Големи собственици на имоти в Европа искат да продават, но купувачи липсват

Най-големите публични собственици на имоти в Европа планират големи продажби на активи в стремежа си да намалят дълга на фона на растящите лихви. Моментът, който са избрали, едва ли можеше да е по-лош, пише Bloomberg.

Компании като Vonovia, Land Securities Group и Unibail-Rodamco-Westfield обявиха планове да продадат големи части от портфейлите си, за да заздравят счетоводните си баланси, но ширещата се инфлация и бързият ръст на лихвите възпират сделките.

Активи за най-малко 23 млрд. евро, притежавани от най-големите публични собственици на имоти на Стария континент, са предвидени за продажба, показват изчисления на Bloomberg. Действителният размер вероятно е много по-висок, тъй като в данните не са включени компании, които не са обявили цели за освобождаване от активи или обсъждали конкретни активи за продажба.

За разлика от годините на бума купувачите се притесняват да се обвързват точно, когато стойностите може да претърпят двуцифрена корекция, а волатилността прави дълга скъп и труден за намиране. Това води до задънена улица.

“Инвестиционният пазар преживява пълно замръзване на сделките“, коментира Тиери Бодмулен, главен изпълнителен директор на Adler Group, след като компанията обяви преструктуриране на дълга заради провала да завърши поредица от планирани продажби. Купувачите „се страхуват да уловят падащ нож“, допълни той.

Собствениците на имоти се борят с по-високите лихви по кредитите, които започват да влияят на стойностите на активите, след като централните банки започнаха агресивно да повишават лихвите. Това натежава върху цените на акциите, тъй като инвеститорите са притеснени заради относителната си задлъжнялост, която нараства с намаляването на стойностите на активите.

Adler е подложена на още по-голям натиск от повечето други компании. Твърдения на продавач на къси позиции от миналата година доведе до срива на акциите на компанията и ограничи вариантите ѝ за рефинансиране. Това я превърна в продавач по принуда, който се стреми да постигне сделки възможно най-бързо. Компанията отхвърля обвиненията в измама, но не успява да намери одитор, след като KPMG се оттегли през май.

Компанията успя да продаде два големи портфейла по-рано тази година преди повишаването на лихвите да започне да се усеща. Оттогава тя е предвидила още два портфейла за продажба, както и повечето от проектите си в строеж и дял в Brack Capital Properties, но все още не е намерила купувач. Скъп план за преструктуриране, договорен с някои кредитори, ще ѝ даде две години спокойствие да разпродаде активите по-подредено.

Но дори най-големите собственици на имоти на Стария континент са изправени пред насрещни ветрове. Vonovia обяви планове да продаде активи за най-малко 13 млрд. евро през август в опит да намали нивата си на дълг, които тревожеха инвеститорите. Отчетът на компанията за третото тримесечие, публикуван този месец, не включваше твърде много подробности за напредъка.

„За момента няма много данни за предстоящо значително освобождаване от активи, не на последно място защото ръководството на Vonovia се придържа към номинални стойности“, коментира компанията за анализи Green Street в съобщение до клиенти.

Vonovia и останалите листнати имотни компании съставляват около 40% от сделките в жилищния сектор в Германия в последните години. Всички сега са „кандидати за нетни продавачи“, отбелязва Green Street и допълва, че подкрепените с дълг купувачи като компании за частни капиталови инвестиции също остават встрани от пазара.

Някои собственици на имоти, включително Land Securities и Unibail-Rodamco-Westfield следват големи програми за освобождаване от активи от няколко години и са постигнали значителен напредък. LandSec, както се ребрандира компанията, е осъществила почти наполовина плана си за продажби на стойност 4 млрд. паунда, обявен през 2020 г. URW обяви инициатива да се освободи от имоти за 4 млрд. евро миналата година и е постигнала сделки за около 3,2 млрд. евро.

URW на практика призна, че темпът се забавя, когато обяви отчета си за третото тримесечие, който не включваше новини за освобождаване от активи, коментира анализаторът от Royal Bank of Canada Джулиан Ливингстън-Бут в съобщение до клиенти.

LandSec продаде новата централа в Лондон на Deutsche Bank през септември след продължителни преговори, които доведоха до понижаване на първоначално очакваната цена. Дори тази сделка можеше да не се осъществи, ако не беше финализирана няколко дни преди бившият премиер Лиз Тръс да обяви планове за необезпечени финансово данъчни облекчения, които предизвикаха вълна от волатилност, призна главният изпълнителен директор Марк Алън пред Times по-рано този месец.

Макар че LandSec има относително ниски нива на дълг, които смекчават натиска да продава, други собственици на имоти са в по-тежко положение. Шведският собственик на имоти Samhallsbyggnadsbolaget i Norden беше критикувана от продавач на къси позиции и бърза да подобри финансите си. Компанията отхвърля обвиненията.

Собственикът на имоти, известен със съкращението си SBB, съобщи в сряда, че ще продаде дял в портфейла си с имоти в областта на държавното образование на компанията за частни капиталови инвестиции Brookfield срещу сумата от 10,4 млрд. крони (983 млн. долара). Цената може да представлява малка отстъпка или лек бонус в зависимост от постигнатите такси. Приходите ще намалят съотношението между дълга и собствения капитал на SBB до 42,4% спрямо 46,9% в края на третото тримесечие, съобщи компанията.

С тази сделка разпродадените от SBB активи ще достигнат обща сума от 25 млрд. крони и тя трябва да подкрепи кредитния рейтинг на компанията, съобщи главният изпълнителен директор Иля Батлян.

„С това приключва програмата ни за освобождаване от активи от гледна точка на това къде искаме да бъдем, за да имаме силна финансова позиция“, коментира той.

Aroundtown също се стреми да намали експозицията си към дълг, който достига около 40% от номиналната ѝ стойност. Паневропейският собственик на имоти засили разпродажбите след коронавирусната пандемия, когато блокадите засегнаха хотелите и търговските ѝ обекти.

Компанията е продала имоти за около 1,1 млрд. евро от началото на тази година, които се прибавят към договорените сделки за 2,3 млрд. евро от 2021 г., съобщи тя във вторник. Макар че компанията има достатъчно ликвидни средства, за да оцелее до 2025 г., интересът на купувачи на къси позиции се засилва и в момента достига почти 12% от свободно търгуваните ѝ акции.

Австрийският собственик на имоти S Immo прибегна към продажби на имоти в по-малки сделки с хора с високо нетно богатство, тъй като институционалните купувачи „много или малко вече не са на пазара“, заяви членът на борда на директорите Хервинг Тойфелсдорфер при представянето на резултатите на компанията тази седмица.

Компании за частни капиталови инвестиции, включително Blackstone, набраха рекордни суми за инвестиции в имоти, които в по-голямата си част остават неизползвани, а това е сигнал, че са възможни още сделки, ако и когато бъдещите продавачи започнат да приемат отстъпки. До момента те в повечето случаи не отстъпват от обявените цени, но натискът се засилва.

„Няма да повярвате колко много неприлични предложения получавате, когато пазарът разбира, че сте в беда“, коментира президентът на Adler Щефан Кристен във вторник.