Паричните потоци от ключовия имотен фонд на Blackstone не успяха да покрият дивидентите

Флагманският имотен фонд на Blackstone не успя да генерира достатъчно средства, за да покрие дивидента си миналата година, което подложи на натиск финансовия инструмент на компанията за частни капиталови инвестиции, пише Financial Times.

Blackstone Real Estate Income Trust на стойност 60 млрд. долара е генерирал парични потоци за 2,7 млрд. долара през 2023 г., главно от наеми от портфейл с активи, включващ от хиляди складове до жилищни сгради и центрове за данни в САЩ, сочи годишният му отчет.

Той е изплатил дивиденти за над 2,8 млрд. долара, което е довело до първи годишен недостиг на средства от дейности за покриване на плащания към акционери.

Дефицитът подчертава рисковете за десетки хиляди индивидуални инвеститори, които са вложили пари в нелистнатия имотен фонд, първия продукт на Blackstone за богати инвеститори на дребно.

Инвеститорите в имоти считат, че съотношения, при които дивидентите надвишават паричните потоци, са проблем в дългосрочен план. Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти обикновено изплащат 90% от печалбата си като дивидент, но всичко над 100% се счита за неустойчиво, тъй като в крайна сметка на фондовете може да се наложи да поемат повече дълг, да емитират нови акции или да продават активи, за да финансират дивиденти. Фондове, които не печелят достатъчно, за да се справят с дивидентните плащания, често са принудени да намаляват дивидентите.

„Винаги бих бил предпазлив към компания, която не е покрила дивидентите си“, казва Нейт Копикар, партньор в хедж фонда Orso Partners, който заложи срещу акции на Blackstone.

Повечето листнати имотни тръстове в САЩ могат лесно да покрият дивиденти, използвайки парични потоци от наеми, счита компанията за анализи на бизнес имоти Green Street.

„В света на листнатите тръстове за инвестиции в недвижими имоти покриването на дивидентите до голяма степен е добро“, отбелязва Майкъл Нот, ръководител на анализите на тръстовете за инвестиции в имоти в САЩ в Green Street. Листнатите тръстове покриват средно 125% от дивидентните си плащания от парични потоци, допълва той.

За сметка на това фондът на Blackstone не успя да покрие дивидентите с паричен поток от оперативни дейности. Тези парични потоци са покрили само 95% от дивидентите през 2023 г., сочи годишният му доклад.

Паричните потоци на фонда от оперативни дейности са намалели леко през 2023 г., след като той продаде имоти и остави пари в ликвидни инвестиции, за да отговори на искания за теглене на средства. Той продаде имоти с печалба, за да направи големи инвестиции в центрове за данни, които все още са в процес на завършване и не генерират наеми.

Паричните му потоци намаляха и заради момента на имотните покупки, продажби, събиране на приходи от наеми и плащане на разходи наред с други фактори, отбелязват запознати източници.

Въпреки лекия спад на паричния поток, общите дивидентни плащания на фонда са нараснали с близо 3%, сочат финансови документи.

Фондът разкрива и други показатели, които са по-често използвани от публични тръстове за инвестиции в недвижими имоти. Коригираните му средства от дейности, които Green Street използва, за да анализира публичните имотни тръстове, са достигнали 2,1 млрд. долара, или 74% от дивидентите, а „наличните за разпределение средства“ на фонда са възлезли на 1,7 млрд. долара, или 61% от дивидентите.

Големи частни имотни фондове, сходни с фонда на Blackstone и управлявани от инвестиционни компании, включително Starwood Capital и Brookfield, също обявиха, че паричните им потоци са по-ниски от дивидентите през 2023 г. сочат документи.

Близки до Blackstone източници признават, че фондът не е покрил напълно дивидентите си през 2023 г., но допълват, че кумулативният му паричен поток от дейности от създаването му през 2017 г. е покривал 103% от дивидентите му благодарение на по-високите проценти на покритие в предходни години.

Недостигът не води до парична криза за фонда, тъй като малко над половината от инвеститорите в него са избрали да вземат дивидента си в пари, а останалите са избрали това да бъде под формата на допълнителни акции. Паричните потоци на фонда са покрили кешовата част от дивидентите му.

Запознатите източници отбелязват също, че недостигът на средства няма да засегне общата възвръщаемост за инвеститорите, тъй като тя ще бъде покрита със съответен спад в нетната стойност на активите на фонда. Той е генерирал годишна обща възвръщаемост от 10,5%, включително дивидентите, от създаването си, сочат изчисления на Blackstone.

През декември 2022 г. компанията беше принудена да въведе ограничения заради големия брой искания за изтегляне на средства от гладни за пари инвеститори. През последните месеци фондът е успял да изпълни всички искания за изтегляне на средства, което е положителна тенденция. Въпреки това инвеститорите продължават да теглят милиарди долари всяко тримесечие.

Във финансовите си документи фондът предупреди, че ако не успее да генерира достатъчно паричен поток от дейности, за да финансира напълно дивидентните си плащания, изплащанията може да бъдат направени чрез допълнителни заеми, продажби на активи или връщане на капитал на инвеститори, което ще „доведе до по-малко налични средства за нас за придобиване на имоти или за други инвестиции, свързани с имотите“.

„В резултат на това възвръщаемостта, която реализирате от инвестицията си, може да бъде намалена“, се казва в документа и се отбелязва, че подобни мерки може „да повлияят негативно на възможностите ни да генерираме парични потоци“ или „да намали интереса ви към нас на процентна основна и може да повлияе на стойността на инвестицията ви“.