Празни офис кули в САЩ създават кредитен риск

Празните офис кули в САЩ отново растат с бързото разпространение на делта варианта на коронавируса и прекратяването на наемни договори от големи наематели, особено в технологични хъбове с по-стари сгради. Това може да създаде проблеми с изплащането на секюритизирани кредити за бизнес имоти, предава Bloomberg.

Два офиса в Сан Франциско - 225 Bush и 300 Montgomery, както и Cahuenga West Office Building в Лос Анджелис отчитат спад на наетите площи, сочи доклад на Morningstar Credit Information & Analytics. Растящите свободни площи може да застрашат паричните потоци за трите заема, които бяха секюритизирани в няколко сделки за ценни книжа, обезпечени с бизнес имоти, показват данните на MCIA.

Заем на стойност 350 млн. долара, обвързан с офиса 225 Bush, е секюритизиран с близо 56 хил. кв. м офис площи клас А във финансовия квартал на Сан Франциско. Сградата, чието предишно име беше Standard Oil, е построена през 1922 г. и беше ремонтирана през 2010 г., сочат данните на MCIA. Заетостта е намаляла до 73% спрямо 92,6% през първото тримесечие на 2021 г., след като няколко малки наемателя освободиха площи, съобщава компанията. Три от петте най-големи наемни договора, които общо съставляват 32,4% от брутните отдаваеми площи, изтичат през идните 12 месеца.

През 2020 г. нетните парични потоци вече бяха с 15% под очакванията, когато сделката е била обезпечена. За да стане ситуацията още по-рискова, заемът е револвиращ за целия си период, което повишава риска за рефинансиране при падежа му през ноември 2024 г., отбелязва MCIA.

В същото време заем за 66 млн. долара за сградата 300 Montgomery, разделен в две отделни сделки за обезпечени с бизнес имоти ценни книжа, е гарантиран с над 18 500 кв. м офис площи в Сан Франциско. Имотът изгуби наематели през 2020 г., с което заетостта му намаля до 57% към декември 2020 г. спрямо 83% година по-рано.

Освен това около 29% от наемните договори трябва да изтекат през 2021 и 2022 г., сочат данните на MCIA.

„Въпреки че в исторически план имотът се възползва от локацията си във финансовия квартал на Сан Франциско, несигурността относно бъдеще на работата в офис, особено в технологичния център, може да затрудни запълването на свободните площи“, коментират анализаторите Хеена Чхеда и Снеха Анантакришан в доклада на MCIA. Заемът е револвиращ, поради което съотношението между дълг и собствен капитал надхвърля 90%.

Свободни площи в Холивуд

„Тъй като много дейности в технологичния сектор може да бъдат осъществявани от разстояние, някои компании намаляват офис площите си и създават свръхпредлагане на офиси“, отбелязаха анализаторите на MCIA през юли. Офертните наеми в Сан Франциско може да не достигнат нивата от 2019 г. до 2026 г., допълниха те, позовавайки се на доклад на консултантската компания CBRE.

Дори основни градски локации като Мидтаун Манхатън и Сентръл Лууп в Чикаго изпитват затруднения. Свободните площи в Мидтаун Манхатън са нараснали до 12,2% през 2021 г. спрямо 7,5% през 2019 г., а в Ийст Сайд свободните площи са дори 17,1%, показаха данните на MCIA през юли. В Сентръл Лууп в Чикаго 25,9% от всички офис площи са празни, отбеляза MCIA, позовавайки се на данни на CBRE.

В Лос Анджелис заетостта в Cahuenga West Office Building, която обезпечава кредит за 24,7 млн. долара, е намаляла до 54% през март 2021 г. спрямо 81% през декември 2020 г. Най-големият наемател в сградата, Extreme Reach, напусна след изтичането на наемния договор през март 2021 г. Extreme Reach заемаше 24,7% от брутната отдаваема площ. Още трима наематели, съставляващи около 42% от площите, са с изтичащи наемни договори през 2023 г., сочат данните на MCIA.

Офис сградата в Лос Анджелис зависи от развлекателната индустрия. Тя се намира близо до Холивуд, Студио сити и Бърбанк. Собственикът на имота съобщава, че е в процес на преговори за два наемни договора за площи с общ обем от 743 кв. м, отбелязва MCIA. Дори с този напредък запълването на свободните площи ще бъде трудно, допълва компанията.

Въпреки свиващото се търсене на офис площи заради по-ниските наеми и несигурността колко хора ще продължат да работят от разстояние след края на пандемията тази година инвеститорите са склонни да влагат пари в бизнес имоти, които смятат за висококачествени. Те дори са купили ценни книжа, обезпечени с портфейли с добре представящи се търговски центрове и молове. Инвеститорите се насочват към секюритизирани облигации, предлагащи малко по-висока доходност от обезпечен с активи дълг.

„Непоклатимото правило е, че не може да сгрешите с клас А офис площи“, казва Джейк Ремли, старши портфолио мениджър в компанията Income Research + Management. „То продължава да е валидно, но има голяма волатилност заради факта, че вътрешните пространства в градовете и централните части наистина изпитват затруднения, подлагайки на натиск това, което иначе щеше да е на върха на йерархията в секюритизираните кредити за бизнес имоти“, допълва той.