Всяка година у нас се създават между 30 и 40 нови проптех решения

Между 30 и 40 проптех* компании се създават в България всяка година от 2017 г. насам. Към края на 2023 г. българските проптех решения са над 280, а това означава, че в страната ни има развит проптех сектор. Съществуващите решения покриват всички класове недвижими имоти, каза Силвия Георгиева, основател на PropTech Bulgaria, пред Investor.bg.

България е сред водещите страни в Европа от гледна точка на проптех решения в областта на индустриалното строителство, както и в инфраструктурното строителство и цялостната структура на градовете.

През миналата година 35% от технологичните решения в областта на имотите у нас са били свързани с жилищни имоти. „Този дял не е голям, той е нормален за Европа“, казва Георгиева. Тенденцията в Европа е колкото по-недостъпен е жилищният пазар за купувачите в дадена страна, толкова по-голям да е броят на проптех компаниите, които предлагат решения на проблема, отбелязва Георгиева. И дава за пример Франция, където 46% от проптех решенията са ориентирани към жилищното строителство, както и 43 на сто в Германия и  60 на сто в Испания.

У нас 12% от съществуващите проптех решения обслужват офис пазара, а 11 на сто са ориентирани едновременно към жилищни, търговски и офис площи. „Това е много съществен факт, тъй като от 2020 г. наблюдаваме, че у нас се строят все повече имоти, които съчетават жилищни площи с офиси и търговски площи. Това съответно повишава търсенето на такива технологични решения", посочи Георгиева.

Технологичните решения на ниво град са 22 на сто от всички у нас, показват още данните от доклада 2023 European PropTech Report: 32 Countries in Numbers, 2-ро издание на PropTech Bulgaria. В края на февруари предстои да бъде публикуван докладът за тази година.

Технологичните решения са групирани и в зависимост от етапа в развитието на имотната индустрия, който обслужват. 33% от тях са съсредоточени в сегмента „живот и работа“, където влизат всякакви решения в областта на умните домове, сгради и градове, а също и всички ESG решения, област, в която България е сред лидерите в Европа. Други 30 на сто от решенията са ориентирани към сегмента „пазар и сделки“ и тук влизат решенията, свързани с отдаването и реализацията на вече построени сгради.

По количество и качество на проптех решенията България се нарежда в сегмента на средно- и високоразвитите проптех страни на Стария континент до държави като Нидерландия, Испания, Швеция и Швейцария, каза Георгиева. В доклада за 2023 г., който се основава на 32 държави в Европа, те са разделени в четири категории – неразвити проптех страни с до 50 проптех решения, ниско- и средноразвити страни с 50 до 100 технологични решения, средно- и високоразвити страни с между 200 и 400 решения и най-развити проптех държави с над 400 решения, където попадат само три страни – Германия, Великобритания и Франция.

Поне 51 от проптех компаниите у нас оперират и на още един пазар освен българския, сочат данните на PropTech Bulgaria.

„Обичайно компании, които имат външен рисков капитал (VC финансиране), са задължени да учредяват юридическо лице в държавата на VC фонда. Така наши компании изтичат от България, тъй като данъците и печалбите си плащат в съответната държава“, казва Георгиева. Част от тях имат офиси и в България, както и научно-развойни звена или звена със софтуерни разработчици. „Компании, основани от българи в чужбина, по правило са с централи извън България. Немалка част от тях дори не оперират на българския пазар“, посочи Георгиева.

Пример за такава компания е ReCheck, една от първите платформи за регистрация на продукти в блокчейн и проверка на тяхната автентичност и оригиналност. Компанията е основана от Емилиян Енев в Нидерландия и затова е смятана за нидерландска, отбелязва Георгиева.

В същото време към България се ориентират чуждестранни компании, тъй като са установили, че на пазара ни има ниши, които не са покрити от български технологични решения. Само през 2022 и 2023 г. на пазара ни са навлезли 9 чуждестранни проптех компании – те не са дистрибутори, а навлизат у нас с екипите си, включително за разработване на собствени решения.

Сред примерите за такива компании са "Шнайдер Електрик", които са разработили свой BMS Building Management System софтуер и го предлагат от две години на българския пазар, и норвежката компания Cobuilder, специализирана в разработката на оранизационен софтуер за компании в строителния сектор, която е изнесла голяма част от администрацията и екипите си с разработчици в България,

Първите проптех компании у нас са създадени още през 1997 г. и те продължават да съществуват, казва Георгиева. Сред най-дългогодишните български проптех решения тя акцентира върху две – компанията Chaos, която през януари 2022 г. се сля с германската Enscape, за да се превърне в глобален лидер в 3D визуализацията, и Imoti.net, част от Investor Media Group, който Георгиева определя като най-устойчивия във времето multiple listing (с множество обяви – бел. ред.) портал за недвижими имоти в България.

Седем проптех компании у нас са фалирали през последните шест години, откакто PropTech Bulgaria следи данните за България в проптех сектора. „Част от тях са преминали през CleanTech акселератора, получили са известно финансиране след това участие, но не са успели да се развият. Те са закрити една-две години след излизането си от акселератора“, каза Георгиева.

За сравнение, само през 2023 г. 10% от проптех компаниите в Швейцария са били закрити, това прави над 30 компании само за една година, отбеляза тя. Швейцария и Великобритания са страните в Европа с най-голям брой закрити проптех компании. Георгиева смята, че това от една страна се дължи на факта, че компаниите в тези държави създават много еднакви решения, а от друга, много от тях се създават, за да усвоят външно финансиране, след което прекратяват съществуването си.

През последните години Георгиева отчита ясна тенденция у нас да се създават повече проптех компании в областта на енергийните технологии и ESG, породени от влизането в сила на редица изисквания, свързани със Зелената сделка на ЕС, както и на решения за управление на етажната собственост, свързани с бума в жилищното строителство през 2020 г.

„Но считаме, че част от проптех решенията в последния сегмент ще фалират в следващите една-две години поради промените във външната среда“, казва Георгиева.

На европейско ниво към 2023 г. съществуват 384 решения в областта на енергийните технологи, свързани с подобряването на енергийната ефективност на сгради, оптимизиране на потребяваната енергия за отопление или охлаждане на сградите и др. Проптех решенията в областта на ESG са 109 в Европа и включват калкулатори на въглероден отпечатък, софтуери за изчисления на фирмените резултати по таксономията на ЕС, софтуери за кръгово строителство или за оценка на инвестиции в имоти съобразно представянето им по изискванията на устойчивост, както и различни решения за улавяне, складиране и неутрализиране на въглеродни емисии. 

България е на първо място в Европа по проптех решения за управление на водите (9), като изпреварва Нидерландия, Германия и Финландия. При ESG проптех решенията страната ни е на трето място, като отстъпва само на Германия, Великобритания и Дания. България е трета и по брой решения в energy proptech сегмента, като се нарежда непосредствено след Швейцария, и е сред четирите водещи страни в Европа по проптех решенията за индустриални имоти заедно с Германия, Австрия и Полша.

Данните на PropTech Bulgaria към 2022 г. сочат, че само 16% от българските проптех компании имат някаква форма на външно финансиране. Всички останали са самофинансиращи се.

„Това ги прави изключително здрави от финансова гледна точка компании, тъй като приходите им са от реални клиенти“, изтъква Георгиева. Над 50% от тях имат кешови буфери за период от шест до 12 месеца, т.е. за толкова време могат да оцелеят, ако нямат никакви приходи. За сравнение, в Нидерландия под 10% от проптех компаниите имат кешови буфери до шест месеца.

В Западна Европа и в САЩ повечето проптех компании разчитат на външно финансиране, затова след началото на пандемията през 2020 г., когато инвестициите от фондове за рисков капитал са пресъхнали, немалко компании са изпаднали в криза и са фалирали. „По време на криза фондовете за рисков капитал се ограничават само до собствените си портфейли с технологични компании, някои от тях спират да финансират дори тях“, казва Георгиева.

През 2021 г. VC фондовете в Европа и САЩ са започнали отново да финансират проптех компании, а през 2022 г. инвестициите са намалели, но все пак са останали на високи нива. Миналата година обаче те отново са се сринали и това е довело до масови фалити на проптех компании.

Георгиева отбелязва като негатив от липсата на външно финансиране факта, че българските проптех компании не могат да разполагат със значителни средства накуп, а това не им позволява да навлизат агресивно и да се разрастват на чужди пазари.

Българските компании обаче са намерили друго решение на този проблем – повечето големи играчи на имотния пазар у нас, български или не, присъстват и на други пазари в региона на Централна и Източна Европа. Така, когато проптех решение стане клиент на такива компании, то се разширява в цялата им мрежа в региона.

*Проптех - от английски Proptech (Property Technology - Имотни технологии). Най-общо терминът описва внедряването на технологии в сектора на недвижимите имоти.