След COVID-19 договорите за офис площи в САЩ вървят с по-нисък наем

Големите компании в САЩ правят планове да останат в офис сградите в центъра на града, но намаляват площи и тласкат цените на наемите надолу през следващите години, сочи анализ на тенденциите при наемането на офиси в страната, подготвен от Wall Street Journal.

Данните на изданието за наемната дейност идват от компанията VTS, която следи десетки хиляди преговори в САЩ между собственици на имоти и наематели. Разговорите между собственици и наематели на седем от най-големите офис пазара дават начална представа за развитието на стратегиите на работното място на стотици компании след година предимно на работа от разстояние.

Предложенията за наеми, направени през първото тримесечие, показват, че много компании на най-големите пазари, включително Ню Йорк, Сан Франциско, Чикаго и Лос Анджелис, възприемат зараждащия се хибриден модел – запазване на намалено офис присъствие, като в същото време позволяват на служителите да работят от разстояние поне в част от времето.

Сроковете, които са в етап на преговори, показват, че собствениците на имоти предлагат дългосрочни наемни договори за четири или повече години при отстъпка до 13% под наемните нива, достигнати през първото тримесечие на 2020 г., когато се вземат предвид отстъпки като периоди без наем, сочат данните на VTS. Компаниите също така търсят средно с около 10% по-малко площи, отколкото през първото тримесечие на 2020 г.

С ускоряването на разпространението на ваксините срещу COVID-19 и усещането на повече служители, че е безопасно да се върнат в офиса, повече компании може да поискат да добавят офис площи. Но ако настоящият под на преговорите се запази, собствениците на сгради може да са изправени пред труден период.

Свободните офис площи в САЩ са нараснали с 11,9% през първото тримесечие спрямо 9,7% в края на 2019 г., сочат данни на компанията CoStar. Сега собствениците искат да предложат отстъпки от наемите, само за да предотвратят ново увеличаване на свободните площи. Тези отстъпки ще носят по-малко приходи от наеми за много години, което в замяна вероятно ще понижи стойността на офис сградите в големите градове.

Анализът на VTS предлага на големите собственици на имоти известно насърчение – повечето наематели през последните седмици се стремят към сключването на дългосрочни сделки вместо към отрязване на връзките в полза на работа от разстояние през цялото време или по-евтини офис локации извън градските центрове. Това показва, че много сгради може да останат рентабилни, дори след като приходите от тях понесат удар.

Служителите, които се завръщат в офиса, са добра новина и за повечето градове, където търговците на дребно, операторите на заведения за хранене и други малки бизнеси страдат, тъй като клиентите им работят от вкъщи вместо от офиса.

Според анализа на VTS 1302 компании са започнали да търсят офис площи на водещите седем пазара през първото тримесечие. Това е спад с 40% на активността спрямо първото тримесечие на 2020 г., когато 2171 наематели са започнали търсене.

Но броят на наемателите, навлизащи на пазара, е започнал да расте през последните седмици с напредъка на ваксинациите. В Сиатъл, например, над два пъти повече наематели са започнали търсене през март спрямо януари. “Преди шест месеца правехме по един-два огледа на седмица. Сега правим по два на ден“, казва Джеси Отел, изпълнителен управляващ директор на офиса в Сиатъл на компанията за бизнес имоти Newmark Group.

Много компании казват, че искат повече гъвкавост в офиса, докато решат колко хора ще работят от разстояние и колко често. Но компаниите осъзнават, че може да съжаляват, ако подпишат краткосрочни наемни договори на този пазар, защото след години наемите може да скочат. „Познайте какво правят циклите? Те се редуват“, казва Мери Ан Тихе, главен изпълнителен директор на CBRE за района на Ню Йорк.

Над 45% от наемателите, които преговарят със собственици на имоти, искат да поемат ангажименти за седем или повече години спрямо 34% през 2019 г., по данни на VTS. Брокери съобщават, че някои наематели, които имат няколко години по наемните си договори, търсят площи отрано, за да постигнат привлекателни условия.

Собствениците на имоти са насърчени и заради факта, че много компании, включително Amazon и Alphabet, заявиха неотдавна, че планират да се завърнат в офиса по-късно тази година. Успокояват се страховете, че популярността на работата от вкъщи ще убеди много компании да се откажат от повечето си офис площи.

Технологичният сектор е един от малкото, чиито средни изисквания за площи, които се договарят сега, са по-високи, отколкото преди COVID-19, сочат данните на VTS.

Но повечето компании ограничават офис площите. Базираната в Бостън инвестиционна компания подписа нов наемен договор през февруари за 21 400 кв. м, една трета от наеманите площи от компанията преди. „Извличаме полза от способността ни да подкрепяме повече работа от вкъщи“, казва Кевин Чарлстън, главен изпълнителен директор на компанията.

Офис пазарите в Ню Йорк и Сан Франциско понесоха особено тежък удар. Наемите по сделки, които се договарят в момента в двата града, са надолу спрямо средното равнище от съответно 9% и 8% спрямо наемните договори през 2019 г., включително наеми и отстъпки от собствениците като месеци без наем и интериорна работа, отбелязва VTS.