780 декара край Раунд рок, щата Тексас, САЩ бяха желани от някои от най-големите строителни компании в САЩ. Разположен на няколко километра северно от процъфтяващия град Остин, парцелът можеше да бъде използван за на практика всичко предвид разхлабените правила в щата за използване на земята.
Затова, когато известното семейство Робинсън обявило имота за продажба миналата година, имало силен интерес от различни имотни играчи, включително компании за жилищно строителство, гигантът сред компаниите за частни капиталови инвестиции Blackrock и Prologis, собственик на индустриални имоти, отдаващ складове под наем в цялата страна. Но когато успешният кандидат се появил през октомври, това не била имотна компания. Ставало дума за най-голямата компания за електронна търговия в света – Amazon.com, пише Bloomberg.
Започвайки преди три години, базираният в Сиатъл колос тихомълком търси имоти на ключови американски пазари като Южна Калифорния, Тексас, Илинойс, Флорида и Залива на Сан Франциско. Между 2020 и 2022 г. Amazon утрои изградените индустриални площи, които притежава в Северна Америка, сочат документи на компанията.
Понякога Amazon купува съществуващи сгради като неизползвани кол центрове, а също и голи терени, от които компанията е придобила над 16 хил. декара в същия период, сочат данни на компанията за имотни анализи CoStar Group. Amazon планира да използва голяма част от имотите да ново поколение високи центрове за поръчки, в които може да се съхраняват най-разнообразни продукти близо до клиентите в населените райони, казват запознати със стратегията хора.
Купуването на земя е голяма промяна за Amazon, която исторически разчита на няколко строителни компании да намерят имот, да изградят относително обикновени складове и да ги отдадат под наем на компанията. Сега Amazon все повече участва в процеса по строителство, като често се конкурира с дългогодишни партньори за най-добрите площи.
Това е потенциално рискована стратегия, която излага Amazon на капризите на пазара на индустриални имоти. Компанията също така строи прекомерно по време на пандемията и е обременена с твърде много складови площи, сега когато ръстът на онлайн търговията се забавя. В резултат на това Amazon се стреми да преотдаде площи, от които се не нуждае, и забавя разширяването на складовете си. „Като всички компании ние се адаптираме към наличните имоти и локации на търсенето от клиентите ни и също така непрекъснато развиваме подхода ни, базиран на финансовите ни резултати“, коментира говорителят Кели Нантел в комюнике.
Но компанията съобщи, че няма промяна в дългосрочната ѝ имотна стратегия. Ръководителите остават ангажирани да осигурят земя на точните локации, за да изпълнят визията на основателя Джеф Безос за все по-приятно пазаруване онлайн. като пътуването до магазина. Ако Amazon не се доближи до клиентите си сега, може да се откаже за постоянно от тази близост за сметка на конкуренти като Walmart, които са само на кратко разстояние с кола.
Amazon е вложила най-малко 2,2 млрд. долара за придобиване на терени и имоти за преустройство в последните две години, сочат данните на CoStar, според която те са консервативни, защото някои щати, включително Тексас, не разкриват покупните цени.
През март 2020 г. компанията е инвестирала 30 млн. долара за придобиването на 255 декара в оживена индустриална зона между Сан Диего и американската граница с Мексико. След това тя е изградила първокласен 40-метров обект, който може да обработва голям асортимент с продукти за доставка същия ден. По това време компанията открива нови логистични бази с темп от около една на всеки 24 часа, така че малцина са осъзнавали, че сделките представляват отклонение от стандартна практика.
В исторически план Amazon предпочиташе да не дава пари за имоти. Безос, който искаше да управлява бизнеса си като стартъп възможно най-дълго време, винаги е имал други планове за парите, казват запознатите източници. Той обичал да инвестира с дългосрочен хоризонт - като например в облачни услуги, в гласово активираната платформа Alexa, в изграждането на кино студио.
Стремежът на Amazon към доставки до клиентите същия ден бил идеалният момент за преосмисляне на стратегията на Безос. Компанията се нуждаела от индустриални площи близо до клиентите, там, където земята е ограничена, а конкуренцията - ожесточена. Издигането на кутии на празни терени в покрайнините вече не работело.
Amazon трябвало да складира повече продукти на по-малки градски парцели, което изисквало изграждането на по-специализирани и скъпи високи сгради. Индустриалните имоти в сянката на големи градове са все по-ограничени и желани от най-разнообразни играчи – от компании в сферата на дистрибуцията като United Parcel Service и FedEx до магазини за хранителни стоки, вериги ресторанти и автокъщи. Незаетите индустриални площи са на най-ниското си историческо ниво от 3,4% въпреки трескавото строителство, стимулирано от свързаното с пандемията търсене.
Купуването на земя е рисковано. Развиването ѝ – дори още повече, защото Amazon трябва да се справя сама с местната бюрокрация и политики. Но ръководителите смятали, че нямат избор, казват запознати със стратегията източници. Причината е, че новото поколение центрове за поръчки са много по-сложни от 12-метровите кутии, които сега са разпръснати в цялата страна.
Новите обекти може да са високи 30 метра и повече и са изпълнени с първокласна автоматизация, изискват и много електрическа енергия. Строителите на складове обикновено избягват проект, които са твърде скъпи и специализирани, особено когато 100-годишни складове все още могат да осигурят бонус на точната локация. Лесно е да се намери нов наемател за обикновен склад, но е много по-трудно да се преотдаде обект, изграден специално за Amazon.
Новите обекти може да струват два пъти повече от строителството на обикновени складове, което сега излиза около 2150 долара на квадратен метър. Затова Amazon ухажва нов вид инвеститори, които да помогнат за финансирането на разрастването, извън предприемачите, които са тясно фокусирани върху строителството за печалба. USAA Real Estate, Fortress Investment Group на Softbank Group и GLP Capital Partners са сред инвестиционните компании, които се интересуват от финансирането на разрастването на Amazon със сделки, които много повече приличат на корпоративни облигации, отколкото на наемни договори.
За разлика от предприемачите, които се тревожат дали сградата ще се хареса на следващия наемател, тези инвеститори са съсредоточени повече върху кредитния рейтинг на кредитополучателя. Те също така често са склонни да се примирят с по-ниска възвръщаемост, изплащана от Amazon за около 20 години, тъй като имотите могат да спестят данъците върху печалбата от други инвестиции, казва Ерик Франкъл, консултант по бизнес имоти и директор на Validus Capital. „Тези нови складове са толкова специализирани, че приличат повече на производствени бази. Затова Amazon трябва да намери различни партньори за финансиране“, допълва той.
Amazon не печели всяко наддаване. Компанията изгуби възможността за централа в околностите на Чикаго за сметка на Allstate и парцел от 400 декара близо до Маями за сметка на компании, специализирани в индустриалните имоти, казват запознати източници. Но Amazon надделява достатъчно често, за да засили дългогодишни отношения с компании, които изведнъж трябва да се конкурират за най-добрите терени с опоненти с дълбоки джобове. Amazon плаща на строители да наблюдават строителството на складовете, но хонорарът от около 5 млн. долара се сравнява с печалба за 50 млн. долара, когато празен терен бъде превърнат в чисто нов обект с Amazon като наемател, казват запознати източници.
За строителните компании новата стратегия прави отношенията с Amazon по-сложни. Мнозина се колебаят да придобият терен за компанията и после да ѝ го отдадат под наем, тъй като се опасяват, че Amazon ще се опита да го купи. Докато Amazon обмисля други стратегии, включително сама да купува и разработва парцели, тя рязко излиза от сделки, казва запознат със стратегията източник. Миналата година Amazon се е отказала от десетки предложени центрове за доставка, съобщават предприемачи и брокери.
Сега въпросът е как Amazon ще адаптира стратегията от ерата на бума към настоящата икономическа обстановка. Ръстът на онлайн продажбите се забавя, лихвите растат, а някои анализатори очакват рецесия в идните месеци. Компанията вече намали броя на новите многоетажни складове, които планира да построи в идните години, до около 10 спрямо 40 преди това, съобщават запознати източници.
Имотът от 780 декара, който Amazon купи миналата есен в Раун рок, е олицетворение на потенциално обещание и опасност. От една страна, изглаждането на склад от следващо поколение близо до Остин ще позиционира компанията да отговаря на нуждите на бързо растящия регион в идните години. От друга, ако рецесията се сбъдне и ръстът на онлайн продажбите продължи да намалява, Amazon може да се окаже обременена със скъпо парче земя.
Компанията вече изглежда хеджира залозите си. Amazon се придвижващи бързо към строителството на новия обект, като проведе срещи, за да спечели подкрепата на местните жители, и трябваше да започне процеса по издаване на разрешение за строеж това лято. След това, на 19 май, мениджърът по икономическото развитие на Amazon каза пред представители на града, че компанията замразява проекта за неопределено време.
„Както беше споменато в последния ни финансов отчет, търсенето на клиентите се стабилизира и това дава възможност по-добре да обвържем капацитета си с търсенето“, написа Джесика Бро в имейл. „Ще говорим отново с градските власти и съседната общност, когато графикът за този обект е по-определен“, допълни тя.
21:40 | 13.09.22 г.