Инж. Пламен Андреев: Навлизането на случайни строителни предприемачи е предизвикателство за бранша

Инж. Пламен Андреев е мажоритарен собственик на групата „Планекс концепт“, част от която е и „Планекс Инвест“ ООД. Investor.bg разговаря с него за проекта „Морени клуб резиденс", за развитието на жилищния пазар у нас и за предизвикателствата пред строителните предприемачи днес.

- Започнахте проекта „Морени клуб резиденс“ през октомври 2020 г. Докъде стигнахте с изпълнението му и как изглежда проектът към момента?

- Изглежда прекрасно, особено през пролетта при събуждането на природата. Естествено, говоря за завършените два етапа, а най-приятното са усмивките на хората, които вече живеят в „Морени“, децата им играят в парка. Сред богатата и цветна растителност, езерото и водата, заставайки в центъра на комплекса, усещането за приятен и спокоен живот е факт.

- Какво включва третият етап от проекта и кога е планирано завършването му? Как оценявате интереса на купувачите към жилищата, включени в трите етапа на „Морени“, и какъв е профилът им?

- Първи и втори етап, които са в експлоатация, представляват около 60% от целия проект. В трети етап са включени осем триетажни сгради и дванадесет къщи с подземен паркинг. Шест от тези сгради и почти всички къщи са в груб строеж, на пет от сградите се изпълняват фасади и довършителни работи. Предвиденият срок за етапа е декември 2025 година, но е възможно пет от сградите да бъдат завършени  и въведени в експлоатация в края на 2024 г.

Нашите клиенти са тези, които могат да оценят качествата на продукта и имат възможност да си позволят собственост на жилище от висок клас. „Морени“ е един от най-добрите проекти на пазара и съвсем закономерно се радваме на популярност и успех при реализацията му.

- Важен елемент в проекта е инфраструктурата. Какви бяха предизвикателствата в тази част от проекта и завършена ли е изцяло тя?

- Инфраструктурата е изцяло нова – от стандартните ВиК и електромрежи, пречиствателна станция до оптични кабели, смарт системи за сигурност и видеонаблюдение, природен газ и система от дренажи и кладенци за поливни нужди. Нови улици, алеи, езеро, детска зона и т.н. До момента инвестицията в инфраструктура на тези 90 дка надхвърля 12 млн. лева.

- Започнахте проекта в условията на пандемия, година и половина по-късно избухна войната в Украйна. Двете събития доведоха до значително поскъпване на строителните материали и на енергията и до нарушаване на веригите за доставка. Как се отрази това на работата по проекта?

- Думата „предизвикателство“ е по-подходяща по тази тема. Не беше никак лесно, но се справихме успешно. Строителната стойност се увеличи със 150 до 180% спрямо първоначалния бюджет. Наложи се да предприемем бързи мерки – по доставки и договаряне на строително-монтажни работи (СМР) и материали, по организация на строителството и други, но приключихме етапите съгласно цените по подписаните договори с нашите клиенти. За следващите етапи част от това увеличение на себестойността компенсираме с увеличени цени на имотите, но има и част, която остава за сметка на цялостния ефект от проекта.

- Към днешна дата каква е ситуацията с цените и доставките на материали? Кои са основните предизвикателства пред строителните предприемачи в момента?

- В момента цените на почти всички материали и полуфабрикати са относително стабилни, но на достигнатите високи нива през миналата година. Крайните цени на строителните дейности обаче продължават плавно да растат най-вече заради увеличаващите се цени на труда. Недостигът на работна ръка (а и качеството на наличната) е проблем. Увеличават се и разходите за технически персонал, който управлява строителството и контролира качеството. Освен тези, всички проблеми от близкото минало в нашия бранш са си същите – с общини, институции, комунални дружества и т.н.

Навлизането в бранша на много случайни предприемачи, в това число някои от „сивия“ сектор, също стана предизвикателство.

- В края на 2022 г. казахте в интервю за Bloomberg TV Bulgaria, че не бихте започнали нов проект заради твърде голямата несигурност относно цените и доставките, която съществуваше тогава. Ако днес трябва да вземете решение за стартиране на нов проект, как бихте постъпили?

- Все още съм на същото мнение. Към несигурността от цени и доставки сега се добавят и други спиращи фактори. Вярно е, че цените на жилищата растат, но в момента два пъти по-бързо растат мераците на собствениците на парцели. В много от случаите съчетанието на високата строителна стойност и цената на земята (или правото на строеж) образуват толкова висока крайна цена на новите имоти, че сделката се обезмисля.

Времето е „болно“ и считам за правилно да изчакам още малко за балансиране на „мераците“. Възвръщаемостта на инвестицията в строителното предприемачество не е бърза, тя се случва във времето за 2-3 години и рисковете никак не са малки.

- Поредицата от трудни години за строителните предприемачи изчисти ли пазара от недостатъчно подготвените участници на него? Как оценявате качеството на новото жилищно строителство?

Напротив. На пазара в момента има много неподготвени участници (особено в ниския и среден клас имоти). Всеки бум на строителството ражда нови и нови. След време, като мине вълната, голяма част от тях излизат от пазара. За съжаление, в много от случаите личността или фирмичката излиза, но остава сградата. Това е проблемът. Защото един предприемач, който строи от 20-30 години и смята да строи още 20 години, разсъждава по друг начин.

- Какви са очакванията Ви за развитието на жилищния пазар и на цените на жилищата до края на годината? Кои са рисковете пред пазара?

За всеки клас имоти очакванията са различни. В средния и нисък клас очаквам активността (като нови проекти) да намалява, а и търговският интерес към тях също. Базирам се на затягането на условията за ипотечно кредитиране, очакванията за лихвите и т.н.

Във високия клас за проектите с добавена стойност, които се купуват за собствено ползване, и досега пазарът не е бил еуфоричен. Считам, че и занапред той ще си остане балансиран и нормален.

Що се отнася до цените: в момента е трудно да се прогнозира при растящи основни компоненти на крайната цена. Въпреки това цените на имотите в България (сравнявайки аналогични локации и качество на проектите) все още са по-ниски от европейските, в това число Източна Европа. Очакванията ми са по-скоро да намалее инвестиционната активност, отколкото цените в близък и средносрочен план. Най-вероятно това ще доведе до стабилизиране на цените с хоризонт до края на 2025 г., наред с успокояване на динамиката на пазара.