Имало ли е изобщо балон на жилищния пазар в САЩ през 2008 г.?

Жилищните пазари в САЩ се нажежават до червено, като цените нарастват с повече от 18% спрямо периода ноември 2020 г. - декември 2021 г. Това представлява сериозно ускорение спрямо предходните две години, когато ръстът достига съответно 4% и 8%. За американския пазар темпът на растеж е по-голям дори от жилищния бум в началото на века, предшестващ Голямата рецесия, пише Bloomberg.

Това сравнение буди притеснения сред някои експерти. “В друг жилищен балон ли сме?”, пита Марк Занди, старши икономист в Moody's. Според него и други пазарни анализатори отговорът е “не”, или поне - ако има балон, то той е по-малко опасен от предишния.

Стандартите за кредитиране са по-строги, отколкото преди 15 години, което би трябвало да означава, че по-малко собственици на жилища са изложени на риск от неизпълнение, ако цените паднат. 

CNN обаче намери причина за песимизъм в този оптимизъм. „Добрата новина е, че малко икономисти вярват, че сегашното нарастване на цените на жилищата е балон, който е напът да се спука, сривайки икономиката заедно със себе си“, написа Крис Изидор от CNN Business през октомври. Той добавя мрачно: „Лошата новина е, че на практика никой не се тревожеше и за жилищния балон през 2007 г.

Но има и друга причина за благоразумие относно настоящия бум на жилищното строителство: може да сме разбрали погрешно балона от 2007 г. през цялото време.

Икономистите Дейвид Бекуърт и Скот Съмнър твърдят, че времето на последния срив на жилищата не съответства на общоприетото мнение, че той е изиграл централна роля в рецесията, която започна през декември 2007 г.”.

Жилищният пазар в САЩ достигна своя пик в началото на 2006 г. и продължи с близо 3-годишен спад, преди икономиката да спре да се разширява на фона на ниската безработица.

Кевин Ердман, автор на нова книга за жилищата "Строителство от основите", и негов колега от George Mason University наскоро оспориха твърдението, че САЩ са построили твърде много къщи по това време. Той посочва, че разходите за жилища не нарастват по-бързо от разходите за други потребителски стоки по време на бума (или предходните десетилетия). Идеята, че увеличенията на цените от 2000-2007 г. са били неустойчиви, изтъква той, също не съответства на опита на други страни. Великобритания отчита по-голямо увеличение, по-кратък и по-малко сериозен спад и по-силен отскок.

Ердман не отрича, че средните цени на жилищата са се повишили твърде много в някои градски райони през този период. Но тези силни ръстове са били функция на твърде вяло жилищно строителство, не на твърде интензивно. Цените се повишиха бързо в два типа градове: тези със строги ограничения на предлагането (включително Ню Йорк и Сан Франциско) и тези, които се справят с наплива на новодошли (като Финикс и Маями).

Монетаристкото обяснение за Голямата рецесия е, че Федералният резерв допусна грешка от края на 2007 г. нататък, като не успя да разхлаби достатъчно паричната политика след първоначалните признаци на икономическа слабост, изпрати сигнали за затягане на пазарите с развитието на кризата и след това отново не успя да направи това, което би трябвало, за да съживи разходите. Това е причината лекият спад на жилищните пазари да се превърне в срив - заедно с финансовата криза и скока на безработицата и фалитите.

Това, което Ердман добавя към историята е, че една погрешна диагноза на жилищния пазар е сред причините за грешките на Фед. Преди срива Бен Бернанке, тогава управител на Федералния резерв, заяви, че икономиката се нуждае от „забавяне на жилищния пазар“ (а не, да речем, от разхлабване на ограниченията за строителство). В началото на възстановяването Бернанке прие бавното жилищно строителство като последица от предишно презастрояване, а не като знак, че паричната политика трябва да се промени.

Това не беше идиосинкратичен възглед от страна на Бернанке. Ястребите* критици на Фед твърдят, че централната банка е трябвало да следва по-строга политика, за да смекчи темпа на жилищното строителство по време на бума.

Какво причини Голямата рецесия е сложен въпрос. Все още има известен дебат за причините за Голямата депресия от 30-те години на миналия век. Би било неразумно да се заключи, че спекулациите с жилищата не играят никаква роля. Но е възможно недостатъчното предлагане да е било и все още да е по-голям проблем от прекомерното търсене.

Въпросите, които си струва да зададем, са не само дали САЩ са в средата на друг жилищен балон, а дали изобщо някога са били в такъв.

*Централните банкери, които смятат, че инфлацията е много по-голям бич за икономиката от бавния ръст и следователно рядко гласуват за намаление на лихвените проценти, носят нарицателното "ястреби", а тези, които са предразположени да гласуват за намаляване на лихвените проценти и за стимулиране на икономиката, са „гълъби“ - бел. ред.