Р. Манолов: Преди 10 години ни мислеха за авантюристи с покупките на земя

Радослав Манолов е изпълнителен директор на Адванс Терафонд АДСИЦ*. От началото на 2005 г. ръководи проекта по създаването на Адванс Терафонд и в последствие става негов изпълнителен директор. Той е отговорен за прилагането на инвестиционната стратегия, както и за ежедневното менажиране на дружеството. В екипа на Карол е от 2001 г. като консултант по проекти и работи основно в областта на финансовия мениджмънт за ключови клиенти на Карол. Преди да се присъедини към Карол г-н Манолов работи в продължение на 6 години като брокер на Българската фондова борса. Радослав Манолов има магистърска степен по маркетинг и мениджмънт от Университета за национално и световно стопанство – София. Автор е на множество статии по теми, свързани с развитието на пазара на земя и перспективите пред дружествата със специална инвестиционна цел. - Г-н Манолов, какво планирахте преди 10 г. и какво се оказа впоследствие?

Преминахме през  5 успешни увеличения на капитала, като още в първия проспект бяхме казали, че в следващите 3 години дружеството няма да има възможност да разпределя дивидент, както се случи и в действителност.

Първите дивидентни плащания станаха през 2009 г. Очаквахме, че ще купим много по-малко земя спрямо това, което реализирахме. Общите ни покупки възлязоха на 450 000 дка земеделска земя, като продажбите са половината и текущо притежаваме 220 000 дка, тоест превъртяли сме земята един път.

Плановете ни бяха да купуваме по 10 000 дка на година, а в един момент се оказа, че купуваме по 30 000 дка на месец. При максималния размер на портфейла притежавахме над 330 000 дка. След това започнахме да продаваме и да инкасираме печалбата за акционерите, като успоредно с това продължихме да купуваме земя.

- При какви цени започнахте покупките?

Стартирахме при цена на декар от 150 лв., което е едва 0,15 лв. на квадратен метър. В момента средната цена на портфейла е между 300 и 400 лв., а продажбите ни са при средна цена 1 150 лв./дка. Последните ни покупки са при средна цена около 800 лв. на декар.

- Какво си мислеха за вас фермерите през 2005 г.?

Изглеждахме авантюристи и гастрольори в очите на арендатори, кметове, първособственици. Не вярваха, че подобна инициатива може да бъде успешна и изгодна за акционерите и мислеха, че е въпрос на време да се провалим. Сега същите тези арендатори и кметове са уважавани от нас приятели, те видяха че моделът ни работи и благодарение на него бяха променени отношенията между арендатор и арендодател. Ние осветлихме отношенията между собственик и ползвател, показахме къде са изкривени и спомогнахме за подобряването им.

Някой би казал, че през 2005 г. всичко е било предначертано - еврочленство, субсидии? Нямаше никаква яснота за еврсубсииите, нямаше дата за присъединяването ни към ЕС, просто оценихме земята като евтина. Интересно е, че рентата тогава беше от 5 до 8 лв. на декар за хубавата земя, каквато ние купувахме. Това прави рентна доходност около 3,33% при цена на земята от 150 лв. на декар. Проектът изглеждаше неизгоден изчислен през тогавашните ренти.

- Как решихте в кои региони да купувате земя, от днешна гледна точка се оказва, че фокусът ви върху Добруджа, Североизточна България и като цяло в Северна България е успешен избор?

Използвахме традициите. Когато заговорим за земеделие човек се сеща първо за Добруджа, записано е в учебниците по география, но естествено си помогнахме и с няколко подробни анализа на аграрния институт и Института по почвознание Пушкаров, в резултат на което се насочихме към най-добрата земя.

В процеса на избор сме се съобразявали и с психологията на населението, например факта, че в района на големите градове още 2005 г. ни искаха по-високи цени за декар земеделска земя и ние така и не купихме. В момента около същите градове земята пак е на същата цена. Това се дължи на факта, че хората живеят в града и земеделието не е основният им поминък и не се интересуват от земята си. За разлика от тях в малките населени места, ако изореш чужда нива, още докато се прибираш от полето 10 жители ще знаят какво си направил.

- Предвидихте ли през 2005 г., че зърнопроизводството ще стане най-рентабилния сегмент?

Не сме. Искахме да имаме земи, подходящи за различни земеделски култури, включително лозя и овощни градини. Например купихме портфейл от лозови масиви от общо 2 000 дка. Парадоксалното беше, че един декар лозе струваше по-евтино от цената на колчетата забити в него.

- Повечето ви подобни фондове на вашия вече ги няма, в това число Булленд, Елана (впоследствие Еларг), а Агро Финанс и бившият Мел инвест (сега Агроенерджи инвест) вече са с мажоритари. Само вие останахте фонд за земеделска земя с много акционери. Означава ли това, че сме свидетели на края на една ера? Няма други публични фондове, но има много частни дружества, които инвестират в земеделска земя, но разликата ни с тях е, че ние не задържаме земята при нас и не ставаме земеделци, а купуваме, окрупняваме и след това я предлагаме на земеделците в района. Ако те нямат интерес търсим други кандидати. По този начин ние подготвяме земята за тях. Най-хубавата новина за нас е, че всички, които са купили земя от нас, са просперирали дори през изминалата тежка стопанска година. Нашите купувачи се справят много по-добре от средното за сектора, благодарение на собствената концентрирана земеделска земя. - Какво ново ще предложи Адванс Терафонд АДСИЦ? Вече обявихме, че ще предлагаме земя на разсрочено плащане. Досега правехме единствено сделки с пълно изплащане.