Джонсън е твърдо решен да предотврати спад в цените на британските жилища

Брутният вътрешен продукт (БВП) на Великобритания вероятно ще намалее с около 10% тази година, но интересът на британците към закупуването на жилище постоянно се засилва, след като COVID-19 преобърна живота им, пише Крис Брайънт в статия за Bloomberg.

Цените на жилищата във Великобритания са нараснали със 7% през септември в сравнение със същия период на миналата година, сочат данни на банка Halifax. Средната цена на британските жилища приближава 250 хил. паунда (290 хил. долара).

Цените на жилищата не се вписват в усложнената икономическа ситуация в по-голямата част от света. Централните банки понижават лихвите, а правителствата увеличиха разходите, за да запазят работните места на хората и домовете им. Великобритания отнесе усилията на още по-високо ниво, като временно намали данъка върху покупките на жилища, известен като гербов налог. След блокадата по-големите домове с градина са приоритет за мнозина британци.

Но има проблем. Купувачите на първо жилище са изключени от британския пазар, защото не могат да си позволят ипотечен кредит. Кредиторите се оттеглиха от сделки с високо съотношение между дълг и собствен капитал в началото на пандемията, принуждавайки кредитолопучателите да плащат значително по-големи депозити. Това може да се окаже невъзможно без помощта на родителите и ще се стигне до още по-голямо разделение между младите хора, принудени да живеят в неугледни жилища под наем, и възрастните, които често са техни наемодатели.

Решението на премиера Борис Джонсън, обявено тази седмица, е да предложи на „младите купувачи на първо жилище шанса да теглят дългосрочен ипотечен кредит с фиксирана лихва, равняващ се на до 95% от стойността на имота, което ще намали значително размера на депозита“.

Предложението взема предвид особеност на британския жилищен пазар. По традиция британците не са особено склонни да теглят дългосрочни ипотечни кредити с фиксирана лихва. Ако има подходящ момент за промяна на това мислене, той е сега. За държавните ръководители е изкушаващо да се възползват от исторически ниските лихви, за да помогнат на младите хора и да накарат банките да платят своята част.

За съжаление има голям шанс предложението на Джонсън просто да напомпа още повече балона на жилищните цени във Великобритания, създавайки същевременно риск за финансовата индустрия. Консервативните правителства отдавна подкрепят търсенето на жилища без да създават достатъчно предлагане, което води до значително разминаване между цените и заплатите на повечето хора.

Великобритания вече има субсидии за закупуване на жилище – програмата Help to Buy („Помощ за закупуване“ – бел. ред.), която в действителност трябва да се нарича „Помощ за жилищните строители“. В съчетание с понижаването на гербовия налог разширяването на възможностите за получаване на кредит от бъдещи купувачи със сигурност ще доведе до още по-голямо нарастване на цените, превръщайки жилищната собственост в още по-недостижима мечта.

А и защо Джонсън смята, че кредитирането на повече купувачи без значителни ликвидни средства е разумна идея от финансова гледна точка? Ипотечните кредитори обикновено имат по-добри разбирания за риска спрямо възнаграждението, а никой не знае колко лоша ще стане предизвиканата от пандемията рецесия.

Купувачите, които заделят малък депозит, рискуват да се окажат в ситуация, при която стойността на кредита им е по-висока от стойността на жилището, ако жилищните цени намалеят. Банките се опасяват, че точно това ще се случи, когато правителството прекрати мерките за подкрепа за преодоляване на последиците от COVID-19.

Банките вече изпитват затруднения да генерират пари заради ниските лихви и трябва да се справят със загуба на корпоративни кредити заради пандемията. Последното, от което се нуждаят, е вълна от спиране на плащанията по ипотечни кредити.

Особено смущаващо е да ти кажат да отпускаш повече кредити, когато регулаторите, включително Английската централна банка (АЦБ), искат кредиторите да правят точно обратното.

Кредитополучателите поне няма да се тревожат, че лихвите им ще нараснат, ако се обвържат с дългосрочен ипотечен кредит с фиксирана лихва. Негативното съотношение между стойността на кредита и стойността на жилището не е такъв проблем, ако не трябва да го изплащате още 25 години. Въпреки това в сравнение със САЩ, Франция и Германия британците обичайно избягват да се обвързват с толкова дългосрочни сделки. Дори петгодишна фиксирана лихва може да бъде счетена за консервативна във Великобритания.

Докато лихвите падаха през последните десет години, предпочитанието на британците към гъвкави ипотечни кредити с варираща лихва беше умно от финансова гледна точка. Но сега, когато основната лихва на АЦБ падна до 0,1%, а доходността по 30-годишните облигации е под 1%, кредитополучателите, които могат да си позволят депозит, започват да разбират колко е привлекателно да се обвържат с ниски лихви.

Великобритания обаче все още трябва да наваксва. 15-годишният ипотечен продукт с фиксирана лихва, който Virgin Money пусна миналата година, остава изключение.

В САЩ Fannie Mae и Freddie Mac изкупуват и секюритизират заеми и следователно дават на американските банки комфортен счетоводен баланс, за да предлагат 30-годишни ипотечни кредити с фиксирана лихва. Ако няма такава система, за британските банки може да е трудно да изпълнят предложението на Джонсън.

Има обаче и други доставчици на капитал като пенсионни фондове и застрахователни компании, които може да са готови за по-дългосрочен поглед.

Дългосрочни ипотечни кредити с фиксирана лихва, които дават на кредитополучателите сигурност за месечните им вноски и правят възможно за тях да си позволят дом, със сигурност са добра инвестиция. Но има и лоши новини за британците, които се надяват на срив на имотния пазар. Това правителство, подобно на предишните, е решено на всичко да задържи цените високи.