Кои са кварталите в София с най-активно предлагане на ново строителство?

„Малинова долина“, „Кръстова вада“, „Овча купел“ 1 и 2, Студенски град и „Витоша“ са кварталите в София с най-активно предлагане на ново жилищно строителство, започнало след 2020 г. и предлагано от агенции за недвижими имоти, показват данни на специализирания сайт Imoti.net, който е част от Investor Media Group.

„Малинова долина“ е лидер с 1000 обяви за жилища ново строителство, а в „Кръстова вада“ качените в Imoti.net обяви са 901*. В обявите има жилища, които са получили разрешение за ползване, както и имоти в строеж с предстоящ акт 16. Включени са и имоти в проекти, които все още вероятно нямат разрешение за строителство.

В останалите квартали от топ пет броят на обявите е съответно 622, 529 и 474. Голямо предлагане на имоти ново строителство в София има и в кварталите „Витоша“ и „Манастирски ливади“ Изток и Запад, както и в широкия център.

В същото време „Бъкстон“ и „Павлово“ са столичните квартали с най-малко обяви за имоти, чието строителство е започнало след 2020 г., със съответно 72 и 92 обяви в Imoti.net. Следват „Симеоново“, „Суха река“ и „Лозенец“.

„Броят на предлаганите имоти е относителен, тъй като се променя непрекъснато, но съотношението между кварталите се запазва“, коментира Снежана Стойчева, мениджър на Imoti.net.

Тя уточни, че справката отразява жилища, които се предлагат предимно от агенции за недвижими имоти, но не може да покаже конкретно кои са районите с най-много имоти ново строителство – капарирани, продадени „на зелено“, както и продадени готови жилища от 2020 г. насам.

„От миналата година строителните компании и инвеститорите до голяма степен сами предлагат жилищните имоти в новостроящите се сгради и сами успяват да ги реализират. Търсенето преди началото на конфликта в Украйна беше толкова голямо, че още при ограждане на парцела и поставяне на указателна табела за строителство на сграда, те постигаха голям интерес сред потребителите. Има строителни компании, обикновено за по-малки сгради и в апетитни софийски райони, които бързо продават „на зелено“ имотите в сградата, още на проект“, отбеляза Стойчева.

Тя допълни, че през 2021 г. най-успешни са били тези агенции за недвижими имоти, които са успели да сключат ексклузивен договор със строител или инвеститор за продажба на сгради и комплекси.

Според Ирина Кънева, търговски и маркетинг директор на строителната компания BLD, районите в София, които се развиват най-бързо след 2020 г., са тези, в които има достатъчно предлагане на парцели. BLD обаче е насочила вниманието си върху квартали, които инфраструктурно може да се променят и развиват. Кънева посочи като такъв квартал „Манастирски ливади – Изток“, където компанията има шест проекта и вече планира седми.

„Инвестиционната ни програма в квартала е дългосрочна, защото там, от една страна, все още има свободни терени, а от друга, инфраструктурата в тях може да се планира и развива с помощта на инвеститорите, така че в следващите пет до десет години те да бъдат завършени като нови, луксозни квартали, в които не липсва нищо“, каза Кънева.

В същото време инвеститорите, които строят в пренаселен или готов квартал, имат по-малки възможности да участват в развитието на инфраструктурата, а обликът му не може да бъде променен качествено. „Кръстова вада“ и „Витоша“ са други развиващи се квартали в София, въпреки че според Кънева в първия проблемите от гледна точка на инфраструктурата са по-големи. „За да има един квартал добри улици и инфраструктура, той трябва да е добре проектиран, но това невинаги е така“, изтъкна тя.

„Младост“ също би бил интересен за инвеститорите, ако има добри парцели, защото инфраструктурата там е отлична, а живеещите в квартала хора го предпочитат за покупка на имот и сделките се случват бързо, показват наблюденията на BLD.

Но намирането на качествени терени в София с голяма разгъната застроена площ, която позволява да се построи голям комплекс с достатъчно жилища в него и зелена среда, става все по-трудно.

„В компанията имаме отдел, посветен точно на това търсене, и много внимателно следим пазара. В централните и по-старите квартали в София е почти невъзможно на пазара да се появи такъв терен, а дори да се случи, той е с малка площ, която е недостатъчна за реализирането на добра сграда. Затова и кварталите с най-усилено жилищно строителство в столицата, са тези, в които все още има подходящи парцели за ново строителство“, каза Кънева.

Конфликтът в Украйна и предизвикателствата пред жилищното строителство

Конфликтът в Украйна изправя компаниите за жилищно строителство у нас пред още по-големи предизвикателства, след като те вече трябваше да се справят със значително поскъпване на строителните материали вследствие на нарушените вериги за доставка заради пандемията. В момента основно затруднение пред инвеститорите е недостигът на стомана, внасяна основно от Украйна. Според Кънева обаче извънредните цени на стоманата в момента са спекулативни. Поскъпват и всички продукти, чието производство е свързано с природен газ, като стъклопакетите, а цените се променят дори на дневна база.

„Имаме информация от нашите доставчици и подизпълнители, че дори цените на тухлите тръгват нагоре“, коментира Кънева. Освен това целият бранш е изправен пред дилемата дали да индексира договорите, които сключва с клиентите си.

„На този етап BLD избира да стои зад поетите си ангажименти и да не индексира подписаните договори. Ще следим пазара и ако е необходимо, ще индексираме продажните цени на жилищата си, но няма да обвързваме клиентите си да подписват договори с неясни клаузи за индексация в бъдеще“, отбеляза Кънева.

Въпреки затрудненията в момента тя е оптимист за пазара и очаква той плавно да се регулира и успокои. „Конфликтът няма да е кратък, но пазарът ще намери механизмите да компенсира загубите, които спирането на вноса на суровини от Украйна нанесе. Ще се пренасочат производства и внос, ще се повишат квоти за внос от други страни и смятам, че периодът на неяснота ще бъде кратък“, отбеляза Кънева и допълни, че при BLD няма срив, нито се готвят за форсмажорни обстоятелства.

Според нея обаче повечето инвеститори вероятно няма да могат да поемат ангажимент за дългосрочна цена на жилищата, а тя ще важи за по-кратък период от две-три седмици или месец и ще се прибягва до по-чести индексации заради непредвидимите цени на строителните материали, които променят себестойността на продукта.

Перспективите за индексация и неясните цени на имотите обаче притесняват купувачите. При BLD има лек спад на запитванията, но засега нивата на сделки на компанията остават стабилни и тя не е променила плановете си за строителство и продажби.

Според Кънева дори да се регистрира спад на продажбите „на зелено“, това ще е временно явление и няма да измести фокуса върху имотите ново строителство. „Новото строителство има редица предимства пред старото като използване на нови технологии и на по-умни материали, по-големи гаранции за експлоатация с развитие на инфраструктурата и средата. Освен това предлагането на вторичен пазар в София не може да задоволи цялото търсене“, коментира Кънева.

Купувачи на имоти ново строителство са предимно млади хора, които планират да надградят жилището, в което живеят.

Кънева съветва хората, които инвестират в имот „на зелено“, да внимават на кой инвеститор се доверяват, да четат внимателно договорите и да са наясно какви клаузи приемат. „Те трябва да имат предвид, че по-малките инвеститори, които нямат голям опит на пазара и осигурено финансиране, са в риск да не успеят да завършат сградата на цената, която са обявили, или въобще да не могат да спазят ангажиментите си към купувачите – сградите да останат незавършени или да се забави реализацията на проекта“, подчерта тя.

Конкретно BLD има закупени терени за следващите три до пет години за проекти, които реализира или планира доста по-рано. „В момента имаме няколко проекта в реализация или процес на планиране. Зад всеки наш проект стои банка партньор, така че са 100% гарантирани и ще бъдат завършени“, изтъкна Кънева. И допълни, че компанията не разчита да продаде имоти и от първоначалните постъпления да финансира строителството на сградата. „Интересът ни не е да продадем на всяка цена и бързо, а да имаме добър ритъм на сделки, за да не поемаме излишни рискове с твърде бързи продажби на неадекватна пазарна цена, каза тя.

По думите ѝ строителството на една сграда отнема между две и три години, а в последната година се правят основните разходи – за фасада, изолация и стъклопакети. „Трябва да се планира прецизно, защото в противен случай не само се изяжда маржът на печалба на инвеститора, а понякога той дори може да излезе на нула или на минус. Затова големите компании имат стриктно планиране и са подготвени за всякакви промени на пазара“, отбеляза Кънева.

*Данните са към края на февруари.