Паричните потоци към сектора на бизнес имотите в САЩ секнаха

Кредитирането на бизнес имоти в САЩ се свива до исторически ниски нива, създавайки опасност от спиране на обслужването на изтичащ дълг и рязък спад на новото строителство на складове, апартаменти и други видове имоти, пише Wall Street Journal.

Банки, застрахователни компании и други кредитори на бизнес имоти намаляват кредитирането от първото полугодие на 2022 г., когато Федералният резерв започна да повишава лихвите и опасенията за рецесия се засилиха. Но кредиторите станаха още по-неохотно настроени към отпускането на нови заеми, откакто доходността по държавните облигации започна да расте от началото на август.

Повечето заеми за бизнес имоти са обвързани с краткосрочни, а не с дългосрочни лихви. Ръстът на доходността по облигациите обаче тревожи вече уплашените кредитори и предизвиква нови съмнения за това дали някои видове имоти не са надценени.

Общият обем на заемите за бизнес имоти, държани от банките, най-големият източник на дългово финансиране, е намалял през първите две седмици на октомври, сочи анализ на компанията Trepp на данните на Федералния резерв. Кредитирането на бизнес имоти от банките се е свивало само през два месеца от 2014 г. насам. Повечето останали двуседмични периоди от 2014 г. насам са показвали растеж.

Други доставчици на дълг също се оттеглят. Заеми за едва 28,2 млрд. долара, които могат да бъдат превръщани в ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти, са били предоставени тази година, най-ниското ниво от 2011 г. насам, сочат данните на Trepp. Освен това най-големият ипотечен тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT) спря да предоставя заеми на нови кредитополучатели през първото полугодие на тази година.

Целият дългов пазар в сектора на бизнес имотите, включително банки, ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти и небанкови кредитори, е отбелязал ръст от над 1% през второто тримесечие. Това е най-ниското тримесечно покачване от първото тримесечие на 2014 г. насам, съобщава Матю Андерсън, управляващ директор на Trepp.

Най-големите жертви са собствениците на офиси, които рефинансират изтичащи заеми при много по-високи лихви. Но недостигът на финансиране засяга и други кредитополучатели от сектора на бизнес имотите като собствениците на жилищни сгради и складове, които от години са предпочитани от инвеститорите.

Ръстът през последно време на доходността по 10-годишните облигации „разтревожи пазара“, коментира Майкъл Леви, главен изпълнителен директор на компанията Crow Holdings, една от най-големите строителни компании на апартаменти за отдаване под наем и индустриални площи. „Проблемите на капиталовия пазар смазват всички“, допълва той.

Много частни дългови фондове не успяват да наберат капитал и голяма част от времето им минава в обсъждания със съществуващи кредитопалучатели, които имат затруднения да рефинансират заемите си с ниска лихва.

„Ако сте алтернативен кредитор и нямате нов капитал, не отпускате много нови заеми, докато не видите че по-голяма част от тях се изплащат“, коментира Ричард Мак, главен изпълнителен директор на компанията Mack Real Estate Credit Strategies.

Банкери и ипотечни брокери казват, че условията не са толкова лоши като по време на световната финансова криза, когато кредиторите почти напълно изчезнаха наред с купувачите. Днес все още има налични кредити, но от по-малко играчи и при по-висока цена.

Спадът на кредитирането се дължи отчасти на намаляващото търсене на дълг от бъдещи инвеститори, които нямат голям интерес да купуват или строят имоти при толкова високи лихви. Бизнес имоти на стойност едва 89,2 млрд. долара са били купени в САЩ през третото тримесечие, което е спад с 53% спрямо същия период на миналата година, сочат данните на компанията MSCI Real Assets.

Но много кредитори също така изгубиха апетита си към нови сделки. Това важи особено за малки и регионални банки, които са притеснени за бизнес имотите след фалитите на Silicon Valley Bank, Signature Bank и First Republic.

Много регионални банки са изправени и пред ръст на проблемните заеми. PNC Financial Group съобщи този месец, че необслужваните заеми в сектора на бизнес имотите са нараснали до 723 млн. долара през третото тримесечие, над два пъти повече спрямо 350 млн. долара през второто тримесечие.

„Натискът, който очаквахме в офис сектора, започва да се материализира“, отбеляза компанията.

Спадът на заемите за строителство е особено остър. Компанията за данни и анализи Dodge Construction Network прогнозира, че новозапочнатото строителство на бизнес имоти ще намалее до 87 млн. кв. м тази година, понижение със 17% спрямо миналата година. Това ще бъде най-големият годишен спад от 2009 г. насам, допълва компанията.

Марк Тигпен, ръководител на правната кантора King & Spalding, казва, че когато поглежда през прозореца на 17-ия етаж на офис кула в град Шарлът, щата Северна Каролина, вижда „кранове навсякъде“ за проекти в строеж.

Но когато погледне към бюрото си, вижда списък с 46 бизнес проекта в страната, които трябваше да са завършени или в етап на строеж към първото тримесечие на следващата година.

„Всички тези проекти са спрени или отложени“ заради финансови затруднения, казва той. „Няма пазар, който да е изолиран от това“, отбелязва Тиглен.