Дълговите фондове за имоти набират средства в очакване на изгодни сделки

Дълговите фондове за имоти трупат средства в търсене на изгодни възможности за кредитиране на собственици на бизнес имоти, пострадали от пандемията, пише Bloomberg.

Тези фондове, включително Blackstone Group, са набрали 14,1 млрд. долара от април до септември спрямо 15,7 млрд. долара година по-рано, сочат данни на компанията за анализи Preqin. Засега обаче очакванията за голям брой сделки не се оправдават.

Наблюдават се обаче признаци на раздвижване. От една страна, нараства конкуренцията за инвестиране на средствата, което мотивира някои кредитори да поемат по-големи рискове. От друга страна, кредитополучателите изпадат в отчаяние, тъй като удължените периоди за изплащане на заемите започват да изтичат за търговските центрове, хотелите и дори някои офиси, които все още изпитват затруднение, тъй като COVID-19 опустошава американската икономика.

„Ако искате да го правите, ще постигнете много сделки, но трябва да желаете да играете в тези сектори и да поемете известни рискове“, коментира Марк Фогел, главен изпълнителен директор на базирания в Ню Йорк кредитор на бизнес имоти Acres Capital. Той допълва, че получава почти два пъти повече обаждания, отколкото преди няколко месеца от кредитополучатели, стремящи се към рефинансиране на дълга си или за получаване на мостови кредити, за да се задържат на повърхността.

По-добра доходност

Дълговите фондове за имоти искат да постигнат възвръщаемост седем месеца след като коронавирусът разтърси пазарите на бизнес имоти. Когато банковото кредитиране започва да пресъхва, инвеститорите, които се стремят към по-добра доходност, обикновено се насочват към частно кредитиране, стъпващо във вакуум.

„Бяха набрани много пари и повечето от тях целяха възвръщаемост от потиснати активи, но няма твърде много такива. Става скъпо да не инвестираш парите, които си набрал“, коментира Дейв Карсън, вицепрезидент на консултантската компания Cushman & Wakefield.

Сделките с бизнес имоти намаляха рязко по време на пандемията, като търговските площи и хотелите понесоха особено тежък удар от социалното дистанциране. Това кара банките и други големи кредитори да възприемат предпазлив подход, въпреки че активността леко започва да се възстановява.

Но големите компании са готови за решителни действия. Blackstone, един от най-големите кредитори на недвижими имоти в света, затвори дългов фонд за имоти на стойност 8 млрд. долара през септември, който е най-големият в историята й. Той се прибави към растящите й ликвидни средства.

Дългови

Дълговият фонд търси благоприятни възможности, произтичащи от „изкривяването на пазара“ заради COVID, казва Джонатан Полак, глобален ръководител на дълговите стратегии в недвижимите имоти на Blackstone.

Като глобален кредитор бизнесът може да е и по-избирателен, съсредоточавайки се върху висококачествени сделки, смята той. Дълговият фонд на компанията му ще обмисли всичко – от финансиране на индустриални имоти до заеми за хотели на привлекателни крайбрежни пазари, отбелязва Полак. Неотдавна Blackstone предостави 110 млн. долара за новозакупен офис комплекс в Кълвър Сити, щата Калифорния.

„Малко е рано да имаме категорична позиция предвид нарушаването на притока на хора и на капитал заради COVID. Ще отнеме известно време да разберем какво ще се случи и ще бъдем предпазливи в обозримо бъдеще“, казва Полак.

До момента кредиторите предпочитат по-сигурни залози като рефинансиране на офис сгради с дългосрочни наематели или отдаване под наем на складове на Amazon.com, която получи тласък от стремежа на купувачите да избягват физическите магазини. Но конкуренцията за малкото привлекателни сделки е ожесточена и в някои случаи тласка цените над нивата преди COVID.

Индустриална еуфория

„Някои кредитори искат да поемат повече риск при много ниските лихви в тези сегменти заради еуфорията около индустриалните имоти в момента“, коментира Джош Зеген, съосновател на компанията Madison Realty Capital, която е набрала над 900 млн. долара от март насам.

Madison Realty се насочва към жилищни сгради. Компанията смята многофамилните жилища за по-безопасни от хотелите и търговските площи, защото има повече прозрачност около плащането на наеми и ликвидността на пазара. Освен това има по-малко конкуренция за сделки, отколкото при индустриалните имоти, допълва Зеген.

Неотдавна Madison отпусна кредит на стойност 173 млн. долара за строителството на сграда с апартаменти под наем в Манхатън в близост до комплекса Hudson Yards, където финансови и технологични компании подписват наемни договори за офис площи.

Blackstone също е отворена към кредитирането на строителство. Заради несигурността на бързо променящия се пазар ключовото предизвикателство сега е стесняването на пропастта между кредитополучатели и кредитори, казва Полак.

И макар че ценовата бездна може да се запази, очаква се голям брой сделки с потиснати активи през идните месеци, тъй като кредиторите губят търпение. Това ще създаде добри възможности за инвеститорите в недвижими имоти.

„Виждам кредитори, които просто искат да си вземат парите, така че се свързват с кредитополучателите, уведомяват ги, че снизхождението им е приключило и времето е изтекло“, казва Фогел. „Ще започнем да наблюдаваме много подобни случаи през последното тримесечие на 2020 г. и в началото на 2021 г., особено по отношение на търговски площи и хотелски активи“, прогнозира той.