Германците вече са предразположени да се притесняват за инфлацията. Днес имат много поводи за тревога. Цените на потребителските стоки растат с годишен темп от над 5%. Германските цени на производител се покачиха с почти 26% на годишна база през февруари, най-високия ръст от 1949 г. насам, което показва, че инфлацията при цените на потребителските стоки може да се ускори още повече.
Това е болезнено, когато богатство за почти 3 трлн. евро (3,3 трлн. долара) на германските домакинства е под формата на пари в брой и в банкови депозити с ниска или отрицателна доходност.
Затова вероятно още германци ще вложат заделените си пари в жилища, известни в страната като бетонголд – бетонно злато, заради качествата им за задържане на стойността. Но друго ярко германско съществително – торшлуспаник, или страх, че една врата е напът да се затвори, обобщава настоящите нагласи.
Хората, които търсят спасение в жилищата, знаят, че се включват в купона твърде късно. Цените на жилищата нарастват повече от десет години, а напоследък темпът се ускори. Индексът Europace за цените на жилищата в Германия нарасна с почти 15% през февруари спрямо същия период година по-рано. Ръководителят на имотното подразделение на Postbank Ева Грунвалд смята, че новият ръст е стимулиран от притеснения за инфлацията и растящите лихви.
Растящите разходи за строителство и недостатъчното ново жилищно строителство подклаждат цените. А собствениците може да се колебаят да продадат, защото получените приходи в пари бързо ще изгубят покупателната си сила. Обявите на сайта Scout24, който е популярен германски портал за имоти, са намалели с 12% миналата година.
В краткосрочен план безпокойството заради инфлацията вероятно ще предизвика повече паническо купуване, което ще се прибави към треската за имоти, породена от пандемията. Това може да доведе до ръст на цените на жилищата над оправданите от финансовите фундаменти нива и да повиши риска от ценова корекция. Ако това се случи, жилищният пазар може да е убежището за съхраняване на стойност, което купувачите на жилища очакват. Регулаторите са прави да са нащрек, но намесите им до момента няма да са достатъчни, за да спукат балон.
През 2008 г. жителите на Берлин рядко обсъждаха цените на жилищата. Имотният пазар беше в застой от години, а наемите – невероятно ниски.
Моментът тогава беше фантастичен за придобиване на жилище. Следващите години обаче ниските лихви по ипотечните кредити в съчетание със силно търсене на градски жилища, подхраниха удивителен бум. Цените на жилищата нараснаха средно над два пъти, а в модерни квартали в Берлин и в други големи градове те се повишиха много повече. Макар че жилищното строителство се ускорява, завършваните около 300 хил. домове на година са с 25% под целта на новото правителство.
Трудно обаче може да се каже, че Германия се е превърнала в страна на имотни спекуланти. Страната все още има най-ниския дял на жилищна собственост в ЕС. Средното ниво в съюза е 70%, а 65% от американските домакинства също притежават имота, в който живеят. В Германия това важи за около 50% от домакинствата.
Германците не препродават жилище за бърза печалба, защото разходите по сделката и данъците са високи. Стандартите за кредитиране също остават доста стабилни. Кредитополучателите обикновено плащат първоначална вноска от 20% и избират да изплатят дълга си относително бързо.
До неотдавна те можеха да се възползват от лихви под 1% за над 10 години, така че повечето не са изложени на повишаването на лихвите по ипотечните кредити в последно време. Макар че германците са известни с презрителното си отношение към кредитите, тези от тях, които са прибегнали до заем, са в добра позиция, тъй като инфлацията намалява реалната стойност на това, което трябва да изплатят.
Лошата новина е, че жилищата стават много скъпи. Средните продажни цени достигат 422 хил. евро, показа публикувано миналата година изследване на Асоциацията на германските банки. Тези цени изискват първоначална вноска от около 84 хил. евро. Бетонното злато става убежище срещу инфлацията, достъпно само за богатите.
Миналата година финансовата столица на Германия Франкфурт оглави годишно допитване на UBS на градските жилищни пазари в най-голям риск от балон, след като коригираните с инфлацията цени нараснаха със средно 10% на годишна основа от 2016 г. насам. Богатият Мюнхен е на четвърто място след Торонто и Хонконг
Покупните цени далеч надхвърлят ръстовете на доходите и на наемите, които са силно регулирани. В големите градове сега собствениците се нуждаят от 35 години, за да си върнат разходите за покупката на жилището, когато го отдават под наем. Това е дълго чакане.
Разбира се, пропастта между покупната цена и повишаването на наемите донякъде подкопава мнението, че имотите ще предложат защита срещу инфлацията на хората, които купуват сега. Въпреки това най-голямата листната на борсата германска строителна компания Vonovia успокои инвеститорите този месец, че наемите ще последват повишаването на строителните разходи и цените на имотите, само с известно забавяне във времето.
Рискове има и за банките, които са отпуснали кредити при много ниски лихви на скъпия жилищен пазар. Бундесбанк предупреди през февруари, че жилищата са надценени с до 40%. Тя твърди това от почти десет години, но колкото повече продължава бумът, толкова е по-вероятно централната банка в крайна сметка да се окаже права.
Подложени на натиск да звучат строго, властите в Германия наредиха неотдавна на местните кредитори да изградят капиталови буфери до следващата година и ги предупредиха да са особено предпазливи, когато отпускат нови ипотечни кредити.
Но банките трудно ще бъдат убедени да отпишат жилищния бум. Германските регулатори до момента опитват да ограничат колко могат да заемат купувачите въз основа на доходите им и цената на имота, както призова регулаторът на ЕС за финансовия риск. Макар че повечето германски купувачи дават значителна първоначална вноска, около 18% вземат заем за 100% или повече от покупната цена, така че най-малкото има известно основание за притеснение.
Ако регулаторите не бъдат по-агресивни или лихвите по ипотечните кредити не започнат да растат бързо, балонът на имотния пазар в Германия вероятно ще продължи да се надува.
Очаква се Европейската централна банка да повиши лихвите не толкова агресивна като Федералния резерв предвид продължаващата слабост на икономиката в части от еврозоната. В този случай има опасност паричната политика да остане твърде разхлабена за относително проспериращата Германия.
Макар че разпродажба на германски облигации тласна доходността до най-високото ѝ ниво от 2018 г. насам и така повиши разходите по жилищните кредити, лихвата от 1,75% по 10-годишните ипотечни кредити с фиксирана лихва все още изглежда привлекателна в момент, когато инфлацията се ускорява над два пъти по-бързо. Бетонното злато все още не е изгубило блясъка си.
10:42 | 14.09.22 г.