Георги Шопов: Очаквам забавяне на жилищния пазар у нас догодина и възстановяване през 2024 г.

В края на още една предизвикателна година за жилищното строителство у нас разговаряме с инж. Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) и управител на "Тобо Груп", за тенденциите при търсенето и предлагането, цените на жилищните имоти и очакванията му за следващата година.

- Г-н Шопов, поскъпването на строителните материали ли беше най-сериозното предизвикателство пред жилищното строителство у нас през тази година?

Не само. Както в личен план всеки ден се сблъскваме с предизвикателства – спукана гума, болно дете, така и в икономиката и бизнеса непрекъснато има предизвикателства. Икономиката стана изключително динамична и глобална, а с това расте и броят на затрудненията и проблемите за решаване. Основното предизвикателство пред нас като строители през тази година беше покачването на себестойността. По анализи на Националната асоциация на строителните предприемачи тя се повиши с 27%. И както прогнозирахме миналата година, продажната стойност в големите градове се покачи с 20%.

Това създава предизвикателство с оглед доходите на нашите клиенти, защото те не се повишиха със същия процент и възможността за покупка на жилище стана по-ограничена. Затова и сделките намаляват. Интересът и желанието за закупуване на жилище остават големи, предлагането е по-малко от търсенето, огледите са повече, но сделките намаляват, защото покупателната способност се сви вследствие на инфлацията. По наши наблюдения този процес ще бъде овладян в рамките на една до три години и доходите отново ще догонят инфлацията. Тогава можем да очакваме нормализиране на пазара.

- Значи предвиждате забавяне на пазара в следващите от една до три години?

Категорично. Очакваме по-скоро забавянето да продължи около година и половина, след което пазарът да се върне на нивата си от тази година.

- Преминаването на пазара към по-бавни обороти се видя в данните на Агенцията по вписванията за второто и третото тримесечие на тази година. Само високите цени на жилищата ли са причината купувачите да остават встрани от пазара за момента?

Да. Всеки човек иска собствено жилище, но трябва да има възможност да си го купи. Когато цената не отговаря на доходите му, той не може да сключи сделка.

- Какви са цените на жилищата в София момента?

Много са различни в различните райони – от 1000 до 5000 евро на кв. м. Наблюдаваме по-ускорен ръст на цените в луксозния сегмент. Ако имотите в квартали като „Надежда“ и „Дружба“ поскъпват с между 16% и 18%, то в квартали като „Лозенец“ и „Изток“ продажните цени на жилищата са нараснали с между 20% и 30%.

- Миналия месец една от големите банки у нас оповести данни, според които на жилищния пазар в София все още няма балон с цените на жилищата, но пазарът прегрява и ако тази тенденция се запази, към края на следващата година може да има основания да се говори за балон. Какъв е вашият коментар?

Първо, използваме клишета, като не се замисляме какво стои зад тях. Определението на западните икономисти за жилищен балон е много бързо и необективно обосновано повишаване на цените на жилищата. Но нека да погледнем дали е така на нашия пазар. Инфлацията в строителството е 27%, а стойността на жилищата се е покачила с 20%, значи това е обективно повишаване. Търсенето продължава да е голямо, така че няма предпоставки и ситуацията днес не отговаря на определението за жилищен балон. Но ако цените продължават да се увеличават с тези темпове, покачване от 20% за една година е страшно много, разбира се, че ще може да се говори за балон.

- Очакванията за повишаване на лихвите по ипотечните кредити не е ли също една от причините за охлаждане на интереса към покупка на имот?

Не. По елементарни сметки, ако лихвата по ипотечния кредит, който обслужвате, се повиши с 1%, ще трябва да плащате с 30 лв. повече на месец. Проблемът е в повишената цена на жилищата и главницата по кредита - тя е непосилна за гражданите.

- А променят ли се условията на банките при отпускането на ипотечни кредити на купувачите?

За момента не. Банките вероятно са направили анализ и са установили, че най-печелившото и най-сигурното им перо е ипотечното кредитиране, защото то е за дълъг период, през който хората плащат лихви. Сигурно е, защото лошите кредити там са малко за разлика от бизнес кредитите, затова и тази година ипотечното кредитиране расте с 20%. За гражданина е изгодно, защото получава жилище сега, а не когато се пенсионира. За банките е изгодно, защото отпускат средства при сигурни и балансирани условия.

- А има ли промени в условията на банките за кредитиране на строителството на жилищни проекти?

Банките в България нямат адекватен продукт за финансиране на строителните предприемачи – изисква се много голямо самоучастие и предварителна продажба, която е толкова голяма, че покрива себестойността на обекта. Банките по-скоро имат продукти за кредитиране на ваканционно строителство, които се опитват да адаптират, но за момента делът на кредитирането в жилищното строителство е изключително нисък. Това положение е неефективно и се надяваме банковата система да си направи съответните анализи и да създаде адекватен продукт за предприемачи, занимаващи се със жилищно строителство, както е по света.

- Щом не разчитат на банково кредитиране, как обичайно строителните компании у нас финансират жилищните си проекти?

Всяка компания има различен подход – една част от предприемачите разчитат на продажбите „на зелено“ на по-ниска цена и с по-голям избор на имоти, друга част залагат на собствен капитал, натрупан под формата на печалби през годините.

- Има ли към момента проблеми с доставките на строителни материали, успокоиха ли се цените?

Няма проблеми с доставките, само с цените. Глобалната логистика е толкова добре развита, че беше необходим по-малко от месец, за да бъде преодоляно сътресение като войната в Украйна. Дефицитът конкретно при арматурното желязо беше наваксан и то започна да се внася от други места, където се произвежда.

- Данните на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие показаха отново силен ръст на издадените разрешения за строеж и започнато ново строителство, а за същия период Агенцията по вписванията отчете забавяне в ръста на сделките. Виждате ли несъответствие между продължаващата силна активност на строителните компании, когато броят на сделките намалява?

Спадът на сделките е много малък, статистиката показва, че той е около 8%. Но в последните 30 години жилищата са стока, при която търсенето е по-голямо от предлагането, т.е. има достатъчно клиенти дори при свиване на сделките с 8 на сто. Това е причината и за силния интерес към строителството на жилища – има обективна необходимост от тях. Всеки, който може да си позволи, си купува собствено жилище, ако живее в панелно жилище, го сменя с ново строителство, ако живее в двустаен апартамент, търси тристаен, когато може да си го позволи, ако живее в тристаен апартамент, се ориентира към къща. Затова 8% по-малко подписани договори не е фатално за търсенето в големите градове.

- Как поскъпването на материалите и останалите предизвикателства тази година променят бизнеса с жилищно строителство?

Глобалната икономика е много динамична и всеки бизнес трябва да е подготвен за подобни сътресения. Ние имаме повишаване на себестойността с 27%, което никак не е малко, и подписани по-рано договори с клиенти. Затова нарасналата себестойност е за сметка на печалбата, защото когато строителят е подписал договор с купувача, трябва да стои зад цената, която очаква гражданинът. Ако се покачи себестойността, строителният предприемач трябва да е готов да поеме този удар, както се случва във всички бизнеси, а не да търси помощ от държавата или от обществото. Това е рискът на предприемача.

- Това, което казвате обаче, като че ли не се отнася за всички строителни компании у нас, тъй като имаше съобщения в медиите за практики предприемачи да променят цените във вече сключени предварителни договори с купувачите.

Аз мога да говоря за колегите от Националната асоциация на строителните предприемачи, на която съм председател на Управителния съвет. При нас членуват сериозни и доказани фирми и нито една от тях не е променила цените по предварителни договори. Иначе и аз чувам, че някои колеги се опитват да променят цени, да развалят договори.

- Как гледате на тези практики?

Смятам ги за некоректни. Формално, по договор, те може да имат право, но е неморално. Бизнесът не търпи подобно отношение. На къса позиция може да спечелиш, но губейки доверието на клиента, в дългосрочен план ще загубиш много и дори може да бъдеш принуден да излезеш от бизнеса.

- Тези практики при някои от предприемачите доведоха ли до общо намаляване на доверието на купувачите към покупките на имоти „на зелено“?

Не, поради две причини. Първо, купувачите нямат алтернатива, защото ново строителство с хубава среда и инфраструктура и добри общи части не се предлага на пазара или се предлага от спекуланти, които са го купили „на зелено“ и го продават на много завишени цени. Затова единственият шанс на гражданина поради ограниченото предлагане на жилища е да купи имот „на зелено“ – за да си осигури по-нормална цена, да има избор и качество. С оглед по-скоро на спекулации, отколкото на практики клиентите искат да има клауза в договора, че това е окончателната и крайна цена и от наша страна няма проблем да я получат.

- Налага ли се на купувачите да правят компромис с жилището, което купуват, заради по-високите цени? Да се ориентират към по-малко жилище, например, от първоначалните им планове, за да се вместят в бюджета си?

Да, всички са принудени да правят този компромис. Всеки човек би искал да живее в апартамент от 150 кв. м с хол от 60 кв. м, но не са такива реалностите. И тъй като ние сме и проектанти, сме принудени да правим все по-малки жилища, с по-малки стаи, каквато е тенденцията в цял свят, особено в Западна Европа, поради ограничените възможности на населението да купи жилище.

- По време на пандемията не беше ли обратна тенденцията – да се търсят жилища с по-голяма площ?

Повярвайте ми, никога не е имало такава тенденция, защото всичко е въпрос на финансови възможности на купувачите. Това че е дошла пандемия и на някой му трябва кабинет, не означава, че той отнякъде ще има още 50 хил. евро, за да си купи апартамент с кабинет към него. Такива са реалностите. Много често, когато става въпрос за покупки на жилище, се говори така, сякаш всеки гражданин има спестявания от 200 хил. евро и се чуди какво жилище да си купи. Хората си правят сметка до стотинка, за да могат да се сдобият с дом, който да отговаря на нуждите им и 20-25 години да го изплащат. За тях всеки лев е важен и ценен.

- Често предупреждавате, че се насочваме към западен модел, при който жилищата стават все по-недостъпни за гражданите. Възможно ли е от страна с преобладаваща жилищна собственост да се превърнем в страна на наематели?

Такава е тенденцията, за съжаление. Основната причина за това е ограниченото предлагане, тъй като цената на един имот е функция от търсене и предлагане. Не можем да ограничим търсенето – то е продиктувано от естествената потребност на хората да живеят във все по-хубава и добра среда. По времето на социализма търсенето се ограничаваше с безумия като гражданство и местожителство – роден си в Пловдив, не можеш да дойдеш да живееш в София, защото държавата няма как да построи достатъчно жилища в столицата. Към днешна дата е безумие търсенето да се ограничава, но можем да повишим предлагането. Как може да стане това? Като намалим административната тежест, а не както е сега три години да чакаме разрешение за строеж за обект, който се строи две години, да се направи инфраструктура и да се урегулира още територия за жилищно строителство в големите градове. Така предлагането ще се повиши и цените ще се нормализират.

В големите градове в Западна Европа над 80% от населението няма и не може да си помисли да има собствено жилище. То е осъдено да живее под наем. Заинтересувахме се кой тогава купува жилищата – това е спекулативният и банковият капитал, който след това ги продава на хората, за да живеят в тях под наем. Един известен икономист още през миналия век е казал, че ако един човек не може през живота си да изплати една къща, той е роб, защото живее за наем, бензин и дрехи. Ние сме много против този модел. Често ни контрират, че е в наша полза да се качват цените на жилищата. Това не е така, защото всеки сериозен бизнес печели от оборот, а не от високи цени. Нещо повече, когато цените станат много високи, ние няма да имаме клиенти.

- Къде в София виждате възможности за урегулиране на нови терени за жилищно строителство?

Има огромен потенциал за развитието на града на север, но трябва да се изгради необходимата инфраструктура.

- Имате ли диалог с общината по този въпрос?

Да, защото ролята на общината в това отношение е ключова. Неслучайно по закон в България, а и в цял свят само общината може да изгражда инфраструктура. Защото гледайки от високо, с поглед, който не е замъглен от желанието за печалба на всяка цена, общината следва да развива града пропорционално и разумно, включително като изгражда инфраструктура в съответните части от него, които е разумно да се развиват. От шест години Националната асоциация на строителните предприемачи има диалог с общината. Към момента е създадена работна група по проект за разрешаване след 30 години на проблема с частните имоти под улиците, които спъват развитието на София.

- Какво е вашето предложение за решение?

Предложението ни е продиктувано от житейската логика – частта от имотите под улиците да стане общинска като замяна срещу повишената стойност на останалата част от имота, която е станала парцел. Нашата Конституция казва, че частен имот може да бъде взет само ако няма друга възможност. Ами няма друга възможност – имотът се намира под улица. Ако собственикът бъде справедливо възмезден – това е така, защото превръщайки се от нива в парцел, стойността на имота се повишава. И ако това е станало предварително – така е, защото тези територии са регулирани преди имотът под улицата да стане общински. Такава е житейската логика, така е справедливо и се изпълняват изискванията на Конституцията за частната собственост.

В момента проектът е в работна група, в която са представени всички камари и асоциации от строителния бранш, имаме работен вариант на законопроекта и когато сме готови и сме изчистили несъгласията помежду си, ще го внесем за разглеждане в Народното събрание.

- Това ще помогне ли за по-хармоничното развитие на София, тъй като в момента строителният интерес е насочен предимно на юг, а северните територии остават неразвити?

Причината за това е в липсата на инфраструктура. Общината и държавата са абдикирали от задължението си да я изграждат. Частният капитал следва изградената инфраструктура и частично, лошо я доизгражда. Затова общината и държавата трябва да контролират развитието на града, създавайки инфраструктура в териториите, където е разумно той да се развива. След това частният капитал се насочва натам, започва да строи жилища и да плаща данъци. Така е в цял свят. Тук моделът е изопачен и затова градът се развива уродливо и непропорционално, а предлагането на жилища е по-малко от търсенето.

Нещо повече, в застроени територии като „Манастирски ливади“ – Изток и Запад, „Кръстова вада“, ВЕЦ „Симеоново“, луксозни, хубави сгради със скъпи апартаменти са заобиколени от кал и среда, която отговаря на определението за гето. Разрешавайки проблема с частните имоти под улиците, общината ще бъде с развързани ръце да изпълни инфраструктурата и на тези вече застроени територии, така че да станат приемливи за живеене.

- Ако може да ви върна отново към ситуацията на жилищния пазар у нас към момента. Напоследък често се правят паралели с 2008 г., виждате ли основания за това?

Не. Тогава имотите бяха надценени от банките и инвеститорите. Имот, който реално продавахме за 700 евро на кв. м, получаваше пазарна оценка за 1000 евро на кв. м. Това доведе до проблеми в сектора. Предприемачите, които продавахме на 600-700 евро на кв. м, имахме клиенти. Но надценени имоти, които тогава струваха 1000 евро на кв. м и никой не смяташе, че ще намерят купувач, в момента се продават за 1600-1800 евро на кв. м.

- Какви са очакванията ви за жилищния пазар догодина?

Трудно е да се направи прогноза. Надяваме се, че инфлацията е овладяна - централните банки едва ли ще могат да я забавят, но поне няма да се ускорява. Средата е доста по-сигурна и стабилна с оглед на яснотата каква е себестойността на строителната продукция. Заради намалелите възможности на населението и малката вероятност за повишаване на доходите им очакваме спад на сделките с между 5% и 10% и връщане на нивата им от тази година през 2024 г.

- А какви са очакванията ви за цените на жилищата догодина?

Те ще растат заедно с инфлацията, както се случва, откакто има пазарна икономика в България. До момента, на база 25-годишни анализи, всяка година цените на апартаментите в София се се покачвали средно с 12%. Смятаме, че тази тенденция ще се запази.