Жилищният бум, централните банки и загадката с инфлацията

Многогодишният бум на цените на жилищата в света, който дори пандемията не можа да прекрати, принуждава централните банки в света да се изправят пред заплетен въпрос – какви действия трябва да предприемат и трябва ли въобще да се намесват, пише Ройтерс.

Ръстът на цените на имотите от Австралия до Швеция често е възприеман положително от правителствата като създаващ богатство. Но историята показва и риска от дестабилизиращи балони и високи социални разходи в момент, когато жилищната собственост е недостъпна за милиони хора.

По ирония на съдбата макар евтините пари, създадени от ниските или отрицателни лихвени проценти, да водят до ръст на цените, те почти не фигурират в сметките на централните банки за инфлацията – един от ключовите двигатели на паричната им политика.

Макар че жилищните разходи – за наеми или домашни ремонти, имат различна тежест в индексите на инфлацията – вариращи от над 40% в САЩ до 6,5% в еврозоната, самите цени на жилищата са изключени. В момент, когато те растат все повече, мнозина смятат, че това вече не е устойчиво.

„Дебатът дали отразяваме инфлацията по подходящ начин, ще става все по-актуален. Цените на жилищата ще започнат да привличат голямо внимание“, казва Манож Прадхан, съавтор на книгата „Голямата демографска промяна“, която прогнозира ръст на глобалната инфлация през идните години.

Глобалните цени на жилищата са нараснали с 60% през последните десет години, сочи индекс на консултантската компания Knight Frank. През 2020 г. въпреки че COVID-19 задуши световната икономика, те са скочили със средно 5,6%, а на някои пазари скокът е с 20%-30%.

Макар че ниските лихви отдавна са основен двигател на ралито, съществуващите държавни субсидии за жилищна собственост, а по време на пандемията и подкрепата като замразяване на имотни данъци, също са фактори.

Голяма част от тези еднократни мерки за подкрепа ще започнат да изчезват, но правителствата често избягват рискови от политическа гледна точка мерки за по-голям контрол върху цените като забрана на притежаването на няколко имота или смекчаване на строителните регулации.

Това поставя въпроса какво могат да направят централните банки.

Първи залп

Правителството на Нова Зеландия изстреля първия залп през февруари, когато уведоми централната си банка, че трябва да обмисли последиците от лихвите върху цените на жилищата, които нараснаха с 23% миналата година.

Други също обмислят въпроса. Председателят на Европейската централна банка Кристин Лагард каза миналата седмица, че измерването на ролята на жилищата за растящите разходи за живот е ключов елемент в прегледа на стратегическата й политика, който трябва да бъде обявен тази година.

Ако реалната инфлация е по-висока от официалния индекс на потребителските цени, това може да означава, че централната банка или правителствените политики са по-експанзионистки, отколкото трябва да бъдат.

„Ако жилищата не сигнализират инфлация чрез индекса на потребителските цени, тогава икономиката е по-вероятно да се нагорещи и с времето се получава общ инфлационен натиск“, отбелязва Прадхан.

В момента повишаването на наемите е умерено заради затрудненията в резултат на пандемията или защото ниските лихви и работата от разстояние насърчават покупките на жилища.

Главният стратег на Morgan Stanley Андрю Шийтс казва, че това може да е повеждащ сигнал. „Наемният пазар ще бъде слаб, а жилищния пазар ще е силен и това (слабостта на наемите) може да се окаже дезинфлационистка сила“, отбелязва той.

Има силни аргументи за изключването на промените в жилищните цени от индексите на инфлацията. За повечето хора жилището е еднократна покупка през живота им, а не текущ разход, който индексите целят да измерят.

Включването на цените на жилищата в индексите за инфлацията на централните банки, които те използват, за да направляват политиката си, е смятано за непрактично заради изключителната им волатилност.

Все повече централни банки обаче може да обмислят адаптиране на индексите си на инфлацията с включването на индикатор на разходите, свързан с живота в собствен дом, като поддръжка и подобрения в жилището.

В момента индикаторите за инфлацията, използвани от Федералния резерв, Японската централна банка, Новозеландската и Австралийската централна банка, включват т. нар. разходи на собственици или наематели. Но използваният от Английската централна банка индикатор не включва подобни разходи, те не са включени и в основното мерило за инфлацията на ЕЦБ.

ЕЦБ настоява за включването им, но събирането на навременни данни от 19 страни и различните нива на жилищна собственост в блока ще усложнят задачата.

Според икономисти включването на тези разходи може да вдигне инфлацията в еврозоната с 0,2% до 0,3%, доближавайки ЕЦБ до изплъзващата й се цел за инфлация от близо 2%.

Спяща инфлация

В крайна сметка подобни промени в политиката може да са рискови на фона на създадената от пандемията несигурност.

Прибавянето на цените на имотите към индексите на потребителските цени в момент, когато спящата от дълго време инфлация най-после започва да се пробужда, може да повиши значително индексите, подлагайки централните банки на натиск да затегнат политиката дори в момент, когато икономиките лекуват раните си от пандемията.

Някои анализатори като ING Bank прогнозират, че с някои изключения цените на жилищата може да започнат да се охлаждат с изтичането на мерките за подкрепа по време на пандемията.

Гневът на избирателите може дори да накара правителствата да обложат инвеститорите в имоти с по-високи данъци, както направи Нова Зеландия в края на март.

Противниците на допълнителната намеса на централните банки на жилищния пазар твърдят, че евентуално втвърдяване на политиката може дори да задълбочи проблема чрез ограничаване на предлагането на имоти.

Проф. Дани Лайпцигер от университета „Джордж Вашингтон“ казва, че жилищните пазари се охлаждат по-ефективно чрез регулации и мерки извън обхвата на централните банки като повишаване на данъците върху капиталовите печалби и на предлагането на жилища.

„Нямам проблем с прибавянето от ЕЦБ на разходите за наеми или жилищна собственост в кошницата й. Но ако се притеснявам от цените на жилищата в Берлин или Мадрид, искането ЕЦБ да се справи с тях не е правилно“, отбелязва Лайпцигер.