Ценка Божилова: Пазарът на имоти в големите градове се стабилизира, няма спад на цените

В София на 23 ноември ще се проведе форумът "Предизвикателствата пред пазара на имоти", организиран от Imoti.net, част от Investor Media Group. Какво е текущото състояние на пазара на недвижими имоти и как би се отразило върху него предложението за актуализиране на данъчните оценки, попитахме Ценка Божилова, управляващ партньор на "Адванс експертни оценки" ООД, която ще участва във форума.

- Г-жо Божилова, ако се съди по данните на Агенцията по вписванията, жилищният пазар отбелязва спад на активността през тази година. Как се отразява това върху оценките на недвижимите имоти?

- Мога да заявя, че няма драстичен спад в обема на оценки, които изготвяме, както и това, че той обичайно не е правопропорционален на обема на продажби на недвижими имоти. Експертните оценки на имоти невинаги са обвързани с покупко-продажба, ние изготвяме оценки за преструктуриране, годишно преоценяване и други нужди. Надяваме се на стабилен пазар и дори да има спадове, те да не повлияят на общата тенденция към нарастване на цените на имотите.

- Спадът при сделките все още не води до понижаване на цените на жилищата в големите градове, ако се съди по данните на НСИ. Какво показват вашите данни? Кои са кварталите в София с най-голям ръст на пазарните стойности, има ли и такива със спадове?

- Няма спад на цените на имотите в големите градове, там по-скоро се наблюдава стабилизиране на пазара и намаляване на предлагането, но не и намаляване на ценовите равнища. От своя страна, търсенето не е намаляло, а така се формира и дефицит, който задържа цените и позволява дори плавен ръст за атрактивните райони и проекти. Вторичният пазар е най-свит в момента, докато новото строителство продължава да държи високи цени.

Според данните от Агенцията по вписванията има спад на обема на сключените сделки с 5% за София, а в други части на страната с 10% до 20%, но това е приемливо, тъй като сравнението е с миналата година, която беше пикова за пазара. Очакваме тази година да е по-слаба като обем, но все пак съпоставима с миналата.

Най-привлекателни квартали в столицата и със стабилни и растящи цени традиционно остават южните. Напоследък основният фактор за купувачите на нов имот е възможността да бъде намерен такъв, а това е в кварталите с ново строителство - Малинова Долина, Кръстова вада, Зона Б-18 и Зона Б-5, Банишора. Новото строителство предлага по-добро качество и повече удобства, съвместими с модерния начин на живот. В кварталите, в които няма достатъчно ново строителство, се наблюдава липса на предлагане и на вторичния пазар, а тази тенденция ограничава общото предлагане и така се вдигат цените – това за централните райони, Лозенец, Изток.

- Как би се отразило на жилищния пазар и на цените предложението за актуализиране на данъчните оценки, ако бъде прието от парламента?

- Тук много важно е да коментираме каква ще бъде основата за актуализация на данъчните оценки. Трябва да се избере методология, която да отчита спецификите на пазара на недвижими имоти по райони, а не да се прилага общ статистически принцип. Искам да споделя каква е практиката в съседна Румъния – на всеки 3 години лицензиран оценител прави експертна оценка на имота за определяне на неговата стойност и данъчна оценка. Там имат и специално разработени Стандарти за изготвяне на оценки за данъчни цели, каквато е практиката и в Европейските стандарти на оценяване.

В този смисъл е по-добре да се забави актуализацията на данъчните оценки и да се прецизира методологията, но да не се допуска стратегическа грешка и масово недоволство.

- Извън жилищата кои са видовете имоти, за които правите най-много оценки през тази година?

- Ние изготвяме оценки и на широк спектър от бизнес имоти – търговски, офис площи и хотели. След временния застой спрямо 2019 г. и Covid влиянието върху определени сегменти на пазара, офисите и хотелите отново са в обсега на инвеститори и корпоративни клиенти. На българския хотелиерски пазар навлизат нови брандове, изграждат се нови хотели както в бизнес, така и в спа сегмента. Очертава се тенденцията за развиване на концепции в посока all-season хотели.

При офисите освен големите сгради клас А и В, напоследък стават популярни и гъвкавите решения, които новите споделени пространства и флекс офисите предлагат. Търговските обекти, от своя страна, се развиват доста динамично – особено утвърждаващия се напоследък модел на ритейл парковете, които намират поле за реализация и в градовете извън столицата.

- Какви са очакванията ви за жилищния пазар и цените през 2024 г.?

 - Надявам се и очаквам 2024 г. да бъде относително спокойна и стабилна при запазване на създадената икономическа и политическа среда. За градовете с развит жилищен пазар очаквам минимален плавен ръст на цените, а в местата с по-неразвит пазар допускам, че може да има  застой и лек спад.

Вярвам, че това ще бъде по-скоро позитивна година, но трябва да се следят отблизо лихвените нива по ипотеките за правилно прогнозиране на пазара, както и да се наблюдава по-внимателно предлагането на вторичния пазар, тъй като много хора, които са купували с инвестиционна цел, е възможно да излязат на пазара заради повишаването на данъците.

- Защо подкрепяте Годишните награди на Imoti.net?

- Добре е да се отчитат приносът и постиженията на професионалистите в нашия сектор и да бъдат поощрявани добрите практики. Годишните награди на Imoti.net са вече своеобразна институция, която е уважавана и висока ценена в нашия бранш.

Адмирации за каузата, която Наградите подкрепят - фондация „Очи на четири лапи“. Вярвам, че има смисъл в споделените усилия и резултатите ще донесат ползи за обществото.

Програмата на "Предизвикателствата пред пазара на имоти" може да разгледате тук.