Борсовият спад е тест за рисковите инвестиции в имоти в САЩ

Имотните стартъпи се оказаха един от най-горещите варианти за рисковите инвеститори в САЩ по време на рекордната 2021 г. Но разпродажбите на фондовия пазар в последно време поставят на изпитание границите на този бум, пише Wall Street Journal.

Имотните компании са събрали рисково финансиране на стойност 12,2 млрд. долара миналата година, сочат данни на компанията CB Insights. Това е ръст с 34% спрямо предходния връх през 2019 г.

Броят на фондовете, които инвестират в сектора, също расте. Wilshire Lane Capital, базирана в Лос Анджелис, съобщи във вторник, че е набрала 40 млрд. долара до момента за първия си фонд, включвайки се в нарастващ списък от компании за рисков капитал, съсредоточени върху недвижимите имоти. Сред поддръжниците на фонда са Morgan Properties, J.P. Morgan Asset Management и компанията за частни капиталови инвестиции Nile Capital Group.

Рисковите инвеститори твърдят, че в миналото недвижимите имоти са възприели по-бавно нови технологии, отколкото други големи индустрии като финансите. Сега това създава възможности за растеж за имотните стартъпи, определяни понякога като проптех компании, които пандемията от COVID-19 ускорява.

Ниските лихви и ръстовете на фондовата борса правят инвестициите в стартъпи по-привлекателни, тъй като собственици на имоти, които опитват да запълнят молове и офис кули, сега са по-склонни да плащат за нови технологии като безконтактни врати, приложения за доставка на обяд и филтри за пречистване на въздуха.

Но сривът през последно време на технологичните акции подлага апетита на рисковите инвеститори към недвижими имоти на изпитание.

Цената на акциите на някои от най-големите имотни компании, които станаха публични миналата година, включително компанията за споделена работа WeWork и компанията за посреднически услуги при имотите Compass, намалява значително. Това прави по-трудно оправдаването на високите оценки на частните компании.

Макар че парите продължават да се стичат, оценките при някои от последните кръгове за набиране на финансиране, намаляват наполовина, казват инвеститори.

Преди време имотните компании не се радваха на особено внимание от рисковите инвеститори. Това се промени в края на първото десетилетие от новия век, когато SoftBank Group и други фонд мениджъри започнаха да наливат милиарди в компании като WeWork, Compass и строителната компания Katerra.

Рисковите инвестиции в недвижими имоти намаляха през 2020 г. след проваления опит за IPO на WeWork и началото на пандемията от COVID-19, но се върнаха към растеж през 2021 г.

Както в други индустрии имотните стартъпи се възползват от разхлабената парична политика на централните банки по време на пандемията. Бумът на компании със специално предназначение, насочени към имотни фирми, доведе нови инвеститори, казва Алисън Седриш, която ръководи отдела за проптех в Barclays.

Стартъпите получават повече финансиране и от собствениците на имоти. Blackstone, Brookfield Asset Management и RXR Realty се превърнаха в големи поддръжници на имотни стартъпи.

Брендън Уолъс, съосновател на компанията за рисков капитал Fifth Wall Ventures, твърди, че половината от активите под управление на компанията на стойност 3 млрд. долара, идват от имотни компании. Миналата седмица компанията съобщи, че е набрала нови 140 млн. евро за европейски фонд.

Уолъс очаква бумът да продължи, отчасти защото секторът е по-нов и не е привличал толкова финансиране в предишни години.

Други инвеститори обаче виждат сходства с дотком балона. „Струва ми се същото“, казва Крейг Спенсър, главен изпълнителен директор на имотната компания Arden Group, която неотдавна създаде фонд за инвестиции в проптех „Преди да се спука балонът, имаше еуфория и усещане, че нещата ще вървят само нагоре“, допълва той.

Имотният сектор също създава предизвикателства пред предприемачите и техните финансови поддръжници. Области като консултантски услуги в имотите и управление на офиси в исторически план имат ниски маржове на печалба и усилията за подслаждане на възвръщаемостта с дългосрочно наемане на площи и преотдаването им за кратък период може да са нож с две остриета.

Операторът на гъвкави офиси Knotel фалира миналата година отчасти заради огромните си задължения по наемни договори. WeWork избегна за малко подобна съдба в края на 2019 г. WeWork съобщи, че оттогава е успяла да получи по-дългосрочни ангажименти от клиентите си, намалявайки риска.

Katerra фалира миналата година, след като набра почти 3 млрд. долара, отчасти защото подцени сложността на строителната индустрия, както твърдят бивши служители. Продавачите на софтуер често зависят от няколко големи собственици на имоти като клиенти, които може да не са склонни да влагат средства в технологии, когато наемите и печалбите са високи.

Инвеститори в стартъпи твърдят, че вече не могат да възприемат поглъщащите голям капитал имотни компании като по-гъвкави софтуерни фирми. Огромният размер на имотната индустрия все пак е привлекателен, а растящият корпоративен интерес към позеленяването на сградите създава нови възможности за стартъпите да генерират средства.

„Капиталът съвсем не е пресъхнал. Изглежда, че на пазара има повече капитал откогато и да било“, отбелязва Мерит Хъмър, партньор в компанията за инвестиции в стартъпи Bain Capital Ventures.