Иван Пармаков: Офис строителството у нас поскъпна с 35% в последните две години

Иван Пармаков е един от основателите на консултантска компания за корпоративни имоти Avalant. През годините той консултира проекти от разнородно естество, включително покупко-продажба на офис площи, оптимизация на разходи и консолидация на площи. Участвал е в повече от 50 трансакции за наем с обем от над 80 хил. кв. м., както и продажбата на активи с РЗП от над 25 хил. кв. м.

Г-н Пармаков, как премина през пандемията офис пазарът у нас, наблюдавате ли нови тенденции и какви са очакванията ви за пазара?

Последните две години бяха изключително динамични и турбулентни за пазара на офис площи както в България, така и в цял свят. Конкретно на пазара в София станахме свидетели на няколко събития - временно замръзване на активността на офисния пазар през 2020 г., своевременното приемане на дистанционната работа и работата от вкъщи като основен модел на работа за голяма част от организациите, завършване и въвеждане в експлоатация на осезаем обем офис сгради – 215 хил. кв.м. през 2021 г. (нови 120 хил. кв.м. се очаква да бъдат завършени през 2022 г.)

Тези три фактора осезаемо увеличиха процента свободни офис площи до 20%, което е рекордно число след кризата от 2008 г.

Наблюдаваме няколко нови тенденции на офис пазара. В последната година фокусът на наемателите все повече се насочи към висококачествени и престижни клас А офисни проекти, намиращи се на комуникативна локация и с множество удобства в района. През 2021 г. 88% от новосключените сделки са в клас А сгради спрямо 77% през 2020 г. Тази тенденция е продиктувана най-вече от желанието на работодателите да привлекат служителите обратно в офиса и съответно да отговорят на високите им изисквания за качествена работна среда.

Компаниите наемат по-малка площ спрямо преди пандемията с цел оптимизация на пространство. Заради наложилите се политики за работа от вкъщи по-голямата част от наемателите избират да приложат така наречения модел на hot desking – липса на фиксирано работно място за всеки служител. Някои от тях използват и софтуер чрез който служителите заявяват и управляват работните места.

Все повече наемодатели инвестират в изграждането на пространства за съвместна работа в сградите си, които управляват или самостоятелно, или като привличат външен оператор с цел отговаряне на динамичните нужди от пространство на наемателите.

Очакванията ни за пазара са умерено оптимистични, като през 2021 г. обемът новосключени сделки е 144 хил. кв.м., равняващи се но нивата преди пандемията. От друга страна, годишното нетно усвояване за 2021 г. e 48 хил. кв.м., което е значително под нивата преди пандемията, когато този показател беше между 80 хил. и 90 хил. кв.м. Това показва, че новосключените сделки са предимно релокации от сграда клас Б в сграда клас А, без компаниите да увеличават наетите площи, тъй като са по-предпазливи в плановете си за разширение.

Променя ли се обемът от площи, които наемат компаниите, и сроковете на договорите?

Хибридният модел на работа и вече установилите се политики за работа от вкъщи провокираха компаниите да помислят за оптимизация на площите, които използват. Ако преди пандемията разрастването на екипите за повечето организации означаваше и наемане на допълнително офис пространство, то към момента тенденцията е в обратната посока.

При голяма част от проектите, по които работим, наблюдаваме настаняване на работни станции за между 50% и 70% от работната сила. Наемателите обръщат все повече внимание на социалния и колаборативен аспект от работата и в резултат изграждат повече неформални пространства, повече зали за срещи и разговори, както и помещения за отдих и колаборация. Договорите за наем не са се променили съществено по отношение на срокове – предимно петгодишни, но все по-често наблюдаваме, че търговските преговори се концентрират в посока по-голяма гъвкавост.

Към края на миналата година около 400 хил. кв. м офис площи бяха незаети. Много или малко е това за офис пазара у нас и може ли тези свободни площи да се превърнат в предимство за привличането на компании, търсещи големи офис площи?

Такъв обем незаети площи със сигурност не беше изненада за пазара, предвид факта, че голяма част са в проекти, които взеха разрешение за ползване в последните 24 месеца. В случай, че тенденциите се запазят, очакваме постепенно свободните клас А офиси, които са приоритет на големите международни компании, да намалеят постепенно.

Колкото до привличането на компании в страната и решението да стъпят на българския пазар това е процес, в който редица фактори биват анализирани и смятам, че пазарът на офис площи не е от най-основно значение. Не съм запознат със случай, в който конкретна компания е предпочела да отвори офис в друга държава поради наличието на висок обем свободни офис площи. Софийският пазар е достатъчно добре развит, разполага с достатъчен брой качествени проекти, които покриват изискванията на международните компании и създават благоприятна предпоставка за по-нататъшен растеж на бизнес разнообразието.

Какви са най-големите предизвикателства, пред които се изправят чуждестранни компании, които установяват офиса си у нас?

Сред най-големите предизвикателства, не само за чуждестранните компании, които установяват офиси у нас, но и за тези, които вече оперират на пазара, са реалното изпълнение на плановете за експанзия и затрудненият достъп до квалифицирана работна ръка.

С утвърждаването на дистанционния модел на работа, особено в IT сектора, където е и основният глад за кадри, забелязваме все по-широк поглед на организациите извън столицата при наемането на служители. Голяма част от компаниите успешно прилагат модели за работа от разстояние, а все по-често виждаме и отваряне на по-малки офиси в градове като Пловдив, Варна, Бургас и Русе.

Нарасналите цени на строителните материали и нарушените вериги за доставка създават сериозни затруднения на инвеститорите в жилищното строителство. Как се справят предприемачите на офис пазара в България? С колко е поскъпнала себестойността на изграждането на новите офис сгради заради по-високите цени на материалите?

Въпреки разликите между двата сегмента, голяма част от материалите, които се използват в жилищното строителство се припокриват и при офисните проекти. В началото на пандемията увеличението на цените стартира плавно и прогресивно се влоши заради нарушените вериги на доставка. С развитието на войната в Украйна, забелязваме драстично увеличение от 200% при строителното желязо, което в България се доставя предимно от Украйна и Русия.

Осредненото увеличение на себестойността на строителството през последните две години по наши данни е в диапазона между 25%-35%. За момента в офисния сегмент няма осезаеми забавяния при стартиралите проекти и се очаква строителните дейности да бъдат завършени в планираните срокове. Съществува висока вероятност тези процеси да се отразят на наемните нива в бъдеще.

Има ли промяна в поведението на банките при отпускане на кредитиране за офис проекти? Има ли нещо ново в изискванията, на които трябва да отговарят те, за да получат финансиране?

Към момента не наблюдаваме съществени промени в изискванията им за финансиране. Нормално е да са по-консервативни при вземането на решение кои проекти да бъдат финансирани, но само по себе си не считаме това поведение за новост или допълнително условие. От друга страна, инвеститорите сами отчитат настоящата пазарна конюнктура като рискова с оглед на политиките за работа от вкъщи, ограниченото търсене на офис площи и високите цени на материали.

В резултат на това планираните проекти се отложиха за по-напред във времето, а нови офисни проекти, които са стартирали строителна дейност през последните няколко тримесечия почти липсват. От тази гледна точка, не се и налага на банките да поставят допълнителни ограничения.

Заради войната в Украйна над 100 хил. украински граждани пристигнаха у нас, има ли и украински фирми, които прехвърлят бизнес операциите си в България и към какви офис площи се ориентират?

Да, забелязваме интерес за отваряне на офиси от украински компании в България. Освен това редица компании със съществуващ офис в България (предимно от IT сектора) проявяват интерес към привличане на служители от Украйна, тъй като този сектор в страната е силно развит, а наличието на талант е основно предизвикателство пред пазара на труда в България.

От гледна точка на тип офиси и търговски условия наблюдаваме нужда от гъвкави пространства с възможност за растеж, като компаниите странят от дългосрочно обвързване предвид несигурната обстановка. В допълнение, забелязваме, че новонавлизащите компании се интересуват от по-малки офиси - между 10 и 30 работни места, с които да стартират операции в България.

Има ли запитвания от компании от Русия и Беларус за преместване на офисите си у нас и какви са мотивите им?

За момента не сме получавали подобни запитвания и не разполагаме с информация за търсене на офис площи от компании от тези държави.

Avalant стана ексклузивен партньор  на международната консултантска  компания JLL за офисния и инвестиционен  пазар на имоти в България. Как се стигна до това партньорство  и какъв точно ще бъде начинът  ви на работа?

Процесът по избор на български партньор на JLL в сегментите офис площи и инвестиционни продажби беше организиран от екипа на JLL в Румъния. Участвахме в конкурс, в който бяха поканени български консултантски компании, които не представляват международен бранд. В запитването, което получихме през есента на миналата година, нашите колеги се интересуваха от методологията ни на работа, екипа на Avalant, повече информация за ключови проекти и клиенти, както и релевантен опит, който сме натрупали през годините.

Впоследствие бяхме поканени на среща с мениджмънта на JLL в Румъния, за да се запознаем лично и да обсъдим потенциалното ни бъдещо партньорство в повече подробности. Решението за съвместната работа в двата сегмента получихме в началото на месец март тази година.

Бихте ли разказали повече за компанията Avalant и каква ще бъде добавената стойност за нея от партньорството с JLL?

Avalant е консултантска компания, специализирана в сегмента на корпоративни имоти. Създадохме компанията в средата на 2020 г. като естествено продължение на кариерната траектория на тримата партньори – Христо Андонов, Димитър Иванов и Иван Пармаков. Основен стимул за създаването на компанията беше ясната нужда от независим консултант, който да предоставя висококачествена услуга по клиентски-ориентиран начин, чрез изготвянето на по-детайлни анализи и достъпна пазарна информация.

Независимо, че Avalant е млада компания, успяхме да спечелим доверието на голям брой местни и международни организации с присъствие в страната и имахме възможността да бъдем доверен консултант на компании като Allianz Holding, Chaos Group, Cargill, ING Bank, Proxiad, Emerchantpay. През 2021 г. консултирахме над 20 хил. кв.м. сделки за наем на офис площи, както и продажбата на четиризвезден градски хотел с РЗП от 15 хил. кв.м.

Добавената стойност от това партньорство е различна за всички участници. За Avalant тя произлиза от факта, че ще имаме по-широк достъп до международни корпоративни клиенти, които вече са се доверили на мрежата на JLL. От друга страна, JLL ще има възможност да разшири присъствието си в България, тъй като избира да работи с компанията с най-интензивен опит на пазара – кумулативно над 28 години.

По този начин, клиентите на JLL ще получават ниво на услугата, което е сравнимо, а понякога дори и по-добро от това, което биха получили в други европейски страни. За мен лично, истинският победител ще бъде българският пазар на корпоративни имоти, тъй като чрез партньорството си ще имаме възможност да приложим глобалната експертиза на JLL на местния ни пазар, като вярвам, че тази комбинация ще донесе много позитиви за всички участници на пазара.

Други водещи международни консултантски компании също са представени у нас, повишава ли това качеството на услугите, предоставяни от консултантите в сферата на бизнес имотите?

Несъмнено повишава качеството на услугите в сектора. Присъствието на международни имена говори за зрялост на пазара и спомага при привличането на международни компании, които да отворят офис в България. В допълнение това присъствие допринася за разпространението на добри и утвърдени практики в глобален мащаб, които да носят стойност за крайните ползватели. Например в съседна Румъния голяма част от наемодателите използват единен стандарт за измерване на площи, докато у нас все още има разлики в начина на измерване. До голяма степен от консултантските компании зависи да предлагат работещи решения и добри пазарни практики, които в последствие да се наложат на пазара.