Секторът на бизнес имотите в САЩ понесе удар, но не бе съборен

Съществува примамлив аргумент, че тъй като Федералният резерв е повишил лихвените проценти толкова много и толкова бързо, малките банки - които осигуряват почти 70 процента от кредитирането за бизнес недвижимите имоти (CRE) - вероятно ще претърпят много дефолти по свои задължения, а когато тези заеми бъдат просрочени, те ще се сблъскат с проблеми с платежоспособността. Но ако перифразираме Марк Твен, „съобщенията за смъртни случаи при банките са силно преувеличени“, пише редакторката във Financial Times Мегън Грийн.

Бизнес имотите наистина крият рискове за американските кредитори, но те би трябвало да бъдат управляеми. Според анализатори на Bloomberg американските банки и спестовни институции държат 39 процента от заемите за бизнес недвижими имоти. От тях малките кредитори - определени от Фед като тези извън първите 25 по активи - държат около две трети. Приблизително 32% от общия CRE дълг е в ценни книжа, обезпечени с търговска ипотека (CMBS), държани от федерални агенции и ипотечни пулове. И около 10 процента от заемите за бизнес недвижими имоти се държат от застрахователни компании.

Тъй като банките все още са най-голямата категория сред заемодателите при бизнес имотите и следователно са най-изложени на риск, банковите фалити от средата на март и неотдавнашните високопрофилни дефолти в САЩ от имотни гиганти като Brookfield и Pimco подчертаха потенциала за стрес. Според S&P Global броят на банките, превишаващи регулаторните директиви относно концентрацията на заеми за бизнес недвижими имоти, се е увеличил за седмо поредно тримесечие през последните три месеца на миналата година.

Бизнес имотите са изправени пред тройно предизвикателство. Повишаващите се лихвени проценти намалиха нетната настояща стойност на имотите и повишиха разходите по ипотечните кредити. Според националния имотен индекс RCA CPPI цените на бизнес имоти в САЩ са паднали с 9 процента през последните седем месеца. Този спад, когато се изчисли на годишна база, е най-големият от 2010 г. насам. Според Trepp 270 милиарда долара в бизнес ипотеки, държани от банките, трябва да падежират тази година, най-големият обем в историята. По-високите лихви означават, че рефинансирането на този дълг ще бъде скъпо. Следователно обемът на продажбите спадна до нива, невиждани от десетилетие (като изключим разгара на пандемията). И накрая, наемите за бизнес имотите са умерени, тъй като преминаването към работа от вкъщи намали търсенето на офис пространство.

Лесно е недвижимите имоти автоматично да се свързват с 2008 г., когато жилищните ипотеки поставиха световната финансова система на колене. Но бизнес имотите представляват само около 30 процента от ипотечния пазар в САЩ, посочва Capital Economics. Общите суми, отпуснати срещу търговски сгради, са много по-малки от заемите, отпуснати за финансиране на домовете на хората.

Материализирането на дефолтите може да отнеме известно време. Моделът на Strategas за 25-те банки с най-висок процент заеми за бизнес недвижими имоти сочи, че само една има висок риск от просрочие на задължения през следващите 12 месеца, а само две други показват повишени рискове. Просрочията останаха ниски, отчасти защото растежът на наемите - макар и слаб - се стабилизира и заетостта на площите продължи да се подобрява след пандемията.

Банкерите също така научиха уроците от високорисковите ипотечни заеми през 2008 г. Проучване на Фед разкрива, че почти 70 процента от банките са затегнали стандартите за CRE кредитите през последното тримесечие на 2022 г. Повече от половината банки очакват условията за кредитиране да продължат да се затягат тази година във всички категории бизнес недвижими имоти.

И накрая, не всички бизнес имоти са еднакви. Офис заемите са най-застрашени, особено тези с плаваща лихва, отпуснати за високи небостъргачи. Според Bloomberg 10% от CMBS-те за офиси, които падежират скоро, са в затруднено положение, а допълнителни 32% са в списъка за наблюдение. Но служителите не се връщат в големите офис сгради и работят дистанционно предимно в големи градове като Сан Франсиско и Ню Йорк, където заемите за бизнес имоти често се теглят от по-големи банки. Стрес тестовете на Фед показват, че големите банки би трябвало да разполагат с необходимия капитал и ликвидни буфери, за да поемат загубите от лоши сделки.

По-малките банки обикновено имат местни познания за условията по недвижимите имоти и силни връзки с кредитополучателите. По-специално, локалните банки са склонни да бъдат по-изложени на заемите за малки крайградски сгради и тези за жилищни строители, обезпечени със земя. Голяма част от тяхното „CRE кредитиране“ е за проекти като лекарски и адвокатски офиси – бизнеси, които е малко вероятно да просрочат задълженията си в настоящата икономическа среда.

Някои заеми винаги ще стават лоши в трудни времена, а неотдавнашните банкови колебания предизвикаха опасения, че бизнес имотите ще са следващият сектор в криза. Трябва да очакваме някои дефолти, тъй като лихвените проценти продължават да се покачват. Но естеството на заемите за бизнес недвижими имоти предполага, че страховете за повторение на 2008 г. са силно преувеличени.