Офисите и търговските площи отново предлагат добри възможности за инвестиции

Рязката разлика между предпочитани и непредпочитани сектори от недвижимите имоти в Европа, която се разшири през последните две години заради пандемията от COVID-19, ще започне да намалява през 2022 г., сочи доклад на LaSalle Investment Management, цитиран от онлайн изданието Property-Magazine.EU.

След като миналата година компанията установи „нарастваща пропаст“ между логистичните и жилищните имоти, от една страна, и офисите и търговските площи, от друга, LaSalle прогнозира, че тя постепенно ще намалее тази година.

Повторното сближаване ще бъде стимулирано отчасти от стабилното намаляване на проблемите влседствие на пандемията за някои подсектори на търговските и офис площите. Складовете за търговия на дребно и водещите търговски улици са в най-благоприятно положение в първия сегмент, а възстановяването на офисите зависи от качеството на активите и локацията.

В същото време трайният приток на капитали в относително малката инвестиционна среда на европейските логистични и жилищни активи тласка цените нагоре и намалява доходността, въпреки че тези сектори остават водещ избор на инвеститорите, а най-добре позиционираните офиси и търговски активи едва започват да свиват пропастта.

Макар че силната конкуренция за ограничени активи и повишаването на цените в резултат на това в логистичния и жилищния сектор в Европа тласкат доходността надолу, LaSalle все пак смята тези сектори за привлекателни, тъй като инвеститорите искат да поемат управляем риск, включително чрез строителство и преустройство. Фундаментите и на двата сектора остават силни, а добрите приходи, които носят, се очаква да се запазят и да намалят рисковете от намаляване на притока на средства. Това оправдава използването на умерени нива на дълг за значително увеличаване на възвръщаемостта.

Подобряването на фундаментите и значителните резерви от капитали, търсещи доходност, може да възобновят оптимизма за непредпочитани европейски пазари на офис и търговски площи, но инвеститорите трябва да следят внимателно за разривите между печеливши и губещи пазарни сегменти и локации.

В подробния си анализ на ключови динамики и инвестиционни възможности във всеки сектор на имотния пазар в Европа LaSalle установява:

• В логистичните имоти доходността бързо се е свила през 2021 г. до безпрецедентно дъно, спадайки под тази за първокласни офиси в Европа за първи път. Но ниските нива на свободните площи вещаят ускоряване на ръста на наемите към нива, които се поддържат в други части на света. Последиците от възвръщането на пазарен дял от физическата търговия на дребно спрямо електронната търговия ще бъдат смекчени от ръста на заделените за всеки случаи наличности след нарушаването на веригите за доставка през миналата година.

• На жилищния пазар породени от пандемията нарушения бързо се нормализират, възстановявайки дългогодишните дисбаланси между търсенето и предлагането в ключови европейски градове като Лондон, Париж и Берлин. Сред привлекателните възможности са инвестициите в имоти с инвестиционна цел в големи градове с ограничено предлагане, предназначени както за работещи младежи, така и за млади семейства. Добри възможности за инвестиции има и в регионални градове с ограничено предлагане като испански и германски университетски градове, както и такива с ниски наличности на достъпни жилища.

• Макар че континентална Европа изпреварва Великобритания при завръщането в офисите благодарение на по-краткото пътуване до работа и благоприятстващите здравето характеристики на сградите, LaSalle прогнозира скромно дългосрочно влияние на работата от разстояние върху физическото обитаване на офисите в Лондон и Великобритания. Вниманието към най-добрите офис пространства, които отговарят на ESG изискванията на наемателите и предлагат висококачествени удобства, се очаква да стимулират пазара, свивайки наличностите от добри за инвестиции активи и засилвайки необходимостта от устойчиво строителство и преустройство.

• Търговските площи в Европа се различават значително от гледна точка на подсектори, качество и локация. По-слабото търсене от наемателите вероятно ще тласне наемите надолу в неосновни градове в континентална Европа и в по-малка степен във Великобритания, която е близо до дъното и се очаква да предложи добри възможности за придобиване на активи на занижени цени. Доходността от магазини за хранителни стоки и стоки за дома и от висококачествени складове за търговия на дребно започна да намалява през 2021 г., което означава, че търсенето от инвеститорите нараства. Тази година се очаква свиване на доходността и от най-добрите търговски центрове във Великобритания. В същото време възстановяването на търговските центрове в Европа, особено на тези с универсални магазини като основни наематели или с висока концентрация на наематели от сегмента на бързата мода, не е толкова сигурно.

„Виждаме появата на ясна относителна стойност в някои сегменти на търговските площи и когато ограниченията позволят, последователно завръщане на служителите в офисите в ключови европейски градове, особено Лондон“, коментира Брайън Клинксиек, ръководител на европейските анализи и глобални портфейлни стратегии в LaSalle Investment Management.

„Това засилва убеждението ни, че има привлекателна коригирана към риска възвръщаемост в някои части от тези сектори за инвеститорите. Но това не намалява ентусиазма ни към поемането на риск и улавянето на продължаващата инерция в секторите на логистичните и жилищните имоти, където очакваме ръст на приходите и свиване на доходността като ключов двигател за възвръщаемостта“, допълва той.

LaSalle предвижда също, че желанието за управление на въглеродния отпечатък върху портфейла с имоти ще бъде капитализирано в стойността на активите и на земята, като инвеститори и наематели демонстрират по-голямо желание да плащат за локации, които предлагат нисковъглеродни възможности за транспорт, възобновяема енергия и по-добро рециклиране на водата и на отпадъците.