Нарасналите геополитически рискове, все още високата инфлация и възможността от рецесия ще подложат недвижимите имоти в Европа на силен натиск през второто полугодие на тази година, пише консултантската компания JLL в свой доклад, цитиран от онлайн изданието Property-Magazine.EU.
Въпреки това се очаква този клас активи да продължи да осигурява дългосрочна стабилност за инвеститорите, които внимателно управляват портфейлите си с имоти, и да предлага нови възможности на инвеститори, които търсят възвръщаемост с добавена стойност.
Европа е изправена пред крехка макроикономическа среда заради проблеми с веригите за доставки, война в периферията на региона и свиване на разполагаемите доходи на потребителите. В резултат на това JLL очаква инвеститорите в имоти да възприемат по-предпазлив подход през второто полугодие на тази година. Но макар инфлационният натиск да нараства, а лихвите да се покачват по-рано и по-бързо от очакваното, недвижимите имоти като клас активи може да бъде убежище срещу инфлацията в случаите, когато собствениците на имоти имат ценова сила. За инвеститорите това означава да се насочват към най-добрите активи на точните локации, където дисбалансите между търсенето и предлагането подкрепят растежа на наемите.
Освен това, в несигурна среда инвеститорите, които търсят по-висока възвръщаемост, могат да очакват да се възползват от разместването на пластовете и възможностите за преустройство на активи. Възможности извън пазара или такива с добавена стойност имат потенциал да компенсират последиците от растящите оперативни разходи, разходите за строителство и лихвите чрез реновиране на конкретни сгради или препозициониране за подобряване на заетостта или повишаване на наемите.
Дългосрочната устойчивост ще бъде подкрепена от внимателен подбор на активи. Макар че европейските имотни пазари може да бъдат засегнати от световните насрещни ветрове, има добри възможности за инвеститорите във всеки сектор.
Възстановяването на търговските площи се отлага
При търговските площи възстановяването след пандемията от COVID-19 е затруднено заради последиците от инфлацията върху възможностите на потребителите да харчат за стоки, които не са от първа необходимост. Складовете за търговията на дребно обаче останаха устойчиви благодарение на съществуващото търсене на хранителни стоки и удобното им предлагане. Но фундаменталните предизвикателства за европейските търговски центрове и търговски улици се очаква да се запазят, въпреки че дестинацията продължава да е неделима част от преживяването по време на пазаруване в дългосрочен план. JLL остава оптимистично настроена за перспективите пред аутлет центровете, които се очаква да се възползват от нарастващата пестеливост на потребителите.
„Разтрояване“ на офис сектора
Като при търговските площи нуждите на наемателите и на инвеститорите в офис сектора варират значително в зависимост от качеството на актива и микролокацията. Сгради, които предлагат широк набор от преживявания, намират се на първокласна локация, която може да отговори на стандартите за устойчивост, и разполагат с висококачествени удобства, ще продължат да привличат търсене. Освен това, предвид целта за въглеродна неутралност, възрастта и качеството на съществуващите наличности на европейските пазари са възможност за създаване на офисите на бъдещето, особено чрез преустройство. Но има нарастващи наличности от по-стари сгради, които вероятно ще бъдат блокирани и трябва да бъдат продадени, понякога дори на по-ниска цена от настоящата им оценка преди ликвидността да пресъхне.
Търсенето на логистични имоти остава непокътнато
Логистичните имоти не са имунизирани срещу сътресенията на пазара в последно време и продължаващата криза с разходите за живот. Забавянето на усвояването на площи от големи наематели е знак за промяна след годините на продължителна експанзия. Но според JLL секторът остава в силна позиция да расте в идните месеци. Европейските логистични имоти постигнаха най-високо търсене на нови площи в историята през първото полугодие на тази година, стимулирани от трайното разрастване на електронната търговия, трупането на наличности „за всеки случай“ и доближаването до родината (ниършоринг) на някои производствени дейности. В резултат на това свободните площи са на историческо дъно и JLL остава уверена в перспективите в бъдеще за ръста на наемите на логистичните имоти в Европа.
Риск от промяна на перспективите пред жилищните стратегии
Секторите на жилищните имоти остават подкрепени от силни двигатели, включително стабилно създаване на нови домакинства, ръст в ключови градове, застаряващо население, увеличена мобилност и структурно недостатъчно предлагане в Европа. Но потенциалните купувачи на жилища може да се насочат към наемите заради растящите разходи за обслужване на кредитите. За по-нишовите сектори от жилищния пазар - като студентските жилища и домовете за възрастни хора - инвеститорите ще трябва да изпреварят тенденцията, за да се възползват от привлекателни цени.
Намиране на стойност в целия спектър на доходността
Тъй като картината на имотните пазари в Европа се променя бързо, преценката на перспективите пред различните сектори изисква да се вземат предвид нивата на доходност на активите и потенциалът за растеж на приходите.
JLL пише, че за сектори с ниска доходност и отлични фундаменти като логистичните имоти, първокласните офиси с ниски въглеродни емисии в ключови градове и нерегулираните жилищни пазари стойностите ще зависят от потенциала за бъдещ ръст на наемите и повишаване на доходността. В сектори с ниска доходност, където инфлацията не може да бъде компенсирана с ръста на наемите, е необходимо да се проявява предпазливост, докато пазарите се стабилизират.
Макар че секторите с по-висока доходност и предизвикателства пред фундаментите им са тези, в които може да бъде открита стойност, притесненията в последно време за икономическия растеж си казват думата. Зараждащото се възстановяване на търговските площи, например, е застрашено от инфлационния натиск върху реалните доходи, а стратегии с високи капиталови разходи за реновиране на сгради са засегнати от растящите строителни разходи. В същото време сектори с относително по-висока доходност и по-силен потенциал за ръста на нетната оперативна печалба, а именно алтернативните жилищни сектори като студентски жилища и домове за възрастни хора, остават привлекателни.
„В последните шест месеца виждаме макроикономически затруднения и геополитически риск, които засягат перспективите пред световната икономика. Затова европейските инвеститори трябва да са внимателни в идните месеци, докато пазарните оценки и цени на активите се стабилизират“, коментира Брайън Клинксиек, ръководител на европейските анализи и световни портфолио стратегии в JLL.
„Въпреки това недвижимите имоти ще останат котва, докато други класове активи изпитват затруднения, а инвеститорите търсят предвидимост. Подкрепени от дългосрочната устойчивост на този клас активи, внимателното изграждане на портфейли в ключовите сектори от европейските недвижими имоти може да продължи да носи полза за диверсифициране, стабилност и дългосрочен растеж на приходите на инвеститорите“, допълва той.
„Имотите като цяло бяха убежище по време на вълните на волатилност, които връхлетяха пазарите на ценни книжа през първото полугодие на 2022 г. През второто полугодие предвиждаме различна динамика. Голямата промяна е рязкото ускоряване на инфлацията в западните страни и „смяната на режима“ от силно благоприятен към затягане на паричните политики от редица централни банки“, казва Жак Гордън, глобален ръководител на анализите и стратегиите в JLL.
„Много световни събития допринесоха едновременно за тази точка на пречупване, включително повторното отваряне на икономиките след COVID-19, нашествието на Русия в Украйна, търговските войни и стимулиращите разходи на правителствата. Макар че натискът се трупаше през 2021 г., нямаше път за бягство от факта, че финансовите и стоковите пазари рязко се промениха през първото полугодие на 2022 г. Съветите ни към инвеститорите да търсят защита от инфлацията в недвижими имоти е основна тема в доклада ни в средата на годината“, допълва той.
11:39 | 14.09.22 г.
