Зохал Хабиби още дори не се била нанесла в новия си дом в покрайнините на Торонто, когато започнала да съжалява за покупката. „Взехме много лошо решение“, казва тя, цитирана от Bloomberg.
Проблемът не бил в самото жилище. Двамата със съпруга ѝ били доволни от допълнителната площ, която то давало на тях и двете им малки деца. Проблемът е в цената, която се договорили да платят за тристайното жилище през март – 920 хил. канадски долара (711 хил. щатски долара).
Не много след това цените започнали да намаляват и то бързо. Когато кредиторът им стигнал до оценка на жилището през май, стойността му била понижена до 800 хил. канадски долара. Втора оценка няколко седмици по-късно била дори още по-мрачна – 740 хил. канадски долара.
Правно обвързана със сделката, но вече в невъзможност да получи достатъчно голям кредит за нея, двойката помолила продавача да намали цената. В четвъртък те сключили договор на цена от 810 хил. канадски долара. „Не знаехме, че пазарът ще се срине“, казва Хабиби.
В цял Торонто, който доскоро беше в епицентъра на национален жилищен бум с малко други подобни градове, сходни истории се срещат все по-често. Спецификите може да варират – от човек, който е купил ново жилище преди да продаде старото и сега не може да получи парите, на които е разчитал, до ситуации като на Хабиби, където оценките, определящи максималния размер на ипотечния кредит, са далеч под договорената цена и обикновени случаи на угризения от страна на купувача.
Но всички се свеждат до едно – продавачите трябва да се съгласяват с по-ниска цена и то бързо. Това допринася за спада на цените на жилищата в Торонто с необичайно бърз темп – средната продажна цена в града е надолу с близо 9% за три месеца. А сега, когато проблемите се пренасят и в други части на Канада, подобни потиснати сделки може да ускорят и да задълбочат спада на жилищния пазар, който вече е в ход.
В сряда националните бенчмаркови цени на жилищата отбелязаха втория си пореден месечен спад, като много от малките градове, които преди време отчитаха най-големите ръстове, сега бързо коригират цените.
Причината за внезапното обръщане на пазара е необичайно бързият ръст на лихвите. За да охлади инфлацията спрямо 30-годишния ѝ връх, Канадската централна банка повиши бенчмарковата лихва от 0,25% на 1,5% от март насам и отвори вратата за вдигане до 2,25% идния месец. Лихвите по по-дългосрочните ипотечни кредити също бързо се повишават. Тъй като борбата с инфлацията е световно явление, сходни процеси протичат в цял свят. В САЩ лихвите по 30-годишните ипотечни кредити почти са се удвоили за една година, като достигнаха невиждани нива от 2008 г. насам, а жилища в Нова Зеландия не успяват да се продадат на търгове, откакто централната банка започна да повишава лихвите.
В Канада обаче забавянето на пазара започва да развива собствена инерция и отправя предупреждение към държавните ръководители в други страни, които се опитват да използват шокова терапия, за да стабилизират нажежения си жилищен пазар.
Тъй като жилищният пазар оперира като хранителна верига – купувачи на първо жилище придобиват първи дом от човек, който използва тези пари, за да купи по-голям апартамент от друг човек, който на свой ред може да купи нещо другаде – скъсване в някоя от тези брънки може да породи проблеми по цялата верига. Когато една страна не може да финализира сделка, това може да означава, че насрещната страна не може да продължи с друга сделка, а породените от подобно развитие ликвидни кризи може да накарат продавача да се освободи от имота си бързо на каквато и да е цена или купувачът, ако няма възможност за предоговаряне като Хабиби, може да се наложи да заеме пари при високи лихви, за да покрие недостига. Това е сценарият, който се разиграва в някои части на Канада в момента.
Потиснатите сделки, които се случват сега на пазара, се дължат най-вече на бързата промяна в цените, която заварва купувачи и продавачи неподготвени. До март, когато офертните войни бяха обичайно явление в много области, имаше смисъл да се купи преди да се продаде имот или да се направи оферта, които не зависят от оценки на банки и финансиране. Сега, когато пазарът отбелязва спад, купувачи и продавачи вероятно ще трябва да коригират стратегиите си.
Но тъй като Канадската централна банка дава сигнал, че не е приключила с повишаването на лихвите, следващият въпрос ще бъде дали всички, които са стигнали до сделки, могат да се справят с изплащането на имота.
По време на пандемията променливите лихви по ипотечните кредити съставляваха над половината от новите жилищни заеми, тъй като купувачите търсеха по-ниските лихви, за да могат да си позволят рекордно високите цени. Сега месечните вноски по около 60% от всички заеми с променлива лихва, които все още не са изплатени, ще се повишат заедно с лихвата на централната банка, сочи изследване на Канадската национална банка.
А инвеститорите в имоти, които съставляват около една пета от пазара, също често прибягват до краткосрочни заеми или кредити с плаваща лихва. В годишния си преглед на рисковете за канадската финансова система този месец централната банка съобщи, че подобни инвеститори е по-вероятно да продават, тъй като лихвите по ипотечните им кредити растат, а цените на жилищата намаляват.
Сюзън Уайт Ливърмор, професионален инвеститор в жилища от Бари, щата Онтарио, казва, че продала четири от 20 имота в началото на годината, тъй като започната да „усеща идващия страх на пазара“. Сега тя изчаква да види как ще се развие корекцията преди отново да започне да купува.
„След известно време, когато хората свикнат с лихвите, може да има повече сделки. Искам да знам, че сме стигнали дъното и сме се стабилизирали преди да започна да търся“, отбелязва Уайт Ливърмор.
03:32 | 14.09.22 г.