Убежище ли са имотите срещу инфлацията - не винаги

Убежище ли са имотите срещу инфлацията? Зависи. Днешните нива на инфлация може да са твърде високи, за да могат някои видове имоти да предложат особена защита срещу растящите цени, пише Wall Street Journal.

Имотите отдавна са смятани за убежище срещу инфлацията, основано на принципа, че генерираните доходи от сгради отговарят на темпа на покачване на цените на потребителските стоки. Изследване на консултантската компания CBRE установи, че наемите във Великобритания са нараствали в унисон с инфлацията от 1981 до 2020 г. Но резултатите са смесени в зависимост от вида имот.

От 14-те подсектора на недвижимите имоти в изследването половината са отчели спад на реалните наеми.

Не всички инвеститори днес смятат имотите за убежище. Средствата, които американските фондове за частни капиталови инвестиции заделят за недвижими имоти, смятани за указание за нагласите на компаниите за управление на пари, са намалели до 2,4% спрямо 3,1% преди пандемията, сочат данни на Emerging Portfolio Fund Research. На глобално ниво заделените средства за инвестиции в имоти също са намалели. В същото време паричните потоци при листнатите имотни фондове, които са по-добър индикатор за нагласите сред инвеститорите на дребно, нарастват.

Имотите генерират най-добрата възвръщаемост, когато цените нарастват със скромен темп в отговор на силен икономически растеж. За листнатите тръстове за инвестиции в имоти приемливата инфлация е между 2% и 3,5%, казва анализаторът Шарл Боасие от UBS. При тези условия за собствениците е по-лесно да повишават наемите, а силната икономика създава търсене на бизнес имоти и понижава свободните площи.

Но ако инфлацията надхвърли 4%, в САЩ това ниво беше преминато през миналия април, а в еврозоната – през октомври, в исторически план някои компании трудно се представят по-добре от широкия пазар. Днешната инфлация трудно може да бъде хеджирана, защото е стимулирана от по-скъпи суровини, работна ръка и енергия, а това започва да вреди на растежа.

Фед счита, че икономиката ще се ускори в САЩ с 2,8% през 2022 г. спрямо очакванията за 4% през декември. Ако забавяне на икономиката намали търсенето на площи от наемателите, за собствениците ще е трудно да повишават наемите. Перспективите за ръст на наемите са важни, тъй като по-високите лихви може да затруднят собствениците да са в крак с инфлацията чрез увеличаване на стойността на капитала.

Сделките в последно време показват кои видове имоти може да са по-безопасен залог. Купувачите на имоти са най-оптимистични за жилищната и логистичните площи, където предлагането е ограничено. През последното тримесечие на 2021 г. 45% от всички инвестиции в бизнес имоти в Северна и Южна Америка са били в многофамилни жилищни сгради спрямо средно 28% в четирите години преди пандемията, показват данни на CBRE.

Недостигът на жилища увеличава цените в много развити пазари, така че по-малко хора могат да си позволят да купят жилищен имот и трябва да живеят под наем. Собствениците в САЩ са успели да повишат наемите на жилищните имоти с около 18% в последните две години, показват данни на компанията Redfin. Тръстове за инвестиции в недвижими имоти като Homes 4 Rent и Invitation Homes са се представили значително по-добре от S&P 500, откакто инфлацията надмина 4% по това време миналата година.

В Европа картината е по-разнородна. Акциите на германските жилищни компании, включително Vonovia и Deutsche Wohnen, които обикновено са популярни сред инвеститорите, изостават от индекса DAX тази година, тъй като правителствени регулации ограничават нивото, до което собствениците могат да повишават наемите.

Свободните площи са на рекордно дъно и при складовете в Европа и САЩ, което трябва да направи логистичните площи устойчиви. При отчета си за първото тримесечие собственикът на складове Prologis съобщи, че очаква да повиши наемите с около една пета в САЩ и чужбина през 2022 г. благодарение на силното търсене от наемателите.

„Определено има други имотни сектори, които няма да се възползват…, защото нямат лостове за борба с инфлацията“, коментира Дейвид Гръмхаус, президент на компанията Duff & Phelps Investment Management.

Перспективите за някои офиси и търговски площи са слаби. Собствениците, които имат висока експозиция към офис пазари с голямо предлагане като Манхатън и Сан Франциско, ще имат затруднения да повишат наемите, тъй като преходът към работа от разстояние намалява търсенето на площи. Нискокачествените търговски центрове също имат много малка ценова сила днес.

Европейските тръстове за инвестиции в офиси и търговски площи може да се окажат изключение, тъй като наемите на бизнес имоти на Стария континент обикновено са индексирани с инфлацията. Това на хартия дава защита на инвеститорите, но някои анализатори са скептични, че собствениците ще могат да приложат повишенията. Въпреки това големите собственици на търговски центрове в Европа Unibail Rodamco Westfield и Kleppiere, повишиха печалбата си съответно с 10% и 12% тази година спрямо спад от над една пета за американските собственици на молове Simon Property Group и Macerich. В исторически план европейските тръстове за инвестиции в недвижими имоти постигат по-добра възвръщаемост от тези в други региони във времена на висока инфлация, показва анализ на UBS.

Имотите може да са убежище във време на висока инфлация, но само ако тенденциите при предлагането и търсенето са благоприятни. Инвеститорите в имоти трябва да внимават в избора си на локация, в която купуват.