Най-ниските лихви в света създават проблеми на имотния пазар в Швейцария

В Мелинген, на тридесет минути северозападно от Цюрих, празни апартаменти са предупредителен сигнал за последиците от отрицателните лихвени проценти.

Десетилетието на ултра ниска доходност кара инвеститорите, които искат по-висока възвръщаемост от имотите, да стимулират строителния бум. Въпреки че градове като Цюрих и Женева имат много наематели, в някои покрайнини и селски райони се зараждат проблеми. Свободните жилища в Мелинген са четири пъти повече от средното равнище в Швейцария, а миналата седмица правителството предупреди за „голяма корекция“.

„Докато лихвите остават отрицателни, дисбалансите ще се запазят“, казва икономистът от Credit Suisse Клод Морер. „Определено има последици и ги виждаме в областта на имотите, закупувани с инвестиционна цел, където има свръхпроизводство, а това от своя страна е последица от свръхинвестициите на пенсионните фондове“, допълва той.

Финансовият сектор отдавна се оплаква, че отрицателните лихви засягат доходността, а допитвания показват, че според все повече банкери имотите, закупувани с инвестиционна цел, се превръщат в риск.

Въпреки притесненията Швейцарската национална банка не бърза да повишава лихвите по депозитите си. Управителят на ведомството Томас Йордан казва, че това предотвратява дефлационния натиск и е от важно значение за елиминиране на натиска за поскъпване на франка.

Очаква се централната банка да остави лихвите си непроменени в четвъртък, а анкетирани от Bloomberg икономисти прогнозират, че те ще нараснат спрямо сегашното си ниво от -0,75% едва в началото на 2021 г.

Отрицателните лихвени проценти не са противоречиви само в Швейцария. Представители на Европейската централна банка се притесняват, че те повече вредят, отколкото помагат.

В Швейцария, където хората обичайно живеят под наем, около 72 хил. жилища са били празни в средата на 2018 г., а броят им ще нарасне с още 10 хил. този юни, сочат данни на консултантската компания Wueest Partner. При толкова голям излишък офертните наеми може да намалеят с 1,5% след спада от 2,1% през 2018 г.

„Ценовите корекции в периферните области са почти неизбежни“, казва Матиас Холцхи, ръководител на отдел „Инвестиции в швейцарски имоти“ в UBS, която очаква спад на наемите с 10%.

Това е потенциално лоша новина за инвеститорите. След въвеждането на отрицателната лихва от Швейцарската национална банка преди четири години застрахователната компания Swiss Life, която е най-големият собственик на частни имоти в страната, увеличи имотните си портфейли.

„Притесняваме се, че има рискове в счетоводните баланси на банки и пенсионни фондове“, казва Роланд Индерганд, ръководител на отдел „Краткосрочни анализи“ в Държавния секретариат по икономическите въпроси.

Предупрежденията не са накарали регулаторите да предприемат действия. Но вземането на контрамерки е трудно, защото традиционни инструменти като намаляването на съотношението между дълг и собствен капитал са неприложими за самофинансиращи се гигантски пенсионни фондове.

И въпреки че празните имоти се увеличават, те все още са малко според международните стандарти, а изчистването на банковата система след кризата създаде по-стабилни буфери срещу сътресения. Но някои банки играят на сигурно.

Hypothekarbank Lenzburg, която има клон до новостроящи се жилищни имоти в Мелинген, казва, че съзнателно е решила да не разширява обемите си миналата година заради рисковете, а базираната в Берн Valiant изтегли инвестиции в жилища на стойност 150 млн. франка миналата година. Говорителят Марк Андрей съобщи, че те няма да участват в „базара“.

Не всички обаче са убедени, че предстоят проблеми. Роланд Ледергербер, ръководител на St. Galler Kantonalbank, не вижда балон в областта му в източната част на страната.

„Ние просто не споделяме до такава степен страховете на Швейцарската национална банка“, отбелязва Ледергербер.