Свободните офис площи в Европа растат, но остават на историческо дъно

Свободните офис площи в Европа са нараснали средно с 30 базисни пункта до 5,8% през второто тримесечие, сочат данни на консултантската компания Savills. Те обаче остават на историческо дъно и са доста под равновесната точка от 9%, която разделя ръста на наемите от спада.

Градовете с най-малко свободни офис площи в Европа остават Берлин (1,2%), централният бизнес квартал на Париж (2%) и Мюнхен (2,3%). Спекулативното строителство все още е относително ограничено и поради това не се очакват големи ръстове на свободните площи на основните пазари, коментира Майк Барнс, сътрудник в отдел „Европейски изследвания“ в Savills.

„Недостигът на офис площи в Европа продължава да подлага на натиск към повишаване наемите на първокласни офиси, които са нараснали средно с 3% на годишна основа през второто тримесечие, въпреки че периодите без плащане на наем са се увеличили с 1%, допълва Барнс.

Усвоените офис площи са достигнали 4,1 млн. кв. м през първото полугодие, което е спад с 32% спрямо същия период на миналата година. През първото тримесечие годишният спад беше с 15%, а през второто тримесечие той е достигнал 48%, тъй като блокадите са попречили на финализирането на редица сделки за наем на офис площи.

Квартал La Defanse в Париж и Амстердам са единствените пазари с ръст на усвоените площи от съответно 191% на годишна основа и 19% на годишна основа. Същевременно усвоените офис площи в централния бизнес квартал на Париж са намалели с 40%, в Берлин с 21%, в Мадрид с 52%, а във Варшава със 17%. Финализирането на сделките отнема повече време.

Средните наеми на първокласни офис площи в Европа са останали стабилни през първото полугодие, като изключение са квартал Уест Енд в Лондон (-12%) и Женева (-10%). В същото време наемите са нараснали в централния бизнес квартал на Париж с 9%, в Хамбург със 7% и в Цюрих с 6%.

„Има недостиг на трансакции заради несигурната обстановка, но очакваме ръст на активността, тъй като наемателите се връщат към проекти за наемане на офис площи, които бяха замразени“, коментира Матю Фицджералд, директор на отдел „Консултации на трансгранични наематели в Европа“ в Savills.

„Към момента средните периоди на освобождаване от наеми в Европа съставляват 9% от стойността на наемния договор, като са нараснали леко спрямо 8,2% в края на първото полугодие на 2019 г. След блокадата собствениците на имоти и наемателите не успяват да се договорят за цената, като само Амстердам, Уест Енд в Лондон, Лондонското Сити и Варшава регистрират лек ръст на стимулите през последните 12 месеца. Очакваме, че отслабващата икономика ще доведе до по-голям ръст на стимулите“, допълва Фицджералд.

Въпреки относително слабото намаляване на обемите от инвестиции в офиси в Европа през първото полугодие, една от по-забележителните тенденции е спадът в трансграничните инвестиции през първото полугодие, главно заради свиването на азиатските и американските инвестиции по време на блокадите.

„Наблюдаваме възобновен апетит към недвижими имоти в Европа от корейски инвеститори, много от които сега се стремят да инвестират съвместно с фондове за управление на активи, базирани в Европа“, казва Трис Лардър, съръководител на отдел „Регионални инвестиции за Европа, Близкия изток и Африка“ в Savills.

„Американският капитал остава по-слабо активен през второто тримесечие на тази година, а френски и германски фондове засилиха трансграничната си активност. Ние обаче очакваме завръщане на американските инвеститори през второто полугодие с появата на по-голяма яснота около цените и завръщането към относителните стойности“, допълва Лардър.

Доходността на повечето офис пазари в Европа е останала стабилна през първото полугодие. Само Варшава (+25 базисни пункта), Прага (+20 базисни пункта), Манчестър (+25 базисни пункта), Хелзинки (+5 базисни пункта) и Амстердам (+5 базисни пункта) са регистрирали движение нагоре, докато доходността от офис площи в Осло се е свила с 5 базисни пункта.

Savills очаква слабата инвестиционна активност да продължи до края на лятото, тъй като собствениците на имоти изчакват до септември, за да пуснат на пазара портфейлите си с имоти. Компанията предвижда, че това ще доведе до възстановяване на обема на инвестициите в офис площи към четвъртото тримесечие на тази и първото тримесечие на следващата година.

Водещите инвеститори остават разделени в нагласите си към работата от вкъщи, като някои са предпазливи и наблюдават внимателно скоростта на връщането на работа, а повечето виждат в настоящата ситуация възможност за покупка с отстъпка, тъй като тежестта на капитала не е толкова агресивна като през периода преди COVID-19.

Предполагаемата липса на дълг намалява интензивността на купувачите, но повечето продавачи не бързат да продават и пренасочват капитали към пазари със слаби наличности.