Германия търси начини за контрол на наемите след сливането на жилищните гиганти

Германия ще обмисли нови начини за контрол на ръста на наемите в момент, когато компанията за жилищно строителство Vonovia се стреми да размести пластовете на вече затегнатия жилищен пазар в страната с оферта за придобиване на конкурента си Deutsche Wohnen на стойност 19 млрд. евро.

Целта е да позволи на половината население в големите градове да има право на субсидирани апартаменти, каза Олаф Шолц, кандидат на социалдемократите за канцлер, по време на уебинар, организиран от Bloomberg. Шолц, който в момента е финансов министър, призова правителството да направи повече за смекчаването на недостига на жилища, включително като подкрепи строителството от кооперативи и компании от държавния сектор.

„Много сме далеч от необходимото“ от гледна точка на нови апартаменти и „се нуждаем от справедливи регулации“ в помощ на наемателите, отбеляза Шолц.

Изказването му отразява доколко политизиран е станал жилищният пазар в Германия, която е сред страните с най-ниска жилищна собственост в развития свят. През последните години собствениците са изправени пред силен обществен натиск заради растящите цени, особено в столицата на страната. Проблемът вероятно ще остане в дневния ред преди парламентарните избори през септември.

Най-голямото придобиване за годината в Европа и най-голямото в историята на имотния сектор в региона ще обедини двете най-големи компании за жилищно строителство в Германия в гигант, който контролира над 500 хил. апартамента. Сделката ще затвърди още повече влиянието на  големите собственици на имоти – тема, която гневи активисти, особено в Берлин.

Сделката включва планове за предлагане за продажба на около 20 хил. апартамента на правителството в Берлин, изграждането на около 13 хил. нови жилища и ограничаване на повишаването на наемите. Но активисти, настояващи за референдум дали градските власти да бъдат принудени да изкупят големи собственици на имоти, не бяха впечатлени от отстъпките.

Намирането на дом в модерната германска столица ставаше все по-трудно през последните двадесет години с идването в града на нови жители, инвеститори и компании. Цените на наемите в много квартали нараснаха над два пъти от 2009 г. насам, тъй като строителството изостава от търсенето.

Берлин беше невъобразимо евтин допреди 15 години. Макар и енергичен и обичан от артисти и студенти, той нямаше особена индустрия, работните места бяха малко и градът беше задръстен от порутени апартаменти. Всичко това започна да се променя с превръщането на Берлин във водещ стартъп хъб в континенталната част на Европа, а големи компании като Amazon.com, Daimler и Sanofi откриха представителство там.

Макар че Берлин е епицентърът на проблема, растящите наеми измъчват и други градове в Германия, а достъпните жилища се превръщат в елемент от предизборните платформи.

„Ние не сме хора, които само се оплакват от положението“, заяви Шолц, припомняйки миналото си като кмет на Хамбург. „Ние сме хора, които могат да водят истинска битка за по-евтини и достъпни жилища“, допълни той.

Какво означава сливането за Vonovia и Deutsche Wohnen?

Сливането между двата германски имотни гиганта ще създаде обща компания, оценявана на близо 60 млрд. долара. Отказвайки се от предишната си силна съпротива, Deutsche Wohnen се съгласи на придобиване от Vonovia изцяло с пари в брой. Продажбата позволява на собственика на жилищни и бизнес имоти бързо бягство от политическата буря заради липсата на достъпни жилища в Берлин. За купувача успехът на сделката ще зависи от способността му да постигне деескалация на напрежението, пише Крис Хюс в коментар за Bloomberg.

Deutsche Wohnen не можа да се отърси от имиджа си на основен злодей на жилищния пазар в Берлин. Недостигът на жилища тласна нагоре наемите в града. Това наложи въвеждането на таван върху наемите, който беше оспорен успешно в съда. Победата не впечатли особено пазара и това никак не е чудно. Собствениците в Берлин остават мишена на кампания за експроприиране на активите им. Приемането от Deutsche Wohnen на оферта за 19 млрд. евро с бонус от 25% спрямо тримесечното средно равнище на цената на акциите й е относително разбираемо.

За Vonovia сделката не е толкова скъпа, колкото изглежда. Бонусът спрямо пазарната стойност на Deutsche Wohnen през последно време е близо 4 млрд. евро и изглежда прекомерен за сделка, която ще генерира финансови ползи от едва 105 млн. евро за акционерите. Но политическите проблеми на Deutsche Wohnen станаха причина акциите й да се търгуват със значителна отстъпка спрямо нетната стойност на активите от 2019 г. насам. Спрямо последно обявената нетна стойност на активите й сделката е с бонус от едва 1%. Vonovia получава огромен портфейл от първокласни имоти на пазара, който вероятно ще остане нажежен за известно време, и те сигурно ще постигнат по-висока цена, ако бъдат продавани един по един.

Сделка изцяло с акции щеше да бъде реализирана по-бавно и щеше да направи цената на акциите на Vonovia уязвима към политически ветрове в година на избори. Оферта с пари в брой фиксира цената тук и сега. Но Vonovia вероятно ще трябва да продаде акции за 8 млрд. евро и това ще окаже известен натиск върху ливъриджа й в краткосрочен план. Тъй като двете компании имат припокриваща се собственост, акционерите може да инжектират пари във Vonovia, само за да получат пари за акциите си в Deutsche Wohnen.

Политиката показва и по-голямото стратегическо предизвикателство от обединението. Vonovia увеличава значително експозицията си към пазара в Берлин. Купувачът може да не не носи такова пиар бреме като обекта на придобиване - кметът на Берлин похвали ползите от сделката, но би било наивно да се смята, че новата собственост ще сложи край на настояванията за намеса за облекчаване на жилищните разходи. Освен това макар че при управлението на имоти има ясна икономическа преценка, голяма част от създадената стойност тук трябва да отиде, съвсем справедливо, при наемателите. Vonovia наследява необходимостта имотите да станат по-енергийно ефективни и обещава да ограничи повишаването на наемите до 2026 г.

Vonovia има диверсифициран портфейл, така че няма да е толкова съсредоточена в Берлин като обекта на придобиването й сега. Въпреки това има риск намалялата стойност на Deutsche Wohnen да не е отклонение от, а по-скоро отражение на политическата реалност.