От Хонконг до Сидни - цените на жилищата в най-скъпите градове в Азия намаляват

Някои от най-скъпите жилищни пазари в Азиатско-Тихоокеанския регион започват да се охлаждат след главозамайващия ръст миналата година, съобщава Bloomberg.

Цените на жилищата започват да намаляват в Сидни и Хонконг, а тези в Сингапур са постигнали съвсем лек растеж миналото тримесечие, тъй като притеснени от повишаването на лихвите и икономическите затруднения купувачи са избрали да заемат изчаквателна позиция.

Обратът едва ли можеше да е по-рязък, след като ниските лихви по кредитите и страхът от пропускане на нещо по време на пандемията стимулираха треска на световния имотен пазар от Торонто до Оукланд. Цените на жилищата в Сидни са нараснали с почти 27% миналата година, а тези в Сингапур са се повишили с най-бързия си темп от над десет години. Хонконг остава най-недостъпното място в света за покупка на жилище.

Макар че има разлики между отделните региони, съществуват и някои общи фактори за забавянето. Притесненията за достъпността накараха Сингапур да наложи ограничения на имотния пазар, а рисковете от инфлация карат централните банки да обмислят повишаване на лихвите, което може да затрудни изплащането на ипотечни кредити от купувачите на жилища.

В същото време COVID-19 се прибавя към насрещните ветрове на имотните пазари в Китай. Хонконг се бори с бягството на местни жители след провалът на усилията за овладяване на новата вълна от заразени, а блокадата в Шанхай осуетява надеждите за бързо възстановяване от спада, породен от ограничителните мерки срещу прекомерния дълг на предприемачите.

„След световната финансова криза правителствата в региона стават по-бдителни за растящите цени на активите, а пандемията отново постави на фокус разширяващата се пропаст в богатството“, коментира Виктория Гарет, ръководител на жилищните пазари за Азиатско-Тихоокеанския регион в консултантската компания Knight Frank.

„Макар че преходът от пазар на продавачите ще осигури повече възможности, купувачите вероятно ще станат по-селективни и чувствителни към цените“, допълва тя.

За 2022 г. цените на жилищата в региона се очаква да нараснат по-бавно и по-устойчиво с темп между 3% и 5%, казва Гарет. Това е под ръста от 9,1% миналата година.

Търсенето на някои пазари може да се задържи отчасти заради липсата на налични жилища, която е малко вероятно да бъде смекчена в идните 12 месеца, отбелязва Гарет. А сега, когато цикълът на повишаване на лихвите е в началната си фаза, остава възможност купувачите да се възползват от все още благоприятните лихви, допълва тя. Купувачите в други страни не са възпрени. Във Великобритания цените на жилищата нараснаха с най-бързия си годишен темп от 2004 г. насам през март, а цените в 20 града в САЩ също се покачват.

Bloomberg обобщава новите тенденции на жилищните пазари в ключови градове.

Сидни

Цените на жилищата в най-гъстонаселения град в Австралия показват признаци на умора спрямо почти рекордните висини, тъй като нарастват очакванията, че централната банка скоро ще започне да повишава лихвите.

Достъпността вече е подложена на натиск в по-високия сегмент на пазара, като ръстът на доходите изостава значително от покачването на цените. Между март 2020 г. и декември 2021 г. заплатите са се повишили с 3,3% спрямо нарастване с 22,6% на цените на жилищата. Средната цена на жилищата в Сидни е над 17 пъти по-висока от средната заплата в страната.

Освен това брутният дълг на домакинствата в Австралия като дял от разполагаемите доходи е почти 200%. Всичко това кара купувачите на най-големия жилищен пазар в страната да проявяват предпазливост. Цените на жилищата в пристанищния град намаляха с 0,2% миналия месец след спада през февруари, като прекъснаха печелившата си серия, започнала през октомври 2020 г.

Хонконг

Цените на жилищата в Хонконг намаляват от август и не се вижда бързо възстановяване. Предизвикателствата варират от спадаща икономика и растящи лихви до продължаващо напускане на местни жители и чужденци, притеснени от политическото напрежение и строгите мерки за социално дистанциране.

Жилищният пазар в града изглеждаше неумолим миналата година. Цените счупиха рекорд през август. Оттогава те намаляха със 7,3%, сочат данни на Centaline Property Agency. UBS Group очаква цените да намалеят тази година заради изтичането на население и повишаването на лихвите. Goldman Sachs Group е още по-песимистична и предвижда спад на цените с 20% до 2025 г.

„Цените на жилищата ще останат под натиск поне в краткосрочен план“, казва Росана Тан, ръководител на анализите за Хонконг в консултантската компания Colliers International. „Наред с COVID-19 друга несигурност на пазара, включително геополитическото напрежение и рисковете за лихвите, също забавят решенията на купувачите“, допълва тя.

Сингапур

След силна година, в която цените нараснаха с най-бързия темп от над десет години, жилищният пазар в Сингапур се охлажда на фона на ограниченията за имотите и по-високите данъци. Ръстът на цените на новите частни жилища се е забавил с 0,4% миналото тримесечие, а продажбите през март са намалели до най-ниското си ниво от 21 месеца.

Властите въведоха мерки за охлаждане през декември, за да отговорят на липсата на достъпност наред с риска домакинствата да не успеят да плащат ипотечните си кредити при по-високи лихви. През февруари правителството обяви по-високи имотни данъци, насочени към богати местни жители, които може да накарат някои купувачи в този сегмент да отложат решението си за покупка.

Въпреки това анализатори твърдят, че ограниченията може да са краткосрочно решение, тъй като има реално търсене сред местните жители като хора, които преминават към частен от общински апартамент и млади хора, търсещи собствено жилище.

Растящите цени на потребителските стоки също може да накарат потенциални купувачи да навлязат по-скоро на пазара, за да запазят покупателна способност, казва Алън Чон, изпълнителен директор на отдела за анализи в консултантската компания Savills. „Инфлацията е опиумът, който стимулира търсенето“, допълва той.

Шанхай

Цените на жилищата в Шанхай, един от най-устойчивите жилищни пазари в Китай, отново започнаха да растат през декември след три месеца на спадове, след като местните власти предприема стъпки за спиране на забавянето заради ликвидната криза при строителните компании. Сега възстановяването е застрашено от обхватната блокада във финансовия център.

„Сега виждаме, че COVID засяга по-тежко Шанхай, което може да ограничи пазара през второто тримесечие“, коментира Роди Алън, главен изпълнителен директор на анализите за Азиатско-Тихоокеанския регион в консултантската компания JLL.

Но дългосрочните перспективи пред града са по-добри благодарение на ниските наличности и понижения на лихвите. Забавянето на икономиката накара Китай да смекчи политиките за разлика от останалите големи икономики. През януари централната банка понижи основната си лихва за първи път от почти две години, а големи банки намалиха лихвите по ипотечните кредити и съкратиха сроковете за одобрение на ипотечни кредити.

Продажбите на жилища в Шанхай вероятно ще се стабилизират тази година и потенциално ще се възстановят около края на годината, коментира Ян Хонсу, директор на института E-House China Enterprise Holdings.