продавачите да свалят цените до приемливи за двете страни нива.
- Каква е средната себестойност на строителството в София в момента? Как се промени тя в процентно изражение в периода след кризата?
За инвеститорите е трудно да се съгласят, че кризата в сектора вече е отминала. Банково корпоративно финансиране за развитие на жилищни и административни проекти на практика е все още налично само по рекламите, с изключение на минимален брой малокалибрени единични случаи. Това рефлектира върху строителните компании и техните доставчици (т.е. все още минимален брой нови поръчки), което от своя страна държи цените на строителство на нивата от последните 2 години.
Към момента чисто строителната себестойност на жилищна сграда със средни по качество довършителни работи в общи части, фасада, асансьори и инсталации, и ниво на завършеност в апартаментите „шпакловка и замазка” е между 320 и 350 евро на кв. м разгъната застроена площ (РЗП) без ДДС. Отделно трябва да се вземе предвид цената на парцела, проектиране, данъци и такси и други свързани със строителството разходи. Общата проектна себестойност зависи силно от покупната цена на земята, която в много случаи от преди кризата достигаше до над 400 евро на на кв. м достижимо РЗП.
- Доколкото има продажби в момента, от какви купувачи се правят те?
Продажби има, но разбира се обемът им е значително по-малък. На пазара са предимно купувачи, които разполагат с определена сума пари в брой и търсят да закупят имот, който не я надвишава. Наши консултанти споделят, че клиентите не се ориентират дори към теглене на по-малки суми, в случай, че се налага да доплатят разликата в цената на имота и са по-скоро склонни да откажат сделката, отколкото да се ангажират с банкова институция.
Още по-рядко се случва закупуването на имот изцяло чрез кредит. Продажбите на жилищни имоти са се завишили, но почти неосезаемо през последните тримесечия и процесът разбираемо е бавен. На пазара има и купувачи, които търсят да закупят имоти с инвестиционна цел и такива, които искат да се сдобият с висококачествени (луксозни) имоти, възползвайки се от добрите оферти.
- Към какъв тип имоти е насочено търсенето понастоящем като цена, тип, размер, локация, качество, довършителни работи?
Търсенето в София все още се определя основно от цената т.е. купувачите са склонни да заплатят определена сума пари и търсят имот, който да отговаря на нея с цел да задоволят жилищните си нужди. Поради тази причина те често са склонни да направят компромис с локацията и качеството на имота, например да закупят ЕПК или панел вместо тухлен апартамент.
Като цяло интересите се концентрират в кварталите с комуникативната локация, добре развит градски транспорт, райони с инфраструктурни и административни предимства. Все още най-атрактивни са двустайните, готови апартаменти с Акт 16.
Клиентите търсят жилища с довършителни работи, в случай че бързат да направят покупка и да се преместят възможно най-скоро. В останалите случаи предпочитат да се заемат с това сами, като изберат материали според техния личен вкус и възможности. Все по-малко се търсят обзаведени апартаменти, поради значително ниските цени на мебелите и наличието на голямо разнообразие. Най-често се търсят едностайни апартаменти на цени от 20 до 30 хил. евро, двустайни от 40 до 50 хил. евро и тристайни за около 60 хил. евро.
- Вие лично бихте ли купили имот в момента? Къде?
Определено смятам, че моментът е подходящ да се закупи имот, дали за лично ползване, или с инвестиционна цел. В случай, че става въпрос за инвестиция, бих се ориентирал към обекти в строеж, тъй като в момента те поддържат най-ниски цени на пазара, които автоматично ще се покачат при получаване на Акт 16.
Със сигурност обаче преди това ще проуча добре доколко е надежден инвеститорът, колко обекта е построил и дали ги е завършил в срок. Жилището за лично ползване е по-скоро необходимост, която рано или късно всеки от нас трябва да задоволи.
Бих казал, че хората, които имат тази необходимост сега, няма да сбъркат, ако закупят жилище. Лично за себе си не мога да кажа конкретно точно към кой район на София бих се ориентирал. Основно за мен е имотът да е с комуникативна локация, добра инфраструктура и сравнително добре поддържани и управлявани общи части.
преди 13 години Защо имотните псевдо-бизнесмени хващат едно безумно тяхно твърдение и градят цяла статия около нея. Има толкова фактори, които не се дискутират тук, а ми се правят прогнози за посоката на пазара.За такива като вас, мухьовци, написах в блога си пълен списък с факторите влияещи на имотния пазар.http://nasofr.blog.bg/biznes/2011/03/07/.698110 отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Също така, другари псевдо-брокери, миграцията в България върви от малки към големи градове и от там извън страната. Селата вече се обезлюдиха от младото население и от там вече няма да идват към градовете нови потенциални клиенти, а от градовете хората масово имигрират. Резултатите от последното преброяване на населението са повече от красноречиви - намаляваме средно с 60 000 на година за последните 10 години. От тези пък, които остават, процентът на *** неимоверно расте, така че темпът на намаляване на потенциални купувачи е още по-голям на годишна база.Така че, другари, тази година още 60 000 българи ще се махнат (основно от големите градове) от страната ни, та не се бойте, апартаменти ще има за всички желаещи баламурници! отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Има едно хубаво нещо направено от държавата в последни дни и то е задължаването на всички плащания над 15000 лева да се правят по банков път. Това, предполагам, ще охлади до някъде прането на престъпни пари през имотния сектор и съответното надуване на имотен балон за напред.Ще следя с интерес ефекта от тази промяна, но имам положително мнение особено що се отнася за сделките с имоти. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Искам да подчертая за уважаемите имотни гуру-та следните фактори, защо имотите (и съответно техните комисионни) ще продължат да падат през 2011та.1. Банките продължават да проявяват своеволие относно лихвените проценти.2. Инфлацията за 2011 (повлияна от местна спекула, алчност и международни проблеми) ще е доста внушителна.3. Голямата фирмена и частна задлъжнялост.4. Липсата на контрол в/у строеното (поради ненаяденост на чиновниците)5. Наличието на НАКАЗАТЕЛНА лихва при предсрочно погасяване на каквито и да било кредити - абсолютно безумие на 'закъсалите' уж банки.6. Наличието на ниска култура на предлагането - включване на общите части и балкони към квадратурата, лъжене за реална квадратура, мърляви апартаменти, прости брокери.7. Повсеместно се пренебрегва значение на инфраструктура около жилището.Аз лично следя за развитието по горе-описаните проблеми, а не изявленията на гладуващите в имотния сектор. отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Това би трябвало да включва и тези жилища, които са започнати, но недовършени! А само тези сигурно са над 100'000, гледайки стотиците изоставени строежи в София... Само в Манастирски ливади като се разходиш ще видиш цяло поле с такива паметници на глупостта!! ;-)) отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Maximeee - чувал си някога колко еденици апартаменти са свободни но едва ли е било от достоверен источник!!!! единиците жилища в София за между 575 хл. и 600 хл. в най добрите години на бума се строяха по 12-13х. единици жилища!!!! от де ги исмука тия 300 000 хл.??????????? а обясни ми!! т отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години "България трета по спад на жилищните цени в света през 2010"Хахахахахахахахахахааааааа.....!!!!! Анализатори, специалисти, икономисти....в България е всичко въздух под налягане!!!! отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Другият въпрос е в цената-крайно нереална от гледна точка на себестойност,качество,местонахождение,инфрструктура и прочие.Цената е близка до строителство в нормална европейска страна,което за страната и столицата е абсурдно.Себестйността падна драстично-цена на труд,материали.Престанете да спекулирате и да говорите глупости.Агенции,сдружения на строители,и прочее се опитват да манипулират пазара с разни статии.Балами няма,дръжте си апартаментите,да видим до кога???? отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Има доста умни неща с статията и доста глупости.Пазарът в момента е стагнирал тотално и няма изглед скоро да се промени/камо ли към края на 2011г./.Търсене почти няма или е нещо незначително.Хората масово остават без работа,доходите на работещите падат,кредитополучатели по кредити масово едвам връзват двата края и предоговарят кредити,други който са на границата търсят дори начин да продадат евтино,само и само да не оставят имота банката да го продава.Банките искат да кредитират,но няма или е много слабо търсенето на кредит.От другата страна стоят жадни за бързи печалби аматьори-предприемачи,които са успели да продадат повечето апартаменти и сега спекулират с остататъци,които за нищо не стават,втората група са такива ,които не могат да си довършат сградите или са притиснати от банките за връщане на кредити и са системно в просрочие,търетата група закъсало население.Мн ми е интересно на фона на стагнация,огромни свободни площи за пр-ба,растяща безработица как ще се формира недостиг отговор Сигнализирай за неуместен коментар
преди 13 години Точно така, правилно.Да се БЕТОНИРА Витоша. На ЧЕРНИ връх да се направи резиденция а по надолу вилички за политиците, че след година други ще дойдат. На връх Вихрен, в Родипите да се БЕТОНИРАТ и асвалтират пътища, да се увеличи полицията от 60 000 на 150 000. Да се отвори тефтерчето на черничкото момче и да се назначат присъстващите магистрати. Да се преразгледат имуществата на всички магистрати и да се ОСИКУРЯТ за да не се срамим по света с КРАЙНО НУЖДАЕЩИ се съдии, проКУРори, следователи, съдия изпълнители и полицайчета. Да се преразгледа положението на МАНЕКЕНКИТЕ, моделките, силиконките и др. КРАВИсими девойки на УДОБНИ служби, защото те са нашата гордост пък и повечето са любовници на наши момчета ;-)няма сда се излагаме пред ХАМЕРИКАНЦИТЕ, все пак ние КОГАТО сме крали те са нямали ДРЪЖАВА, а там са гонили бизони местните момчета.РАСТИ БУГАРИО и се РАЗМНОЖАВАЙ пак минахме 7 МИЛИОНА РАЯ. отговор Сигнализирай за неуместен коментар