Световната икономика, която вече се бори с бушуваща инфлация, сътресения на фондовия пазар и опустошителна война, е изправена пред още една заплаха – край на огромния жилищен бум, пише Bloomberg.
Докато централните банки в цял свят вече повишават лихвите, растящите разходи за обслужване на заемите означават, че хората, които вече се затрудняваха да закупят имот, най-сетне достигат до лимита си. Последиците се виждат в страни като Канада, САЩ и Нова Зеландия, където нажежените някога жилищни пазари внезапно изстиват.
Това е рязък обрат спрямо годините на растящи цени, стимулирани от ниските лихви по ипотечните кредити и стимулите на правителствата наред с пандемията, която популяризира работата от разстояние и накара купувачите на жилища да търсят по-големи площи. Анализ на Bloomberg Economics показва, че 19-те страни от Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) имат общо съотношение между цени и наеми и цени и доходи, което е по-високо днес, отколкото преди финансовата криза през 2008 г. - индикация, че цените се движат в несъответствие с фундаментите.
Овладяването на високите цени на жилищата е ключова част от целите на много държавни ръководители в усилията им за успокояване на най-бързата инфлация от десетилетия. Но докато пазарите тръпнат пред перспективите за глобална рецесия, забавяне на жилищния пазар може да предизвика последици, които да задълбочат икономическия спад.
Намаляване на цените на жилищата ще подкопае богатството на домакинствата, доверието на потребителите и може да ограничи бъдещо строителство. Страстите обикновено се укротяват, когато хората са изправени пред по-високи месечни вноски за актив, който губи стойност. А строителството и продажбата на имоти са огромни фактори за икономическата дейност по света.
„Има опасност бизнес и финансовият цикъл да поемат надолу едновременно, което може да доведе до по-дълги рецесии“, казва Роб Субараман, ръководител на анализите на глобалните пазари в Nomura Holdings. „Десетилетието на количествени облекчения нажежи жилищните пазари и скоро може да навлезем в този нов етап, тъй като достъпността на жилищата намалява, а съотношенията за обслужване на дълга може рязко да нараснат“, допълва той.
Подобен сценарий може да подкопае банковото кредитиране, тъй като рискът от лоши заеми нараства и задушава потока от кредити, на който разчитат икономиките. В САЩ и Западна Европа сривът на жилищния пазар, който доведе до финансовата криза, засегна банковите системи, правителствата и потребителите за години напред.
Срив в стила на 2008 г. е малко вероятен. Кредиторите затегнаха стандартите, спестяванията на домакинствата все още са големи, а в много страни все още има недостиг на жилища. Трудовите пазари също са силни, което е значим буфер.
„По-ниски цени ще имат пряк ефект върху разходите на потребителите и цялата икономика, тъй като обичайно имотите съставляват значителна част от богатството на домакинствата“, казва Тули Маккъли, ръководител на отдела за Азиатско-Тихоокеанския регион в Scotiabank. „Но тъй като счетоводните баланси на домакинствата в много големи пазари остават стабилни, не съм особено разтревожена от рискове, свързани с цените на жилищата и световната икономика“, допълва тя.
Но рискът от рязък спад на цените е по-голям, когато има синхронизирано затягане на паричната политика в света, отбелязва Нирадж Шах от Bloomberg Economics в Лондон. Над 50 централни банки повишиха лихвите най-малко с 50 базисни пункта тази година, очакват се и още повишения. В САЩ Федералният резерв повиши миналата седмица основната си лихва със 75 базисни пункта, най-големия ръст от 1994 г. насам.
Жилищните пазари в Нова Зеландия, Чехия, Австралия и Канада са сред най-застрашените от балон в света и са особено уязвими към спадащи цени, сочат данни на Bloomberg Economics. Португалия е изложена на особено голяма опасност в еврозоната, а Австрия, Германия и Нидерландия също са в риск.
В Азия цените на жилищата в Южна Корея също изглеждат уязвими, сочи анализ на S&P Global Ratings. Докладът отбелязва рискове от съотношението между кредитите за домакинствата и номиналния БВП, темпа на растеж на дълга на домакинствата и скоростта на повишаване на цените на жилищата. В други части на Европа Швеция отчита рязък обрат в търсенето на жилища, което засилва опасенията в страната, където дългът достига 200% от доходите на домакинствата.
Икономисти на Goldman Sachs съобщиха в доклад миналата седмица, че сигналите от продажбите на жилища обичайно предхождат цените с около шест месеца, което показва, че редица страни вероятно ще отчетат още спадове на цените. Значително охлаждане на жилищните пазари е важна причина за вероятно забавяне на развитите икономики, коментират икономистите.
„Много бързото влошаване на достъпността и големите спадове на продажбите на жилища показват, че има значителен риск от твърдо кацане, особено в Нова Зеландия, Канада и Австралия, въпреки че това не е базовият ни сценарий предвид настоящото затягане“, пишат икономистите от Goldman.
Централните банки също отправят предупреждения. Канадската централна банка съобщи този месец в годишния си преглед на финансовата система, че високите нива на ипотечен дълг са особена причина за безпокойство, тъй като лихвите растат и повече кредитополучатели се затрудняват да плащат сметките си. В доклада си за финансовата стабилност, издаван веднъж на шест месеца, Новозеландската централна банка съобщи, че общата заплаха за финансовата система е ограничена, но „рязък“ спад на цените на жилищата е възможен, което може значително да намали богатството и да доведе до свиване на разходите на потребителите.
Bloomberg обобщава развитията на най-застрашените от балон жилищни пазари в света.
Нова Зеландия
Ако 2021 г. беше годината, в която ръстът на цените на жилищата в Нова Зеландия достигна главозамайващи висини с годишно покачване от близо 30%, 2022 г. се очертава като годината, в която музиката ще спре и рязката промяна създава притеснения у хората.
Икономисти очакват цените на жилищата в Нова Зеландия да намалеят с около 10% тази година и може да спаднат с 20% спрямо връхната си точка в края на 2021 г. Макар че за много собственици на жилища това е малък спад спрямо огромното повишаване на стойността на имотите им в последните години, вероятно ще има по-широки последици.
Новозеландската централна банка прогнозира вяли разходи на потребителите заради комбинацията от хора, които се чувстват по-бедни заради спадащите цени на жилищата, последиците от по-високите лихви за паричните потоци и по-високите цени на храните и енергията, казва Щарън Золнър, главен икономист на Новозеландската централна банка.
„Ще има купувачи на жилища, навлезли на пазара миналата година, които са започнали с ипотечен кредит при лихва от 2,5% и изведнъж ще преминат към ипотечен кредит при лихва от близо 6%“, отбелязва Джарод Кър, главен икономист на Kiwibank в Оуклнад. „Със сигурност ще има известна болка“, допълва той.
Канада
Жилищният пазар в Канада се обръща толкова бързо, че някои купувачи губят пари от имотите си още преди финализирането на продажбите.
„Хората активно се опитват да излязат от сделки“, казва Марк Морис, базиран в Торонто адвокат, специализиран в недвижимите имоти, който дава за пример имот, оценен на 200 хил. канадски долара (155 хил. щатски долара) по-малко спрямо договорената покупна цена само преди няколко месеца. Това накарало купувача да поиска да се откаже от депозита от 100 хил. канадски долара, за да избегне финализиране на сделката. „Получавам по няколко обаждания на ден от различни хора, които смятат, че са платили твърде много“, казва Морис.
Броят на подобни случаи расте, след като Канада регистрира първия си спад на цените на жилищата от две години насам през април, последван от нов спад през май. Макар че за момента те са съсредоточени около пазарите с най-голям ръст на цените по време на пандемията – Торонто и околностите му, натискът вече започва да се разпространява към нажежени преди това пазари и около Ванкувър.
Подобно на други страни сътресенията на жилищния пазар в Канада са породени от агресивната кампания за повишаване на лихвите от централната банка. Основната лихва вече е нагоре спрямо 0,25% в началото на годината и сега достига 1,5%. Тъй като се очакват още по-високи лихви, някои икономисти казват, че цените на жилищата може да намалеят с 20% на най-нажежените пазари.
Това е драстична промяна в страна, в която цените нараснаха с над 50% в последните две години от началото на пандемията. В момент, когато цените бързо изпреварват ръста на заплатите, надеждите на някои купувачи за навлизане на пазара идваха от ниските лихви, които сега растат.
САЩ
Лихвите по ипотечните кредити в страната нарастват тази година с най-бързия темп в историята, сочат данни на Freddie Mac. Средната лихва по 30-годишните ипотечни кредити достигна 5,78% миналата седмица, най-високото ниво от 2008 г. насам. Това доведе до намаляване на цените от строителни компании и продавачи на стари жилища, тъй като търсенето бързо се охлажда.
Почти 20% от продавачите на жилища в САЩ са намалили цените си в четириседмичния период до 22 май, най-големия дял от октомври 2019 г., сочат данни на компанията Redfin. Делът е по-висок на някои пазари, които станаха горещи дестинации по време на пандемията за хора, търсещи домове на по-достъпни цени. В Бойзи, щата Айдахо, например, 41 на сто от продавачите са намалили цените през април. В Кейр Корал това важи за около една трета от продавачите.
Продавачите осъзнават, че цените може да не продължат да растат със същия темп като преди, тъй като възможностите на купувачите стават все по-ограничени, казва Дарил Феъруедър, главен икономист на Redfin. „Цените ще трябва да намалеят, за да отговарят на търсенето“, допълва тя.
След като нараснаха с 18% през 2021 г., цените на еднофамилните жилища в САЩ се очаква да се покачат с по-умерен темп от 10% през 2022 г. и 5% през 2023 г., сочат прогнози на Freddie Mac. „Това е значително забавяне, но то идва от нажежен ръст на цените на жилищата“, казва Лен Кийфър, заместник-главен икономист в компанията. Недостигът на жилища за продажба и натрупаното търсене от хора, стремящи се към по-големи площи, наред със съзряването и създаването на семейства от купувачите от поколението Y (родените между 1980 и 2000 г. – бел. ред.) означава, че цените в страната все пак ще продължат да растат, допълва той.
Но последиците от забавянето на търсенето се усещат в имотната индустрия. Redfin и Compass съобщиха миналата седмица, че са съкратили служители след внезапното охлаждане на пазара.
Чехия и Унгария
Чехия се отличава в Европа с високия си процент на жилищна собственост, бърза инфлация и ниска безработица, казва Вит Храдил, старши икономист в базираната в Прага инвестиционна компания Cyrrus. Наред с уникално сложна система за издаване на строителни разрешения и растящото търсене от живеещи в чужбина чехи, които търсят работа в чешката столица, страната е изправена пред огромен ръст на цените, който надминава ръста на доходите.
Тримесечен индикатор за цените на жилищата показа, че те са нараснали с 26% през декември спрямо предишната година, съобщава базираната в Лондон компания за анализ на данни CEIC Data. Разликата между средните доходи на гражданите и цените на имотите в страната сега е една от най-големите в ЕС и това поражда сериозно безпокойство за балон.
За да овладее инфлацията, която достигна 16% през май, Чешката централна банка затяга паричната политика, като повиши лихвите до най-високото им ниво от 1999 г. насам преди ново заседание тази седмица.
Чехия е на второ място в индекса на Bloomberg Economics на най-застрашените от имотен балон страни в света, следвана от съседа си в региона Унгария. Там премиерът Виктор Орбан въведе стимули за собствениците на жилища в опит да повиши раждаемостта.
Цените в страната нараснаха с почти 20% в последните три месеца на 2021 г. спрямо същия период година по-рано, сочат данни на европейската статистическа служба Евростат. Положението само се влошава от войната в Украйна, която тласна нагоре цените на енергията и ограничи броя на строителните работници. Миналата седмица централната банка неочаквано повиши ключовата си лихва с 50 базисни пункта.
Великобритания
Жилищният пазар във Великобритания започва да се забавя след две години на исторически растеж. В рамките на мерките срещу пандемията купувачите на жилища бяха освободени от гербов налог за имоти на стойност до 500 хил. паунда между юли 2020 г. и юни миналата година. Това тласна цените още по-нагоре и създаде впечатление, че жилищният пазар е „отделен от останалата икономика“, казва Том Бил, ръководител на жилищните анализи за Великобритания в консултантската компания Knight Frank.
Сега Английската централна банка повиши лихвите пет пъти в последните месеци, като се очакват още повишения. Това може да предвещава охлаждане на имотния пазар до края на годината, тъй като предлагането се увеличава на фона на бързането на собствениците на жилища да изпреварят спадовете на цените, казва Бил.
Одобренията за нови жилищни заеми спаднаха до най-ниското си ниво от близо две години. Запитванията от купувачи са намалели през май, след като растяха осем поредни месеца, сочи допитване на Кралския институт на лицензираните оценители в областта на недвижимите имоти.
АЦБ реши тази седмица да спре от 1 август тестовете за достъпност, които оценяват възможността на кредитополучателите да изплащат ипотечните си кредити. Това може да повиши риска купувачите на първо жилище да правят покупки, които не могат да си позволят.
Но райони като централната част на Лондон се справят добре, тъй като чуждестранни инвеститори пристигат в международната дестинация, а студентите се завръщат след пандемията, казва Бил. По-малки градове като Бирмингам, Ливърпул и Манчестър отчитат дори по-бърз ръст на цените в сравнение със столицата.
„Докато Великобритания е считана за правова държава, с добри училища и уважение към частната собственост, парите винаги ще идват тук“, отбелязва Бил.
13:22 | 14.09.22 г.