Спешни продажби на офиси в САЩ почти липсват

Ако офисите са в такава криза, къде са всички принудителни продавачи?

Собствениците на офис сгради в САЩ са под натиск, откакто Covid пандемията опразни сградите им в началото на 2020 г. Според данни на консултантската компания Colliers свободните площи в САЩ са нараснали от 11% в края на 2019 г. на 17% днес, най-високото ниво от световната финансова криза през 2008 г., пише Wall Street Journal.

Но принудителните продажби все още са изненадваща рядкост. През 2023 г. само 3,5% от всички офис сделки в САЩ са включвали изпитващи затруднения продавачи, сочи анализ на компанията MSCI Real Assets. Най-новите данни показват, че делът е намалял до 2,7% през януари. Потиснатите продажби се увеличиха значително по-бързо по време на световната финансова криза.

Силната икономика забавя деня на равносметката, тъй като повечето наематели продължават да плащат наема. Натискът се трупа бавно с изтичането на наемните договори. Много компании намаляват площите си с 30% до 40% след края на договорите им.

Кредиторите също са готови на отстъпки. Те не искат да принуждават кредитополучателите да продават сгради на слаб пазар на бизнес имоти, което ще доведе до значителни загуби.

Това може би обяснява защо падежите по дълга не предизвикват проблемите, които някои наблюдатели на имотния пазар очакваха. От заеми за офиси на стойност 35,8 млрд. долара с настъпил падеж миналата година, само една четвърт са били изплатени напълно, сочат данни на компанията за имотни анализи CRED iQ. Други заеми бяха удължени или прехвърлени на компании за специални услуги – трета страна, която се опитва да намери най-доброто решение за дълга, включително променени условия за плащане или възбрана.

Заемите за офиси са по-сложни днес, отколкото по време на кризата през 2008 г., а това отлага проблемните продажби. Тъй като участват повече кредитори, особено на големи сгради, собственост на институционално инвеститори, постигането на съгласие между всички за възбрана или продажба на имот е трудно.

Например от около 600 заема за офиси със спрени плащания, предадени на компания за специални услуги през последните две години, кредиторите са реализирали загуба в едва пет, сочи анализ на CRED iQ. В тези случаи върху сградите е била наложена възбрана или са били продадени.

Изникват опортюнистични инвеститори с предложения за дълг. Reven Capital се опитва да набере 1 млрд. долара при първично публично предлагане за съсредоточен върху офисите изпитващ затруднения кредитор. „Това е 1929 г. за офисите“, казва освователят на Reven Чад Карпентър. Той смята, че фондовете за проблемен дълг ще могат да кредитират при много благоприятни условия, в момент когато банките се оттеглят.

Blackstone, Brookfield, Cohen & Steers и SL Green Realty също за оптимистични за кредитирането на проблемни имоти. По ирония на съдбата Blackstone и Brookfield връщат едновременно ключовете на някои от офисите си.

Инвеститори в потиснат дълг може да забавят темпа на принудителните продажби в някои случаи, но нуждите на офис сектора от финансиране скоро ще надминат значително предлагането. CBRE счита, че собствениците на офиси в САЩ ще имат недостиг на средства за рефинансиране на стойност 72,7 млрд. долара от сега до края на 2025 г.

Липсата на проблемни продажби може също да е знак за пожелателно мислене. Някои кредитополучатели и техните кредитори вероятно ще изчакат по-ниски лихви – по-евтиният дълг може да ограничи пониженията на цените, които трябва да приемат, когато продават. Има и надежди, че част от търсенето на офиси може да се върне. До неотдавна работата от разстояние беше считана за краткотрайна мода – стойността на купените офиси през 2021 г. беше на второ място сред най-високите от 2008 г. насам, сочат данни на MSCI Real Assets.

Но са нужни и разходи. Скъпо е да се застраховат и поддържат офиси, които може да се окажат остарели. И когато множество проблемни активи в крайна сметка излязат на пазара, това ще подложи на по-голям натиск стойностите, които вече намаляха с 35%.

Офисите ще бъдат „най-добрата възможност за покупка на нашето поколение“, ако инвеститорите изберат точните локации, казва Майк Макдоналд, старши управляващ директор на консултантската компания JLL. Ултрабогати семейства и строителни компании са сред първите на опашката за закупуване на евтини сгради.

Потокът от надписи „За продажба“ изглежда неизбежен, но за да дойде е нужно повече време от очакванията.