Жилищният пазар се държи като канарчето във въглищна мина (метафора за предупреждение - птицата показва невидимите опасности от газове като въглероден оксид - бел. ред.) - цените намаляват, когато се задава забавяне на по-широката икономика. Но тази година на фона на дълбоката глобална рецесия, предизвикана от коронавирусната пандемия, цените на имотите продължават да растат в много страни, пише Financial Times.
Ръстът на цените на жилищата се ускорява до годишен темп от близо 4% сред страните членки на Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) тази година, като покачването е дори по-бързо в Европа и САЩ. Някои финансисти обаче се чудят дали не е само въпрос на време икономическите последици от пандемията да застигнат растящия жилищен пазар в Европа, особено в момент, когато много страни въвеждат отново блокади, за да се борят с новата вълна от заразени.
„Пандемията не е добра новина и в никакъв случай не помага на жилищния пазар“, казва Матиас Холцей, икономист от UBS и съавтор на ежегодния индекс на банката за най-застрашените от имотен балон пазари в света. Той сравнява цените на жилищата в 25 от най-големите градове в света.
„Ясно е, че икономическото възстановяване все още не се случва, богатството намалява, а наемите падат в повечето градове, така че алтернативата ви на закупуването на жилище поевтинява. Основите не сочат, че бумът на жилищния пазар ще продължи“, казва Холцей.
Но по всичко изглежда, че се случва точно това. Макар че светът изпадна в най-дълбоката рецесия след Втората световна война между първото и второто тримесечие, цените на жилищата в най-богатите страни не само продължиха да растат, но и се ускориха, сочат данните на ОИСР. За третото тримесечие те са по-разнородни, но повечето показват, че ръстът продължава.
Устойчивостта на жилищните пазари е подкрепена и от големите пакети от мерки за стимулиране на икономиката на правителства и централни банки, които са в помощ на изпитващи затруднения компании. Те позволиха на много служители да продължават да получават доходи и, особено важно, запазиха лихвите близо до рекордно дъно.
В САЩ намаляващите лихви по ипотечните кредити и по-високите държавни помощи защитиха жилищния пазар от пандемията, а цените нараснаха с годишен темп от близо 5% през второто тримесечие.
В някои страни в Европа цените на жилищата растат още по-ускорено, включително в Германия, Холандия, Португалия и Полша. Цените в Русия са се покачили с 15%, стимулирани от държавни субсидии.
Докато цените на жилищата да продължават да растат, пандемията кара някои хора да напускат скъпи градски локации в търсене на по-големи площи. Във Великобритания цените на самостоятелните къщи растат два пъти по-бързо от тези на апартаментите между март и септември, сочат данни на ипотечната банка Halifax.
Във Франция 42-годишният IT мениджър Грегоар Кис и съпругата му Бландин напуснали неотдавна апартамента си под наем в Париж, където живеели с двете си деца, и купили къща на крайбрежието в Нормандия. „Взехме решението, когато излязохме от блокадата. Една от положителните последици от тази криза е, че работодателите улесняват работата от вкъщи“, казва Кис.
Такива нови мобилни служители, напускащи Париж, може да са допринесли за един от малкото месечни спадове на цените на жилищата в града. Те са намалели с 0,5% през септември, въпреки че все пак са постигнали ръст от 2% тази година, а през последните пет години са скочили с над една трета, сочат данни на компанията Meilleurs Agents.
„Забелязахме бързото напускане в първите дни на блокадата, когато 20% от жителите на Париж заминаха да работят от разстояние в провинцията“, коментира Пиер Мадек, икономист в института OFCE в Париж. „Това поставя въпроса дали сме готови да загубим 20 на сто от населението на Париж“, допълва той.
Растящите цени на имотите предизвикват притеснение и в Германия, където централната банка съобщи в неотдавнашен доклад, че апартаментите в най-големите градове в страната са надценени с 30% спрямо дългосрочното съотношение между цени и наеми. Тя обаче добави, че това отразява по-скоро растящите цени на земята, отколкото „дестабилизиращи, спекулативни мотиви за търсенето“.
Обемът от продадени терени всяка година в по-големите градове намалява с една трета от 2012 г., а цените са скочили над два пъти, сочат данни на Асоциацията на германската строителна индустрия. Броят на новопостроените апартаменти в страната миналата година е нараснал с 2% до 293 хил., но е останал под необходимите 400 хил. на година за задоволяване на търсенето.
Миналия месец Мюнхен привлече вниманието с продажбата за 8 млн. евро на апартамент от 300 кв. м, която постави нов рекорд за града. Цената на акциите на германските имотни компании Deutsche Wohnen и Vonovia достигнаха неотдавна нов 12-годишен връх.
Германците договарят 10-годишни ипотечни кредити при лихви от едва 0,6%, а някои банки предлагат да кредитират 100% от покупната цена, затова е лесно разбираемо какво стимулира пазара.
„Не очакваме германският жилищен пазар да отбележи спад скоро“, казва Йошен Мьоберт, анализатор на недвижимите имоти в Deutsche Bank. „Да, има рискове в бъдещето, но виждаме приток на капитал, тъй като инвестиционни фондове преразпределят пари от финансовите пазари към жилищния пазар“, допълва той.
Един тревожен знак за жилищния пазар в Европа е, че банките започват да ограничават ипотечното си кредитиране, тъй като се притесняват от „рискове, свързани с общите икономически перспективи“, сочи новото допитване на Европейската централна банка (ЕЦБ) сред кредитори.
Пернил Хенеберг, икономист в Citigroup, съобщи в неотдавнашен доклад, че „липсата на апетит за кредитиране или по-затегнати стандарти за кредитиране заради притеснения относно надеждността на кредитополучателите може да отправят предизвикателство към степента, с която паричните облекчения засягат реалната икономика“.
Сходни притеснения са редовно изразявани от Андреа Енрия, ръководител на надзора в ЕЦБ, който миналата седмица повтори предупреждението си, че пандемията може да донесе на кредиторите в еврозоната лоши кредити за още 1,4 трлн. евро, което е над нивата от дълговата криза в региона през 2012 г.
Ако този най-лош сценарий се сбъдне, анализатори прогнозират, че може да се стигне до внезапно затягане на ултраразхлабения ипотечен пазар, което ще повлече цените на жилищата надолу. „Еврозоната е най-големият рисков регион“, казва Холцей и допълва, че съветва клиентите си, че е „време да продадат имот“.
07:24 | 13.09.22 г.