Имотният пазар в Европа се насочва към силно възстановяване

Пазарите на недвижими имоти в Европа са в добри позиции за силно възстановяване въпреки усложненията заради делта варианта на коронавируса, тъй като европейските страни се готвят да излязат от ограниченията по време на пандемията и да навлязат във фазата си след COVID до края на лятото.

Това е един от основните изводи в доклада Investment Strategy Annual, публикуван от LaSalle Investment Management. Компанията определя четири ключови фактора, които ще имат голямо въздействие върху отделни имотни пазари и представянето на секторите през идните години. Тези двигатели на представянето ще са особено влиятелни в средносрочен и дългосрочен план, тъй като въздействието на COVID-19 постепенно намалява, а различните траектории на заразените в различните страни стават по-маловажни при определянето на перспективите за недвижимите имоти на всеки пазар.

Първият фактор са структурните промени в европейския имотен сектор, особено офиси и търговски площи, и как те варират в региона, като британските жилищни и офис пазари е по-вероятно да бъдат засегнати от преобладаващата работа от разстояние като постоянна тенденция от градовете в континенталната част на Европа и южноевропейските страни, където проникването на електронната търговия не е толкова съществено.

Вторият фактор е поляризирането на капиталовите пазари между предпочитани сектори като логистични и жилищни имоти, и непредпочитани, включително търговски площи и офиси. LaSalle продължава да съветва инвеститорите да бъдат активни във всички сегменти, като търсят по-високо съотношение между риск и възвръщаемост в последната категория и стойностни инвестиции в първата. Но въпреки някои структурни предизвикателства в непредпочитани сектори доминацията на офисите и търговските площи в Европа може да тласне цените на тези активи отново до нивата отпреди COVID заради ограниченото предлагане, отбелязва LaSalle.

Третият фактор е инфлацията, засягаща лихвите по ипотечните кредити и доходността от имотите, ако настоящите високи нива в Европа се задържат в по-дългосрочен план. Но LaSalle прогнозира по-нисък риск в Европа, отколкото в САЩ, заради по-ниските нива на стимули и по-слабия натиск върху цените. Според компанията настоящите показатели са изкривени от необичайни сравнения на годишна основа и продължаващите затруднения пред снабдителните вериги.

Политическите усложнения остават рисков фактор с наближаващите парламентарни избори в Германия и Франция, а Brexit преминава от остра в хронична фаза и може да продължи да тласка надолу сектора на услугите във Великобритания, особено финансовите услуги.

Възможността на служителите в сектора на услугите да работят от разстояние означава, че подкрепата от повторното отваряне на европейските икономики за търговия на дребно и развлечения не е толкова силно изразена при офисите, но LaSalle не очаква широко завръщане след лятото. Докладът обаче установява, че основите на пазара са се променили. В Европа скромният ръст на свободните площи от 1,2% през първото тримесечие бледнее пред по-големите ръстове на ключови пазари като Лондон и квартал La Défense в Париж.

През следващите години на пазара се очаква връщането на все още неустановен обем от второкласни площи, които не отговарят на изискванията след пандемията. Но физическите офис площи ще останат важни за сътрудничество, а ESG (устойчивост и нулеви въглеродни емисии) и благосъстоянието на служителите ще стимулират търсенето на наемателите и ще влияят върху цените.

Макар че правителствените програми за подкрепа предотвратяват по-лош сценарий за търговските площи от първоначалните очаквания, изпадането в несъстоятелност и затварянето на магазини продължава да тласка наемите надолу, най-вече в Германия, Нидерландия и Великобритания. Но ритейл парковете, супермаркетите и други формати за търговия на дребно с хранителни стоки проявяват устойчивост.

Успехът на логистичните имоти продължава и през първото полугодие на 2021 г., а макар че повторното отваряне на физическите магазини може да намали новата наемна активност, част от прехода към онлайн пазаруване ще се запази, особено в гъсто населени области на Великобритания и Нидерландия и не толкова в Испания и Италия, където хората предпочитат да пазаруват с пари в брой, отбелязва LaSalle. Градските логистични имоти от последна миля също остават търсени и компанията прогнозира натискът върху наемите да се запази няколко години.

Жилищният пазар също се представя добре, включително в градове с постоянно силни пазари като Мюнхен и Берлин и в такива с по-слабо представяне на пазара преди COVID като Стокхолм, Хелзинки и Лондон. Някои подсегменти обаче са изправени пред предизвикателства – домовете за възрастни хора и студентските жилища бяха пряко засегнати макар и не толкова силно, колкото се очакваше първоначално. А локации с висока мобилност на наемателите отчитат спадове на заетостта, тъй като работещите младежи няма нужда да посещават офиса. Тенденцията едва ли ще се промени на подпазари без много удобства, които предлагат само близост до офиса.

„Разбираемо следяхме внимателно как различните европейски страни се представят в реакцията си на пандемията, като Великобритания и ЕС често изглеждат на различни пътища във възстановяването заради разминаването в темпа на разпространението на ваксините, ръстът на случаите и преобладаването на новите варианти“, казва Брайън Клинксиек, ръководител на европейските изследвания и глобалните портфолио стратегии в LaSalle Investment Management. „Но по-широкият икономически път, който е от значение за представянето на недвижимите имоти, се измерва през тримесечия и години, а не дни и седмици, а пазарите във Великобритания и континентална Европа сега изглежда се доближават до „фото финиш“ от гледна точка на излизането си от пандемията“, допълва той.

Според него след като краткосрочното въздействие на COVID върху недвижимите имоти отслабне, ще има други фактори като структурни промени в използването на недвижимите имоти, поляризирането на капиталовите пазари, инфлацията и политическите усложнения, които ще определят как различните сектори и региони в Европа се представят в средносрочен и дългосрочен план.