Сан Франциско е един от градовете в САЩ с най-голямо изоставане във връщането на служителите и съживяването на бизнес кварталите. Сега някои компании искат имотните им данъци да отразяват вероятно постоянната трансформация на някога процъфтяващия град, пише Bloomberg.
Dropbox възприе изцяло работата от разстояние и заведе иск за намаляване наполовина на стойността, на която се оценява сградата ѝ. Компанията, която неотдавна купи култовата кула Transamerica Pyramid, иска намаляване с 50% на облагаемата с данъци стойност на имота. Дори Golden State Warriors не са имунизирани. Строителната компания, която отговаря за залата на тима от NBA, иска да намали стойността, на която се оценява комплекса, с над 1 млрд. долара.
Делата са едни от първите индикатори за това как собственици на сгради в Сан Франциско се приспособяват към пандемията, която опразни офис кули, затвори магазини и накара хората да се изнасят към по-евтини райони. Спад на облагаемите стойности създава предпоставка за по-дългосрочен удар върху хазната на града, особено като се има предвид, че много от компаниите в технологичния хъб възприемат за постоянно гъвкавата работа.
„Несигурността за заетостта на офисите се отразява на всичко. Тя се отразява на търговията на дребно, на ресторантите, на един куп неща“, коментира Кен Росен, професор по недвижими имоти в Haas School of Business към университета „Бъркли“ в Калифорния.
Исковете са заведени през юли за оценки, валидни към 1 януари, първия период, отразяващ последиците от COVID-19. До края на формалния съдебен процес през септември данъкоплатци, представляващи активи на стойност около 50 млрд. долара, са оспорили данъците си за 2021 г., което е ръст с около 25 на сто спрямо предходната година, сочи анализ на данни, предоставени от Борда по обжалванията в града, поискани от Bloomberg News въз основа на закона за право на достъп до обществена информация.
Стойностите включват облагаеми бизнес елементи като мебели и автомобили, въпреки че мнозинството от оспорваните данъци са свързани с оценки на земя и сгради. Оспорванията често идват от собственици на имоти и свързани с тях дружества с ограничена отговорност, но също могат да са от наематели, които трябва да плащат имотни данъци.
Макар да е малко вероятно данъкоплатците да успеят да получат точно това, което искат, а и намаляването на данъците може да е временно, техните усилия показват трайните проблеми на Сан Франциско заради пандемията.
Регионът е възстановил под половината от работните места, които загуби по време на пандемията миналата година, спрямо средно 80% в останалите градове в САЩ, сочат федерални данни. Работодатели като Salesforce.com и Twitter се отказват от офис площи и позволяват на хората да работят от вкъщи за дълго време.
Други средища на работни места в страната са изправени пред сходни преоценки. Властите в Ню Йорк намалиха пазарната стойност, която използват за данъчни оценки за някои от най-тежко пострадалите сектори като хотели и търговия на дребно със средно над 20% и въпреки това пак трябва да се справят с оспорвания от някои собственици на имоти, които искат повече.
Но Сан Франциско, който е преживявал сривове и преди, изглежда особено уязвим. Над една пета от офис площите в центъра на града са празни към края на третото тримесечие спрямо 16% на национално равнище, сочат данни на CBRE. Районът има най-ниския дял служители, които са се върнали в офиса, сред десет изследвани града, показват данни на компанията за сигурност Kastle Systems въз основа на данни от използването на служебни карти за достъп до работното място.
„Това, което наблюдаваме в момента, е по-силно изразено в Сан Франциско“, коментира Тед Еган, главен икономист на града. „Навлизаме в период, в който наистина имаме намалено за постоянно търсене на офиси, след това можем да видим промяна за постоянно на наемите, която след време ще доведе до по-ниски стойности на имотите и потенциално до по-ниски оценки на стойността им“, допълва той.
Сред компаниите, които искат понижение, е Wells Fargo & Co., която претендира за свиване с 307 млн. долара на оценката на облагаемите си с данъци имоти в родния си град, включително намаляване с 50% за кула, която наема на Market Street. Westin St. Francis Hotel, който е оцелял при голямото земетресение през 1906 г., съобщи, че стойността, на която се оценява имота ѝ, трябва да бъде намалена със 768 млн. долара. Това е второто по големина намаление в доларови изражения, за което претендира ищец след иска за 1 млрд. долара за баскетболната зала.
Говорител на Wells Fargo заяви, че банката продължава да преценява притежаваните си недвижими имоти и разходи, „което включва разговори с властите за стойностите на имотите в унисон с обичайните практики в индустрията“.
Говорител на Майкъл Шво, който ръководи групата, платила 650 млн. долара за Transamerica Pyramid миналата година, е отказал коментар. Собствениците искат от властите в града да намалят оценката на четири имота до 367 млн. долара.
Калифорния разрешава временно намаляване на оценките на имоти за една година заради промени на пазара, което Бренда Гуудрич, директор на отдела за Северна Калифорния в компанията за данъчни услуги Ryan, използва в полза на клиентите си. Стойността обикновено се връща към първоначалната цифра, но тя вижда потенциал за „циклична ситуация на оспорвания“, особено за офиси в централните части, ако празните площи останат високи.
„Стабилизирането на заетостта на офисите в центъра вероятно няма да се върне на нивата преди пандемията и това ще се отрази на пазарната стойност на тези имоти“, смята Гуудрич.
Продажбите на сгради продължават да се възстановяват от драстичното забавяне в началото на пандемията, което затруднява преценката на колко точно инвеститорите оценяват имотите. Дори и така първоначалните индикатори сочат, че цените намаляват, като средната цена на квадратен метър за офисите в централните части е спаднала с около 34% през първите девет месеца на годината спрямо същия период на миналата година, сочат данни на Real Capital Analytics.
Въпреки това Сан Франциско наред с други местни власти в Калифорния е предпазен от закон, който в крайна сметка ограничава проблемите му при кризи, защото оценките на имотите за данъчни цели често са доста под пазарните цени. Дори Бордът по обжалванията да се съгласи с мненията на ищците по всички висящи дела, градът ще изгуби приходи от само 598 млн. долара, с което може да се справи предвид генералния си фонд от 6 млрд. долара.
В същото време корпоративните политики, повече от година след началото на пандемията, продължават да се променят. „Има фактори за растежа, които изглеждат добре за икономиката на града“, казва Еган, отбелязвайки засилената активност на фондовете за рисков капитал тази година.
„Случващото се в момента е предпазване от прегряване“, смята Лаура Рац, икономист и заместник-директор на Moody’s Analytics. „Градът е невероятно скъп. Ако хората наистина си тръгнат и не се върнат, това ще смекчи част от натиска върху цените и може да е нещо добро в по-дългосрочен план“, допълва тя.
05:27 | 14.09.22 г.