Полша бавно се превръща в страна на наемателите

Полският сектор на частните жилища под наем е следен от много глобални фонд мениджъри, които работят с пенсионни фондове, застрахователни компании и държавни фондове от Европа и САЩ, както и някои фондове от Азиатско-тихоокеанския регион, пише Deutsche Welle.

„В момента сегментът все още е малка част от жилищния пазар в Полша, но ръстът му е подкрепян от компании за бизнес имоти като Resi4Rent, Catella, LRC/Vonder, Van der Vorm Vastgoed и Vantage Development, както и други инвеститори, навлизащи на пазара. Към тях трябва да се прибавят и държавните фондове FSMdR и FSMnW, управлявани от Полския фонд за  развитие“, казва Анна Андржевска от EY Real Estate Group във Варшава.

Пример през последно време е новата стратегия на имотната компания Atrium да инвестира в жилища под наем вместо в допълнителни търговски площи, както планирала преди това. Компанията съобщи миналия месец, че планира да увеличи жилищните си активи до 40% от портфейла си до края на 2025 г., а остатъкът да включва първокласни търговски центрове. Експанзията ѝ към жилища ще бъде съсредоточена върху Полша и най-вече Варшава.

„Варшава и други големи градове са тласкани от силни демографски основи, урбанизация и растящо търсене на жилища за наемния пазар“, коментира Анат Дафна, ръководител на Atrium Group MD Residential. „Предвид силната макроикономическа среда в Полша наред с демографския ръст в градските центрове, ниските лихви, ниската безработица, растящите заплати и недостига на модерни жилища смятаме, че въпреки повишаването на цените на имотите то не отразява ценови балон“, допълва той.

И вълкът сит, и агнето цяло

„Цените растат главоломно, има огромен скок на цените през последните три години и те никога не са били толкова високи като сега. Според някои се създава балон“, коментира Патрик Пиета от имотната компания Hamilton May във Варшава.

Цените на новопостроените луксозни жилища са нараснали с между 10% и 12% на годишна база през 2020 г., а тези на вторичния пазар са скочили с 6%, казва Магдалена Тополска-Земак от Deloitte във Варшава. „Възвръщаемост от шест процента е далеч по-добра от държането на пари в банката“, допълва тя.

Полша регистрира втори по  големина ръст на цените на жилищата в ЕС през 2020 г. По данни на Евростат те са нараснали с 11,3% на годишна база през първото тримесечие на 2020 г. и с 10,9% през второто тримесечие. Само Люксембург отчита по-силен скок от 13,3% през второто тримесечие на миналата година.

Най-високите цени във Варшава може да достигнат 10 хил. евро на кв. м, а средните цени в момента са около 2400 евро на квадратен метър. Вроцлав, Краков и Гданск отчитат средни цени от над 8000 злоти на квадратен метър (1767 евро).

Парадоксът е, че полските строителни компании продължават да предлагат едни от най-евтините апартаменти в ЕС, но те също така са едни от най-скъпите на Стария континент, когато се вземе предвид месечната заплата.

Това означава, че някои хора са изключени от наемния пазар, коментира Максимилиан Мендел, ръководител на жилищните инвестиции в консултантската компания JLL във Варшава. „В Полша се появява т. нар. поколение на наемателите. Не е толкова лошо като във Великобритания, но Полша бавно върви в тази посока. Това все повече засяга семействата, много от които нямат никакви средства, за да навлязат на имотния пазар“, допълва той.

Според Мендел това до  голяма степен се дължи на инвеститори – малки и институционални, които търсят къде да съхраняват парите си на фона на ниските лихви. „Много хора купуват жилища, за да ги отдават под наем, или като убежище за парите си. Това наред с ограниченото предлагане води до ръст на цените, който не е съпроводено със сходно повишаване на заплатите. Това означава, че закупуването на апартамент става все по-трудно, а все повече семейства са принудени да живеят под наем“, допълва Мендел.

Огромен потенциал

Полша има най-големият жилищен пазар в Централна и Източна Европа, в който преобладават собствените жилища. Броят на жилищата, които се падат на 1000 души, е 80% от средното равнище в ЕС и се смята, че в страната има недостиг на около два милиона апартамента за задоволяване на търсенето, сочи доклад на консултантската компания Cushman & Wakefield.

„Пазарът на частни жилища под наем все още се развива в Полша“, казва Тополска-Земак. Апартаментите под наем съставляват около 15% от общите наличности от жилища (2,3 милиона от общо 14,8 млн. жилищни единици). Делът им от инвестиционния пазар в Централна и Източна Европа като цяло е малко под 5%, но вероятно ще нарасне с 10% през идните години.

„Докато в Берлин около 80% от хората живеят в жилище под наем, в полските градове делът на наемателите все още е много нисък – около 10%-15%“, казва Мендел. В Дания сегментът на частните жилища под наем съставлява около 50% от годишния обем на трансакциите.

„Поляците смятат жилищната собственост за нещо много желано, знак за престиж, много повече, отколкото в Германия“, отбелязва Тополска-Земак. „90% от поляците притежават имота си, като 70% от жилищата са апартаменти, а 30% са къщи. Смятаме, че цените ще започнат да се стабилизират през 2022 г. благодарение на променящите се работни практики, а собствениците ще трябва да понижават цените заради спада на търсенето“, допълва тя.

Променяща се динамика

Пазарът се променя заради хибридната работа и връщането на хора в родните им градове или преместването им в покрайнините на по-големите градове“, казва Тополска-Земак. Анна Андржевска прогнозира десетократен ръст на броя на притежаваните от институционални инвеститори жилища под наем до 58 хил. до 2025 г. „Освен това програмите за общински жилища под наем съставляват стабилна основа за конкуренция и отправна точка за компаниите и частните собственици“, допълва тя. „Това ще повиши достъпността на жилищата, особено за работещите младежи, самотните родители или не толкова заможните членове на обществото. Широкото и конкурентно предлагане на общински жилища под наем и на наемни жилища, притежавани от институционални инвеститори, ще регулира пазара и ще подложи на натиск цените на наемите“, смята Андржевска.

Избирателите, които живеят под наем, са далеч по-малко, отколкото в Германия и затова не са приоритет на политическите партии. „Правителството обяви плановете си да строи достъпни жилища за обикновени хора, но до голяма степен не успява да изпълни целите си и поради това цените на жилищата остават същите независимо дали строителството се извършва от компании от частния или държавния сектор“, казва Мендел.