Офисите в САЩ с един основен наемател изпитват затруднения в пандемията

Офис пазарът в САЩ преживява най-лошата си криза от десет години, а някои собственици на имоти откриват рисковете от поставянето на всичките си яйца в една кошница, пише Wall Street Journal.

Собствениците на офиси често смятат отдаването под наем на цяла сграда на една компания за ефективен начин да събират стабилни приходи от наеми. Сега малък, но растящ брой собственици на имоти са в опасност да изгубят имотите си, тъй като единственият им или основен наемател отказва да възобнови наемния договор, оставяйки собственика на имота на милостта на изпадналия в криза наемен офис пазар.

Манус Кланси, старши управляващ директор в компанията за анализи Trepp, казва, че напускащ основен наемател обикновено е основният проблем при кредитите за офиси, които са в затруднение.

Такъв е случаят в предградията на Хюстън, където петролната компания Schlumberger наемаше над половината от сграда с площ от 9200 кв. м.

Собственикът Tanglewood Property Group обяви спиране на плащанията по ипотечния кредит през март. Свободните офис площи в Хюстън достигнаха 25,7% през първото тримесечие, което е ръст с 1,9 процентни пункта спрямо година по-рано, сочат данни на Moody’s Analytics.

В Нотингам собственикът на офис сграда с площ от 5200 кв. м е изправен пред риска от спиране на плащанията по ипотечен кредит, след като единственият наемател в сградата – университетът „Джонс Хонкинс“, не поднови наемния си договор.

Спирането на плащанията от собственици на офиси все още са рядкост, до голяма степен защото повечето наематели подписват дългосрочни наемни договори и продължават да плащат дори когато служителите им работят от вкъщи.

Само 2,2% от офис сградите със секюритизирани кредити в САЩ имат просрочия по ипотечните си кредити през март спрямо 1,9% година по-рано, сочат данните на Trepp.

Но дори ако единствен или основен наемател поднови наемния си договор тези дни, те обикновено го правят при значителни отстъпки. А в случаите, когато спирането на плащанията не изглежда неизбежно, загубата на голям наемател все пак създава предизвикателства.

В сграда на Blackstone Group на „Бродуей“ в Манхатън, Ню Йорк, L Brands е съобщила, че няма да възобнови наемния си договор, който изтича идния март, пише Trepp. Компанията за търговия с дрехи заема около две трети от кулата с обща площ от около 56 хил. кв. м, която през 2015 г. беше оценена на 605 млн. долара. Намирането на нов наемател в Манхатън не е лесна задача – квадратните метри, за които са подписани наемни договори през първото тримесечие в квартала, са намалели с 33% спрямо година по-рано, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

„От няколко години планираме с очакване за напускането на L Brands, така че препозиционирахме напълно актива, за да го направим привлекателен за бъдещи наематели“, коментира ръководителят на управлението на активи в САЩ в Blackstone Роб Харпър.

Загубата на голям наемател може да доведе и до рязък спад на оценката на сградата. Друга офис сграда в Хюстън, например, е загубила двама основни наематели през 2016 и 2019 г., след което оценката й е намаляла до 25 млн. долара спрямо 121 млн. долара преди това, сочат данните на Trepp. Освен това банките не са толкова склонни да рефинансират ипотечни кредити, което може да е проблем, когато настъпи моментът за вноска по тях.

Според някои анализатори обаче загубата на основен наемател предоставя и шанс за реновиране на сградата или превръщането й в апартаменти, казва Дейвид Хелър, старши управляващ директор в консултантската компания Savills. „Кога друг път ще получите такава възможност?“, пита той.

Компанията Rudin Management, която притежава имоти в Ню Йорк, има два големи наемни договора, изтичащи тази година – с Thomson Reuters в офис кула на Times Square и с American International Group в сграда в центъра на града.

И двете сгради вероятно ще останат предимно празни, а собственикът заяви, че планира да вложи стотици милиони долара в реновиране и да предложи стимули на нови наематели, залагайки че офис пазарът ще се възстанови и че модернизираните сгради ще се харесат на наемателите.

Главният изпълнителен директор Бил Рудин казва, че компанията е готова за възможно напускане на наематели, като е взела малко дълг за двете сгради и е изплатила част от ипотечния кредит за сградата на Times Square. Това според него позволява на компанията да рефинансира по-лесно ипотечните кредити и да инвестира в сградите сега.

„Собствениците започват да изпитват затруднения, когато дългът им е много висок, а наемните им договори изтичат и те се нуждаят от допълнителен капитал, който да бъде повторно инвестиран в сградата“, отбелязва той.