Инвеститори в имоти в САЩ имат много капитал и малко възможности да го вложат

Инвеститори в САЩ с рекордни събрани средства за финансиране на потиснати бизнес имоти се озовават в трудно положение – няма къде да ги похарчат, пише Bloomberg.

Голямата вълна от спиране на плащанията, която се очакваше след затварянето на офиси, хотели и магазини заради коронавируса миналата година до момента не успява да се материализира. Сега, когато американската икономика се оттласва от дъното заради пандемията и се готви за скок, породен от ваксините и стимулите, прозорецът за сделки с отстъпка се затваря, още преди истински да се е отворил.

Това може да звучи като положителна новина за повечето американци, но за избрана група инвеститори, които очакваха да постигнат големи печалби от нещастието на другите, това е проблем. Потиснати имоти не се появяват на пазара, защото собствениците не са подложени на голям натиск да продават. Цените на бизнес имотите се задържат или дори растат, защото твърде много пари преследват твърде малко сделки.

„Започваме да наблюдаваме как притеснението се превръща в отчаяние“, коментира Уил Следж, старши управляващ директор на отдел „Капиталови пазари“ в консултантската компания JLL. Инвеститори „искат да тласнат цените нагоре, а доходността от тях надолу, само за да вложат капитала си“, допълва той.

Американски фондове за частни капиталови инвестиции са събрали над 250 млрд. долара за заеми за бизнес имоти към 23 март, сочат данни на компанията Preqin. Това включва рекордните 75,8 млрд. долара потиснат дълг – цифра, която нарасна в отговор на взрива от закъснели плащания за имоти миналата година.

Фондовете продължават да набират средства. Cerberus Capital Management затвори фонд за инвестиции в недвижими имоти в понеделник на стойност 2,8 млрд. долара, надминавайки първоначалната си цел за 2 млрд. долара. Oaktree Capital Management съобщи миналата седмица, че е набрал 4,7 млрд. долара за фонд за инвестиции в недвижими имоти, надхвърляйки целта си за 3,5 млрд. долара.

Натрупаните средства може да нараснат още повече. Почти 30% от институционалните инвеститори се насочват към потиснати и опортюнистични сделки с бизнес имоти тази година, което е близо два пъти повече спрямо дела в началото на 2020 г., сочи ново допитване на CBRE.

„С всичкия този капитал, ще се получи ефектът на „Тройка дебили“, коментира Джим Костело, старши вицепрезидент на компанията за имотни данни Real Capital Analytics. „Всички наведнъж ще опитат да минат през вратата, но никой няма да може да влезе“, допълва той.

Трупане на пари

Очакваше се тази година да е добра за инвеститорите в потиснати активи, тъй като дълг за бизнес имоти на стойност 430 млрд. долара достига падеж. Просрочията по секюритизирани кредити за бизнес имоти нараснаха рязко през 2020 г., като закъснелите плащания при хотелите се увеличиха до 24% през януари. Инвеститорите извадиха наръчниците си от финансовата криза през 2008 г., когато заемите за имоти се разменяха за центове от долара.

Но вместо да принудят кредитополучателите да плащат или рефинансират при тежки условия, кредиторите предложиха промени и удължаване на падежа – спасителна помощ в очакване на възстановяването. Просрочията намаляха, а цените на имотите се задържаха. Цените на бизнес имотите са нараснали средно с 6,8% през 12-те месеца до февруари, сочат данните на Real Capital.

Излизане от бурята

Сега изпитващите затруднение имоти се възстановяват, тъй като ваксините позволяват на хората да пътуват, да посещават търговски центрове и да се завърнат в офисите. Очаква се разходите на потребителите да нараснат с 6,1% през 2021 г.

Това не е етапът, в който кредитополучателите се отказват, след като имотите им са преминали през този тежък период“, коментира Джонатан Полак, глобален ръководител на подразделението за дългови стратегии в недвижимите имоти на Blackstone Group.

JLL оценява потенциалните дългови сделки миналата година на 24 млрд. долара, а само 1,4 млрд. долара са излезли на пазара, по данни на Следж. Потиснатият дълг се търгува в диапазона 85-95 цента от долара, казва той.

Яков Зар, главен изпълнителен директор на компанията Lev, която свързва кредитополучатели за бизнес имоти и кредитори, получил обаждане от приятел, който му предложил сто цента от долара за заеми със спрени плащания.

“Ако плащаш същата цена, това не е потиснат актив. Дори в ситуация, при която всичко изпада в състояние на спиране на плащанията, все още има твърде много неизползвани средства“, отбелязва Зар.

Все още има възможности за закупуване на потиснати активи, тъй като някои собственици на сгради изпитват затруднение да рефинансират или решават да спрат да инвестират пари в губещи проекти. А някои имоти като молове са изправени пред по-дългосрочни промени в поведението на потребителите, които трудно ще бъдат преодолени. Но цунамито от потиснати активи след COVID не се случва, казва Брайън Стофърс, глобален президент на отдела за дългове в CBRE.

„Тези, които очакваха голям удар, ще бъдат болезнено разочаровани“, отбелязва той.

Времето изтича

За потиснатите фонд мениджъри времето изтича. Повечето затворени фондове имат две-три години, за да вложат набраните пари или ще изгубят правото да оперират с тях. Не всички могат да чакат толкова дълго, за да покрият заплати и други разходи.

Stockdale Capital Partners има време до декември 2022 г. да инвестира 550 млн. долара, набрани във фонд, който затвори през февруари миналата година, казва Дан Майкълс, управляващ директор на базираната в Лос Анджелис компания за частни капиталови инвестиции, която е съсредоточена върху възможности за придобиване на потиснати активи в югозападните щати. Може да се наложи да поиска удължаване от инвеститорите.

„Разглеждаме 1000 сделки, харесваме сто от тях, работим по десет, а затваряме една“, казва Майкълс.

Заради малкото сделки на пазара фонд мениджърите се насочват към по-сенчести сегменти за благоприятни възможности. Един потенциален източник са банки, които искат да изчистят счетоводните си баланси, за да бъдат привлекателни за сливания, коментира Пат Джаксън, главен изпълнителен директор на Sabal Capital Partners в Ървайн, щата Калифорния, която е изтеглила заеми за недвижими имоти на стойност 4 млрд. долара.

Sabal води разговори с регионален кредитор от декември за закупуването на портфейл от дългове за стотици милиони долара, докато банката се готви за придобиване. Предизвикателството е да се направи оферта, която удовлетворява продавача и в същото време оставя възможност на Sabal да постигне печалба, коментира Джаксън.

„Правиш оферта за сделка и ти казват: Поздравления! Спечели! След това си мислиш: Дали не платих твърде много?“, казва той.