Облаците над наемателите на търговски площи в САЩ се сгъстяват

Постъпките за принудително извеждане на наематели на търговски обекти в САЩ нарастват с повторното отваряне на съдилищата и изтичането на мораториума в щатите върху принудителните извеждания, пише Wall Street Journal.

В Маями собственик на луксозен търговски център започна правна процедура за принудително извеждане на Saks Fifth Avenue за неплащане на наеми на стойност 1,9 млн. долара към началото на юли.

В други части на страната по-малки собственици на търговски площи също са поискали прекратяване на наемния договор и са изпратили предупреждения за принудително извеждане на ресторанти, сватбени магазини, оператори на развлечения и пространства за съвместна работа, които не плащат наем и не са постигнати взаимно приемливи промени на договорите си за наем. Преди пандемията повечето спорове в крайна сметка са били разрешавани, преди да стигнат до съда, но адвокати твърдят, че по-голям брой спорове може да доведат до принудително извеждане.

„Надявам се и смятам, че в резултат на съдебното дело Saks ще се осъзнае и ще плати изцяло наема си. Ако Saks все пак не го направим, ще имаме още много варианти за площите, които заема“, коментира Матю Уитман, главен изпълнителен директор на Whitman Family Development, компания за частни капиталови инвестиции, която притежава лъскавия мол Bal Harbour Shops в Маями.

Saks Fifth Avenue има наемен договор с търговския център и плаща процентен наем, т.е. процент от приходите от продажби под формата на наем. В сравнение с фиксираните наеми подобни структури на наемните договори вече имат вградени защити, ако продажбите намалеят. „Смущаващо е“, казва Лазенбай. Bal Harbour Shops беше затворен в средата на март до третата седмица на май, а Saks Fifth Avenue регистрира по-силни приходи от продажби през юни тази година в сравнение със същия месец на миналата година, допълва той.

„За разлика от повечето собственици на имоти, с които си партнираме, Матю Лазенбай и семейство Уитман имат недобросъвестно поведение. Те не само избират да не поемат справедливия си дял от щетите заради глобалната здравна криза, която продължава да бушува в страната, а използват медиите и съдебната система, за да изнудват наематели“, казва говорителка на Saks Fifth Avenue и допълва, че компанията работи с други собственици на имоти „за приятелско и логично споделяне на причинените загуби по време на пандемията“.

„От много години Saks са значителна част от успеха на Bal Harbour Shops и очакваме да продължим да сме част от този успех още дълго време“, допълва говорителката. Операторът на луксозни универсални магазини, чиято компания-майка Hudson’s Bay стана частна в началото на март, трудно се е конкурирала преди COVID-19 с компаниите за електронна търговия и други конкуренти.

Макар че събираемостта на наемите на търговски площи е достигнала 77% през юли спрямо около 54% през април, някои наематели, особено магазини за дрехи, киносалони и фитнес зали продължават да изпитват затруднения с плащанията, сочат данни на компанията Datex Property Solutions, която следи събираемостта на наемите на хиляди имоти в САЩ.

По време на блокадата заради коронавируса, която започна в средата на март и продължи до август в някои градове, наематели са поискали от собствениците на имотите отлагане на плащанията и по-ниски наеми, за да останат в бизнеса. Щатите наложиха и мораториуми върху принудителното извеждане от бизнес имоти, които предложиха временен отдих до изтичането им. Губернаторът на Ню Йорк Андрю Куомо удължи мораторуима в щата до 20 септември спрямо удължения преди това до 20 август краен срок.

Собственици на имоти казват, че са променили десетки хиляди наемни договори през последните няколко месеца, включително отлагане на плащанията или отстъпки в замяна на удължаване на наемните договори или други отстъпки като премахване на клаузи, забраняващи някои видове наематели в съседните площи като директни конкуренти.

Преговорите по някои от договорите обаче са стигнали до задънена улица, а собственици на имоти твърдят, че нямат друг избор освен да стигнат до съда.

„Това е неприятен, но необходим инструмент за прилагане на наемния договор“, казва Дерек Уолтчак, партньор в компанията за недвижими имоти Shannon Waltchack, базирана в Бирмингам, щата Алабама, която има над 400 наематели в 64 имота. „Освен това трябва да балансираме разходите, за да си гарантираме нови наематели, като работим с наемателите си и предоставяме отлагане на някои наеми“, допълва той.

Уолтчак казва, че компанията му предприела съдебни действия срещу повече наематели, които са пропуснали плащания на наем, най-вече барове и ресторанти, спрямо година по-рано. Той допълва, че повечето му наематели в крайна сметка ще платят наема по-късно вместо да бъдат принудително изведени.

Неговата компания е загубила десет наематели, предимно барове и ресторанти, заради пандемията от COVID-19. В Минеаполис Ерик Ружицка, партньор в Dorsey & Whitney, казва, че правната му кантора е завела искове за принудителното извеждане на около 30 наематели на бизнес имоти, включително ресторанти, детски зони за игра и сватбени магазини.

Той очаква повечето спорове да бъдат разрешени, преди да се стигне до дело, и отбелязва, че много собственици на имоти, които са клиенти на компанията му, имат желание за разрешаване на споровете. До момента само един ресторант е с насрочена дата за края на септември на съдебно дело с оглед принудителното му извеждане.

„Собствениците на имоти трябва да установят кои наематели ще се развиват добре и ще подобрят търговския център и кои вече изпитват затруднения. Ако отношенията са били добри преди коронавируса, те могат да бъдат спасени“, казва Ружицка.