Войната в Украйна връща производството в Европа, търсенето на складове ще расте

Войната в Украйна води до преразпределянето на суровини и преместването на производства, което поражда необходимост от изграждане на нови логистични центрове и индустриални площи. Това стана ясно по време на Третата международна конференция за индустриални имоти в София, организирана от БГСклад.

След началото на коронавирусната пандемията при наемите се е наблюдавало търсене и сделки за складове с площ между 200 и 500 кв. м., докато миналата година търсенето е било насочено към складове с квадратура между 400 и 800 кв. м, съобщи Симеон Митев, основател и управител на БГСклад.

На пазара в София има немалко площи клас А, част от които са свободни. В страната обаче такива почти липсват и това води до поскъпване на по-новите индустриални площи. Активността на пазара идва предимно от български фирми и по-малко от чуждестранни. Основни играчи са логистичните компании и фирмите от бързооборотния сектор.

Около 80% от имотите, построени в началото на годината, са по поръчка и точни изисквания на компаниите ползватели. Строените със спекулативна цел се реализират на стъпки и забавено. Има и готови имоти за акт 16, които не се актуват, докато очакват наематели, за да спестят данъци за известно време.

“Реализираха се сделки основно в имоти клас Б за помещения с добра локация и добро състояние. Важно е да се отбележи, че имаше няколко сделки с професионално изградени складове клас А, разположени на добра локация, които нямаха промяна в цените си независимо, че не бяха в София и Пловдив“, отбелязва Митев.

Цените на наемите на складови площи в страната варират от 2 до 3,5 евро/кв.м, а за София нивата са между 3 до 5,5 евро на кв.м. При покупко-продажбите в последните две години се наблюдава интерес най-вече към обезценените имоти, които започнаха да излизат на пазара.

„Имаше и много високо оферирани имоти от собственици, които се бяха повлияли от по-голямото увеличение в жилищния сектор. Тук искам твърдо да подчертая, че кривите при повишаването на цените на жилищата и индустриалните имоти не са успоредни – при индустриалните имоти увеличението е много по-плавно в сравнение с ускорението при жилищните“, уточнява Митев.

Пандемия и война

„В последните десет месеца сме свидетели на много тежка инфлация, свито потребление от хората и държавите в целия свят, международна и политическа несигурност, повишаване на лихвените проценти. Хубавото е, че страни като Българи е възможно да спечелят от този неприятен, дори отровен микс. В последните три години наблюдаваме много бърза промяна на веригите на доставка и изместване на производствата от Китай в посока Европа, което води до скъсяване на веригите за доставка“, казва Георги Вълканов, собственик и управител на „Дриймс транс“.

Анализаторите очакват задълбочаване на проблемите заради пандемията и войната в Украйна. Вече сме свидетели на по-скъпи горива, което води и до оскъпяване на транспорта.

„Пандемията засили търсенето в ритейл сектора и този на куриерски услуги, което се отрази положително на сектора и в Европа, и в България. Голяма част от заетите площи са точно от компании от тези два сектора. Заетостта в сегмента е изключително висока. Очакваме леко повишаване на цените в резултат на голямото търсене“, казва Любомир Николов от консултантската компания Colliers International.

Ниски или високи са цените?

Според анализаторите ситуацията е сложна. От една страна, собствениците на терени се опитват да ги продават, колкото се може по-скъпо. От друга страна, цените на строителните материали нарастват безпрецедентно за последните десетилетия. Големите компании за строителство на складови площи са изправени пред дилема дали да не развиват паркове, или да ги развиват на по-високи цени.

Спрямо други европейски държави в България цените са по-ниски. Неписано правило е, че логистичните компании не могат да си позволят земя над 60-70 евро на кв.м. Това е доста далеч от цените около София, които са по-високи, коментират анализатори.

„Разминаването с цените е факт. В България наемите са исторически по-високи от Чехия например. Същото важи за пазара на земя. Цената на земята в София винаги е била по-висока, но има и много други проблеми“, коментира Жоро Ангелов от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Според анализаторите едни от тях са свързани с бавните процедури на държавно и общинско ниво. Ако инвеститор поиска да придобие земя от 30 декара например, това ще му отнеме поне две години. Следват още три години, в които да се внесе ред в регулацията. Но след тези пет години някой може да купи земята за два месеца на половин цена, отбелязва Ангелов.

Процедурата е толкова дълга, че в един момент цената вече няма значение. „Почти всички компании в района на летище „София“ са потенциални купувачи на складови площи на цена от 100 или 150 евро на кв.м. Но никой не продава големи терени. Дори да предположим, че има такъв продавач, пак ще са необходими две години на инвеститора за въвеждане на имота в регулация и уреждане на инфраструктурата. На този фон поскъпването на материалите се оказва по-лесната част от математиката“, заключава Ангелов.

За компаниите, които вече са придобили земята, цените на строителните материали са основен фактор. Някои анализатори очакват спад на строителството на индустриални имоти заради по-високите цени на материалите. „Не мога да прогнозирам какви ще са цените на горивата и на желязото, но едва ли ще се върнат на нивата в последните три-четири години“, казва Никола Зикатанов, заместник-председател на Управителния съвет на Асоциацията на индустриалния капитал в България (АИКБ).

Пазарът на индустриални паркове

Пандемията е повлияла пряко на този сегмент от пазара на логистични имоти. „Коронакризата ни принуди първоначално да спрем за момент инвестиционната си програма. След като започнаха да се виждат резултатите от COVID кризата, а именно развитие на електронната търговия, нарушени вериги на доставки, се генерира по-голям интерес към логистичните площи. Електронната търговия повече има нужда от логистика, която е по-близко до, дори в рамките на града. Тя има нужда от повече малки складове с повече бусови, а не ТИР-ови рампи“, казва Спас Шопов от „Парк индустрия София-изток“, АД.

Нарушените вериги на доставки и несигурността е накарала индустриалните предприятия и големите търговци да търсят по-големи складови площи, за да имат по-голям буфер от продукция. Това е генерирало строителство както за собствени нужди на големи компании, така и е повишило търсенето на имоти под наем. „През последните шест месеца интересът е доста по-голям, отколкото преди една година“, смята Шопов.

Потенциал за развитие на логистичния сектор има на запад от София. „Районът е интересен, тъй като е в близост до голяма част на населението на столицата, което е огромен плюс. Чисто географски е добре разположен, с добри транспортни връзки, особено когато става дума за голям обем товари, които трябва да се приемат или експедират. Транспортната свързаност и възможността да се наемат хора е от съществено значение в тази част на София“, казва Георги Вълканов от „ДТ логистичен парк“.

Наемните нива в логистичните центрове, разположени около столицата и големите градове, ще растат, очакват анализатори. „Тази тенденция тепърва ще се усеща. Причините за повишаването на наемните нива са много, свързани са най-вече с нарасналите строителни разходи. Всички бъдещи проекти трябва да приложат по-високи наемни цени. Не трябва да се страхуваме, че това ще спре търсенето, защото към момента то все още е активно. Като предприемач не виждам сътресение, което да доведе до отлив от търсенето“, обобщава Мирослава Александрова от „Глориент Инвестмънт БГ“.