Изискванията за енергийна ефективност създават нови рискове за имотите в Европа

Инвеститорите в недвижими имоти в Европа са изправени пред нов риск от гледна точка на стойностите, предупреждава подразделението за управление на активи на Deutsche Bank, цитирано от Bloomberg.

Адвокати, консултиращи собственици на имоти, предупреждават, че са необходими големи инвестиции в енергийна ефективност, за да се предотврати опасността от загуба на стойност за активите до степен да станат блокирани. Но собствениците на имоти вече трябва да се справят с по-високи лихви и променящи се норми в заетостта на площите, затова сега не са склонни да заделят капитал за такива цели.

Причината за това развитие е повсеместният страх, че ще бъдат застегнати от сложни и развиващи се зелени регулации, коментира Александра Нягуля, глобален ръководител на устойчивото развитие на имотите в DWS Group.

„Намираме се във вихъра на нови или променени регулации. И те продължават да прииждат“, казва Нягуля, която следи пряко имотни активи на стойност 67 млрд. евро в DWS.

При инвеститорите в имоти „преобладаващото усещане“ сега е за „несигурност“, отбелязва тя.

Регулациите, които пораждат тези притеснения, включват Директивата за енергийно представяне на сградите (EPBD), която може да обремени собствениците на имоти, закъсняващи с подобни инвестиции, с активи, които вече не могат да бъдат продадени или отдадени под наем.

Но в основата на директивата има някои празноти. Ключово притеснение на инвеститорите е как т. нар. сертификати за енергийно представяне на сградите ще бъдат използвани, за да определят стойностите. Както се оказва, националните регулатори имат последната дума и съществуват данни за значителни несъответствия в отделните страни. EPBD трябва да поправи това, но все още не е ясно как.

Междувременно инвестиционните мениджъри са под натиск да изградят портфейли, които отговарят на изискванията в ЕС, съгласно отделен наръчник – регламент на ЕС за устойчивостта в сектора на финансовите услуги (SFDR). В момента регламентът е подложен на цялостен преглед, който според Европейската комисия може да доведе до фундаментални промени в начина, по който трябва да оперират асет мениджърите в бъдеще.

Засега SFDR не признава т. нар. преходни активи като зелени. Това означава, че фондовете не могат непременно да бъдат определяни като устойчиви, дори да заделят капитал, за да правят лошо изолирани, енергийно неефективни сгради по-зелени. Европейската комисия съобщи, че това може да се промени, но не е ясно кога. Всяко конкретно решение за SFDR ще трябва да почака сформирането на следващата комисия след изборите през юни, съобщи говорител на изпълнителния орган на ЕС.

„Знаем, че трябва да поправим най-лошите“ сгради, за да намалим потреблението им на енергия и въглеродния им отпечатък, казва Нягуля. Но в действителност „много играчи в индустрията и много асет мениджъри и портфолио мениджъри вероятно ще кажат: да почакаме, за да видим какво ще стане с регулациите преди да предприемем действия“, допълва тя.

Най-амбициозните инвеститори ще продължат напред, но широката маса ще почакат, докато има ясни регулации, счита Нягуля. А това „пряко влияе на оценките“, допълва тя.

Това означава също, че купувачите на имоти са изправени пред скрити рискове. „Ако някой все още може да продаде сграда в риск на същата цена, те няма да инвестират в поправянето ѝ, тъй като няма непременно да си върнат инвестицията“, счита Нягуля.

Развитието се случва, докато имотните пазари преминават през общо ценово сътресение. Цените на бизнес имотите намаляха миналата година, а възвръщаемостта от офиси в Германия и Франция е най-слабата в историята, сочат данни на MSCI Real Assets.

Същевременно нараства осъзнаването, че наличните сгради в Европа спешно трябва да бъдат модернизирани, ако Европа иска да спази целта си да постигне нулеви въглеродни емисии до средата на века. Около 40% от използваната енергия в Европа идва от сградите и те допринасят за над една трета от свързаните с енергията емисии, съобщи Европейската комисия.

ЕС твърди, че за постигане на нулеви въглеродни емисии до 2050 г. трябва да бъдат инвестирани допълнителни 275 млрд. долара на година в ремонти на имоти. Засега преустройствата в региона намаляват потреблението на енергия само с 1% годишно, съобщи ЕК.

Инвеститори, които заделят повече средства за зелени ремонти на имоти, вероятно ще бъдат възнаградени от пазара. Изследване на консултантската компания CBRE показва, че зелените сертифицирани сгради имат със 7% по-високи наеми, когато се вземат предвид размерът на сградата, локацията, възрастта и историята на ремонтите ѝ.

При липсата на ясни зелени регулации в ЕС Нягуля казва, че DWS търси нови показатели, които да изяснят степента, в която инвестициите в имоти могат да бъдат считани за устойчиви.

В момента фонд мениджъри използват Регламента за таксономията на ЕС, официалния списък на съюза с устойчиви дейности, за да класифицират активи. Но това е процес, който е съпътстван от „астрономически разходи“ за консултанти, казва тя. DWS „се опитва да намери начин да го направи разумно, използвайки може би съществуващи сертификати за сгради“, допълва Нягуля.

Тя очаква, че ЕС ще се нуждае от около две години да финализира ревизиран SFDR, този срок ще е нужен също на страните членки да работят по транспонирането на EPBD на национално ниво.

Междувременно на имотния пазар в Европа има „много съществуващи наличности, които трябва да поправим“, казва Нягуля.