Фед търси магическото число за охлаждане на нажежения жилищен пазар в САЩ

Когато Федералният резерв се заемаше да охлажда икономиката и да забавя инфлацията в миналото, той разчиташе жилищният пазар да свърши по-голямата част от работата. С повишаването на лихвите централната банка направи ипотечните кредити по-скъпи и намали броя на купувачите, пише Wall Street Journal.

Този път нажеженият жилищен пазар в САЩ заплашва да затрудни работата на Фед. С толкова много купувачи, които се конкурират за малкото налични имоти, цените на жилищата в САЩ нараснаха с 18,8% миналата година, сочи индекс на цените на жилищата на S&P Dow Jones Indices и CoreLogic, който измерва средните цени на жилищата в големи градове.

С последното повишаване на лихвите от Фед лихвите по ипотечните кредити са нараснали с почти 2,3 процентни пункта от ноември насам до 5,25%, най-голямото повишение за шест месеца от десетилетия. В миналото подобно повишение обикновено беше достатъчно купуването на жилища и строителството да намалеят рязко. Но цените на жилищата все още достигат нови висини, въпреки че продажбите започват да намаляват. Икономисти на Goldman Sachs считат, че цените на жилищата ще нараснат с около 10% тази година. Bank of America прогнозира ръст от 15%.

Затова Фед ще трябва да реши доколко далеч и колко бързо трябва да повишава лихвите, за да охлади жилищния пазар, без да предизвика болезнено забавяне на икономиката. Жилищата са традиционно бойно поле при бягството от инфлацията, тъй като те са чувствителни към лихвите и съставляват значителна част от американската икономика. За близо десет години, когато лихвите по ипотеките бяха под 5%, купувачите имаха свобода да купуват по-скъпи домове. Растящите лихви отслабват тази покупателна способност.

Колко трябва да нараснат лихвите е въпрос, който ръководителите на централната банка ще обсъждат в идните месеци. Основната инфлация, която изключва често волатилните цени на храните и на енергията, се ускори до 6,0% на годишна база през май, показа по-рано предпочитаният от Фед индекс за личните разходи за потребление. Централната банка повишава лихвите, за да охлади икономиката и да върне към равновесие търсенето и предлагането.

Икономисти и хора от имотната индустрия имат обяснение за неумолимото търсене и минималното предлагане, които ускоряват цените на жилищата на национално ниво – милиони американци на 20 и 30 години достигат най-силните си години за покупка на дом, повече хора работят от вкъщи по време на пандемията, конкуренцията между инвеститорите расте, а в последните десет години са построени твърде малко жилища.

Собствениците на жилища също имат стимул да запазват имотите си. Мнозина не могат да си позволят друг имот, в който да се установят. През април месечната вноска по ипотечен кредит за обичайно жилище нарасна до 1475 долара за 30-годишните ипотечни кредити с фиксирана лихва и 20% първоначална вноска, сочат данни на имотния портал Zillow. Това е ръст с 34% спрямо декември и с 53% спрямо април 2021 г.

По-високите цени вече правят жилищата недостъпни за някои купувачи. Средната цена на съществуващите жилища нарасна с 14,8% през април на годишна база до 391 200 долара, показаха данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. „В един момент става твърде скъпо и може би сме близо до този етап“, коментира Сам Катър, главен икономист на Freddie Mac.

Появяват се и първи признаци за потенциално охлаждане. Продажбите на нови домове са намалели с 16,6% през април спрямо март, показаха сезонно коригирани данни. Това е най-ниското ниво от април 2020 г., когато пандемията замрази имотния пазар, показаха данни на министерството на търговията. Продажбите на съществуващи жилища намаляха за трети пореден месец през април до най-ниския си сезонно коригиран годишен темп от юни 2020 г., сочат данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR).

Предлагането на жилища се стабилизира, а покупките се забавят в някои големи градове. В края на април броят на жилищата за продажба в Лас Вегас без оферта за закупуване са нараснали с 34% спрямо същия период на миналата година, показаха данни на имотна агенция. Продажбите на жилища са намалели с 15 на сто спрямо същия период на миналата година. В седмицата до 14 май броят на домовете за продажба на национално ниво е нараснал с 5% на годишна база, най-големия ръст от 2019 г. насам, сочат данни на Realtor.com.

Сезонно изгладените данни на имотната компания Redfin за търсенето на жилища за покупка, които следят запитванията от купувачи, са намалели с 8% в седмицата до 15 май спрямо година по-рано, най-големия спад от април 2020 г. Около 18% от продавачите са намалили офертните си цени в четирите седмици до 15 май спрямо 9,5% от продавачите през същия период година по-рано.

Икономистите са съгласни, че има равнище на лихвите, което значително ще намали търсенето на жилища, но никой не знае какво е то. Анализатори от Credit Suisse казват, че лихвите по 30-годишните ипотечни кредити трябва да достигнат 5,5% и да останат на това ниво.

Представители на Фед признават, че битката им за укротяване на ръста на цените на жилищата ще бъде трудна. „Изоставаме от гледна точка на строителството, пандемията не подобри нещата и затова имаме перфектната буря на жилищните пазари, която просто тласка цените още по-нагоре“, коментира председателят на Фед в Сан Франциско Мери Дели на конференция в Лас Вегас през април.

Жилищните разходи в САЩ са нараснали от 24% от средния бюджет на домакинствата в началото на 70-те години на миналия век до 27% в края на 80-те години и 35% през 2019 г. През 2022 г. делът ще е още по-висок, прогнозира представителят на Фед Кристофър Уолър. „Сега, когато жилищните разходи придобиват още по-голяма тежест с инфлацията, която преживяват американците, ще следя още по-внимателно недвижимите имоти, за да преценя каква е уместната позиция по паричната политика“, допълва той.

Хора от имотната индустрия отбелязват, че разрешението на работодателите на много служители да работят извън офиса е позволило на купувачите да търсят жилища на по-отдалечени и евтини локации. Това е повишило търсенето на жилища и цените в по-достъпните големи и малки градове.

Инвеститорите в имоти, които често са купувачи, плащащи в брой, също се конкурират за ограничени налични еднофамилни жилища за покупка и наем като имунизирани от инфлацията активи с висока доходност. Корпоративни и индивидуални инвеститори са съставлявали 21% от покупките на жилища през декември, което е ръст спрямо 17% година по-рано, сочат данни на CoreLogic.

Много хора в имотната индустрия се страхуват, че лихви от 6% нагоре значително ще охладят жилищния пазар, ще задържат цените и ще доведат до по-рязък спад на продажбите.

Редица анализатори твърдят, че настоящият период е подобен на края на 70-те и началото на 80-те години, когато високата инфлация накара Фед да повиши лихвите. Продажбите на нови жилища се сринаха, а номиналният ръст на цените на жилищата се забави, но не се стигна до спад. По-широката икономика изпадна в рецесия, която повиши безработицата.

За сметка на това последния път, когато Фед повиши устойчиво лихвите между 2004 и 2006 г., по-строгата парична политика първоначално не забави особено жилищния пазар, тъй като кредиторите смекчиха драстично стандартите си, за да привлекат повече купувачи, надувайки жилищен балон, който се спука през 2007 г.

Уолър не вижда подобни проблеми пред жилищния пазар сега. „Търсенето е постоянно налице. Предлагането не успява да навакса“, отбелязва той.

Компаниите за жилищно строителство увеличават продукцията, но се борят с волатилните цени на материалите, проблемите с веригите за доставка и недостига на квалифицирани служители и налични терени.

В десетилетието след рецесията през 2007-2009 г. новото жилищно строителство в САЩ се забави. Свободните жилища намаляха до 0,88%, най-ниското ниво в 66-годишното водене на статистика. Свободните жилища под наем са близо до най-ниското си ниво от 1984 г. В края на април 1,03 млн. жилища са били обявени за продажба на национално равнище, равняващи се на предлагане за 2,2 месеца при настоящия темп на продажби спрямо историческо средно равнище от 5,7 месеца в този период от годината, сочат данни на NAR.

Около 1,64 млн. еднофамилни жилища са били в процес на строителство през април, показват сезонно изгладени данни, най-високото ниво от 1970 г. Много от тях вероятно ще бъдат завършени до края на годината. Много от тези еднофамилни жилища обаче вече са продадени, което означава, че няма да разрешат настоящия недостиг на предлагане.

John Burns Real Estate Consulting пресмята, че в САЩ има недостиг на около 1,7 млн. жилища предвид ръста на населението и формирането на домакинства. Катър от Freddie Mac счита, че САЩ се нуждаят от 3,8 млн. жилища към края на 2020 г.

Собственици на жилища, които са рефинансирали ипотечните си кредити при ултраниски лихви, нямат стимул да продават, което също ограничава предлагането. Почти 98% от неизплатените конвенционални 30-годишни ипотечни кредити имат лихва под 5%, сочат данни на Freddie Mac.

Един индикатор за пазарен баланс – разликата между финансовото предимство от закупуването на жилище спрямо наема, започва да се движи във вреда на покупките. В края на миналата година съотношението между цените на жилищата и наемите в САЩ достигна най-високото си ниво от 2007 г. насам, сочат данни на Фед в Далас. Уолър и съпругата му, които също търсели жилище напоследък, прекратили търсенето. Миналия месец те подписали договор за наем на апартамент.