ЕЦБ трябва да бори жилищните балони с вързани ръце

От Люксембург до Нова Зеландия – цените на жилищата в света растат, след като пандемичните стимули и преходът към работа от вкъщи разпалиха многогодишния бум, стимулиран от исторически ниските лихвени проценти, пише Ройтерс.

Но докато властите от Оукланд до Стокхолм показват, че могат да задействат парични и регулаторни механизми за овладяване на цените на имотите, фрагментирането на еврозоната на 19 национални пазара означава, че ръцете на Европейската централна банка (ЕЦБ) са вързани.

Пет от десетте страни в света, които регистрираха най-голям ръст на цените на жилищата през 2020 г., са в еврозоната, сочат данни на Международния валутен фонд (МВФ).

В ЕЦБ има растящо безпокойство от нов жилищен балон, който може да предизвика икономически и финансов хаос, точно когато спомените за срива през 2008 г. започват да избледняват.

Но ЕЦБ не може да повиши лихвите твърде бързо или да стигне твърде далеч в помощта си за страните членки на еврозоната, защото ще нанесе удар на най-задлъжнелите страни от еврозоната като Италия и Гърция, а централната банка иска да избегне нова дългова криза.

Вместо това тя трябва да различа на често колебливите правителства да охладят имотните пазари с т. нар. макропруденциални инструменти, които също така имат предимството, че са насочени директно към недвижимите имоти, а не към икономиката като цяло.

Те варират от задължаването на банките да заделят допълнителен капитал, когато отпускат жилищни заеми до въвеждането на дълбоко непопулярни тавани върху размера на ипотечните кредити въз основа на покупната цена или доходите на купувача.

„Особено в еврозoната с една ставка за различни страни макропруденциалните инструменти са много по-добри в борбата с жилищните балони“, коментира Грегъри Клайс, старши сътрудник в института Брюгел.

Проблемът е, че ЕЦБ не може да приложи тези спирачки директно, а само може да отправя предупреждения и препоръки чрез Европейския съвет за системен риск (ЕССР), регулатора на финансовата стабилност в ЕС.

В новия си доклад ЕССР, който е част от ЕЦБ и се оглавява от Кристин Лагард, призова Германия и Австрия да наложат ограничения върху ипотечните кредити и да увеличат изискванията за капитала на банките. Съветът отправи предупреждение и за уязвимости на жилищния пазар в България и още четири страни.

Но предписанията му не са правнообвързващи. Германският финансов министър, например, отхвърли препоръката да въвеждане на съотношение между стойността на заема и стойността на имота за купувачите на жилища.

Успех?

Историята показва, че този вид регулации може да дадат резултат.

Южнокорейските власти успяха да забавят ръста на цените на жилищата, като наложиха съотношение между дълга и доходите в началото на новия век.

А Швеция за кратко успя да намали цените на жилищата през 2018 г., като поиска собствениците на жилища да изплащат най-малко 1% от баланса по заема си всяка година, ако са изтеглили ипотечен кредит, който е над 4,5 пъти по-голям от доходите на домакинството.

„Това би имало много силно и много бързо въздействие“, коментира Матиас Холци, съавтор на годишния индекс на UBS за световните имотни балони.

Но това ще изисква и някои непопулярни избори като превръщането на ипотечните кредити в недостъпни за по-бедните домакинства.

Затова националните регулатори в еврозоната, включващи често представители на правителството, които биха платили изборната цена на общественото недоволство, предпочитат да протакат.

Германия, например, едва сега обяви планове за приложи някои спирачки, десет години след началото на жилищния бум и в момент, когато цените на жилищата са надценени с 20%-35% по данни на Бундесбанк.

ЕССР съобщи този месец, че Финландия и Нидерландия не правят достатъчно, за да ограничат ипотечното кредитиране въпреки препоръките му.

Съмнения

Но изследване показва, че паричната политика все пак е от значение и че тя или прави макропруденциалните регулации по-ефективни, ако ги подкрепя, или може да се провали, ако работи в противоположната посока.

Такъв може да е случаят в еврозоната, казват някои икономисти, които се съмняват, че регулациите ще променят нещо особено, докато лихвите по ипотечните кредити остават под нивото на инфлацията, правейки инвестициите в имоти привлекателни колкото за домакинствата, толкова и за професионалните инвеститори.

Кредитополучателите са си осигурили годишна лихва по ипотечните кредити от едва 1,3% за 10 години през декември спрямо очаквана инфлация от малко под 2% през същия период, показаха нови данни на ЕЦБ.

Ирландия е интересен случай.

Цените на жилищата там нараснаха с 14,4% миналата година въпреки строгите ограничения, въведени пред 2015 г., които ограничават ипотечните кредити до 3,5 пъти над брутните годишни доходи на кредитополучателя.

Имайки това предвид някои ръководители на ЕЦБ смятат, че централната банка трябва да даде на цените на жилищата по-голяма тежест, когато определя инфлацията и лихвените проценти, както се случва в Нова Зеландия.