Най-скъпият небостъргач в света не радва новите си купувачи

В имотните среди в Хонконг има поговорка, че когато най-богатият човек в града Ли Кашин продава, никой не иска да е купувач.

Сега група инвеститори, които са платили 5,2 млрд. долара за дял в сградата The Center на Ли преди три години, превръщайки го в най-скъпия небостъргач в света, разбират защо, пише Bloomberg. След като първоначално натрупали бързи печалби, препродавайки етажи в 73-етажната кула, комбинацията от антиправителствени протести, коронавирусна пандемия и ескалиращо напрежение между САЩ и Китай увеличава свободните площи, наемите намаляват, а сделките пресъхват.

Тази година е осъществена само една продажба с отстъпка от 35% спрямо цените в началото на 2019 г., сочат данни на компанията Real Capital Analytics. Близо една пета от сградата е празна, едно от най-високите нива на свободни площи в търсения централен бизнес квартал на Хонконг, а наемите са надолу с 20% на годишна основа.

„По онова време това беше разумно инвестиционно решение“, казва Томас Лам, изпълнителен директор в консултантската компания Knight Frank. Пазарните цени бяха по-високи от средната цена, която групата плати, а препродажбата на етажи изглеждаше лесна, допълва той. „Но сега доходността от наемите и търсенето на офиси намаляват на фона на влошаването на икономиката, а купувачите са много по-сдържани“, допълва той.

Когато група местни инвеститори с колоритни имена като „Краля на микробусите“ и „Кралицата на черупките“ се обединиха за придобиването на дял от 75% от сградата на Ли в края на 2017 г., офис пазарът в Хонконг вървеше стремително нагоре. Цените в централния бизнес квартал нараснаха с 20% за по-малко от година, а свободните офис площи в квартала бяха само 2%, сочат данни на консултантската компания Savills. CK Asset Holdings, имотното подразделение на компанията на Ли, продаде останалите 25% от кулата в годините след откриването й през 1998 г.

След финализирането на сделката в средата на 2018 г., групата бързо раздели 47-те етажа, 402 паркоместа, офиси и магазини и започна да ги препродава. За една година тя се раздели с над осем етажа и десетина офиса за сумата от около 1,3 млрд. щатски долара, извличайки печалба за стотици милиони долара.

През юни 2019 г. обаче градът беше разтърсен от първото бедствие, което тласна икономиката към най-дълбоката й рецесия в историята с избухването на антиправителствените протести, които ставаха все по-ожесточени. Безредиците продължиха и през новата година, когато връхлетя коронавирусната пандемия, а засилващото се напрежение между Китай и САЩ също охлади перспективите за бъдещето на азиатския финансов хъб.

Всичко това на практика сложи край на сделките в The Center. Продажба, която била договорена, когато започнаха протестите, в крайна сметка била прекратена до края на 2019 г., а купувачът загубил депозит от 1,1 млн. долара, сочат данни на Real Capital Analytics. Тази година е осъществена само една продажба, въпреки че три етажа са пуснати на пазара.

„Тъй като не могат да продават на добра цена в момента, те искат да се освободят от един-два етажа, за да получат ликвидни средства, и да запазят по-голямата част от портфейла си под наем до възстановяването на пазара“, казва Джеймс Мак, директор на регионалните продажби в компанията Midland IC&I. 

Слабата активност вещае лоши дни за по-широкия офис пазар. Оценките на офисите в града може да спаднат с 20% тази година, сочат данни на консултантската компания JLL. А в момент, когато свободните площи достигат 16-годишен връх, наемите на първокласни офиси може да намалеят с още 5% до края на тази година, сочат данни на Bloomberg Intelligence.

Офис пазарът не може да разчита и на китайски купувачи за бърз скок. Китайските инвестиции както в имоти, носещи приходи, така и в обекти на етап строеж в Хонконг са намалели съответно с 90% и 73% през първото полугодие на тази година, показват данни на Savills.

Задържането на етажи за приходи от наеми също не носи много пари.

Промяната на собствеността от едни от най-големите предприемачи в Хонконг на група отделни собственици с дълга история на препродажба на имоти е спирачка за наемателите, които предпочитат стабилност на собствеността и управлението. Свободните площи в The Center бяха 19% през август спрямо 5,2% в останалата част на централния бизнес квартал, сочат данни на Centaline Property Agency.

Освен това подписаните договори за наем тази година в The Center са за средна цена от едва 742 хонконгски долара на кв. м (96 щатски долара) на месец, което е с 20% под равнището година по-рано, сочат изчисления на Bloomberg на база данните на компанията Midland IC&I.

Всичко това поставя в капан купувачите.

„Те се надяваха да препродадат имотите с 30% печалба веднага, но не бяха предвидили други фактори“, коментира Филип Джун, анализатор на недвижимите имоти в компанията Morningstar Investment Service.

Миналото на инвеститорите зад рекордната сделка предизвика толкова интерес, колкото и самата трансакция. Вместо листната на борсата строителна компания или голям фонд за частни капиталови инвестиции, които са обичайните участници в големи имотни сделки, консорциумът обедини разнородна група от местни предприемачи, които извличат печалба от постоянно растящите цени на имотите в Хонконг, за да увеличат значително богатството си.

Най-известните членове на групата са Ма Ах-мук и Полиана Чу, които първоначално придобиха съответно 13 и 7 етажа.

Ма започна да трупа сериозно богатство през 1977 г., когато основа компанията Yan Yan Motors, която оперира линии за микробуси в Хонконг и му спечели прозвището „Краля на микробусите“. Флотилията от зелени превозни средства на Ма обслужва райони, които стандартните автобуси не могат да достигнат, действайки едновременно като опция от последна миля за пътуващите до работа жители на града и като начин за избягване на препълнените влакове на метрото.

Чу е известна като „Кралицата на черупките“ заради финансирането на компании с малка капитализация. Тя започна кариерата си, инвестирайки в недвижими имоти в Сан Франциско, преди да се завърне в Хонконг през 1992 г. Нейната компания Kingston Financial Group намери ниша, предлагайки застраховка и маржови услуги на малки компании, които стават публични.

Чу дълго време беше най-богатата жена в Хонконг, но макар семейната й империя сега да обхваща хотели и производители на часовници, нетното й богатство е само малка част от това, което беше. Цената на акциите на Kingston е надолу с 18% тази година, а експозицията й към казина в Макао по време на наложените от пандемията блокади й причини нови главоболия. Сега богатството на Чу е около 603 млн. долара, доста по-малко от сегашната най-богата жена в Хонконг – Вивиен Чън от строителната компания Nan Fung Group, която притежава 4,8 млрд. долара според Индекса на милиардерите на Bloomberg.

След като продаде The Center CK Asset на Ли използва част от приходите, за да придобие сградата 5 Broadgate в Лондон, където се намира централата на UBS Group, за 1,3 млрд. долара през юни 2018 г. Швейцарската банка трябва да остане в сградата до 2035 г., а доходността от наеми от лондонски имоти е почти два пъти по-голяма от тази в The Center по данни от 2018 г.