Инвеститорите в имоти в Европа се насочват към алтернативни кредитори

Изправени пред безпрецедентни предизвикателства заради пандемията от COVID-19, инвеститорите в недвижими имоти все повече се обръщат към алтернативни кредитори, за да им помогнат да задоволят финансовите си нужди, пише консултантската компания JLL.

Коронавирусът предизвика несигурност както при собствениците на имоти, така и при наемателите, като наематели във всички сектори на недвижимите имоти сега търсят гъвкавост в договорите си за наем.

А заради нежеланието за поемане на по-големи рискове и по-голямото внимание на традиционните кредитори към активи с дългосрочен доход, кредитополучателите, които се нуждаят от финансиране на активи с краткосрочен доход, се обръщат към алтернативни кредитори, обяснява Том Брук, директор на отдел „Дългове и структурирани финанси“ в JLL.

Макар че банките остават основен източник на имотен дълг в Европа, алтернативни кредитори завладяват пазарен дял, като запълват празнината и помагат на инвеститорите да се застраховат и да преценят риска на фона на наемната несигурност.

„В десетилетието до световната финансова криза кредитирането в Европа беше много по-традиционно. Днешните балансирани кредитори помагат за подкрепата на ликвидността и по-доброто функциониране на кредитния пазар“, казва Брук, според когото около една трета от кредитирането на недвижими имоти в Европа днес идва от небанкови източници.

„Дългови фондове, застрахователни компании и пенсионни фондове предоставят кредитиране в Европа, а COVID-19 изглежда ускорява диверсификацията“, допълва Брук.

След COVID-19 повече купувачи търсят допълнителна защита на доходите от продавачи като предотвратяване на неплащането на наем или предоставянето на средствата на доверена трета страна. Гарантирането на тази сигурност позволява на кредиторите да успокоят притесненията за краткосрочния риск за приходите“, отбелязва Брук.

Макар че високата ликвидност на Германия я превръща в един от най-традиционните кредитни пазари в Европа, по-широкият кредитен пазар на Стария континент се диверсифицира през последните години, като се доближи значително до този в САЩ.

Allianz Real Estate, подразделението за инвестиции в имоти на базираната в Мюнхен застрахователна компания, неотдавна задейства първия си дългов фонд за трети страни в областта на недвижимите имоти с подкрепата на стойност 324 млн. долара (300 млн. евро) от баварския пенсионен фонд BVK, където инструменти като дълговия фонд в областта на недвижимите имоти Alteralia на компанията Alantra продължават да привличат капитал.

В момент, когато финансовите сили в света трябва да се справят със значителни промени на цените, дълговите фондове и застрахователните компании са относително незасегнати.

„Портфейлните кредитори могат да бъдат иновативни и да приспособят възвръщаемостта си в зависимост от апетита си за риск“, обяснява Едуард Добени, старши директор на отдел „Дълг и структурирани финанси“ за района на Европа, Близкия изток и Африка в JLL. Според него повечето кредитори са разширили маржовете си, за да отразят завишения риск.

„Много кредитори стават по-консервативни с приспособяване на ливъриджа и маржовете“, отбелязва Добени и допълва, че цената на кредита за основни имотни активи в Европа е нараснала с между 30 и 60 базисни пункта, а на добавената стойност и препозиционирането – с между 150 и 200 базисни пункта. Съотношението между дълга и стойността на капитала е намаляло с около 5%.

„В системата имаше по-малко ливъридж още преди COVID-19 в резултат на регулаторна промяна след кризата през 2008 г.“, казва Брук. „През последно време виждаме, че кредиторите търсят по-ниско съотношение между дълг и собствен капитал, за да отразят увеличаването на несигурността за истинската пазарна стойност“, допълва той.

Гъвкавостта, която алтернативните кредитори могат да предоставят, изглежда ще играе голяма роля в кредитирането в сферата на недвижимите имоти в Европа през идните месеци. Същото важи и за диалога и сътрудничеството независимо от вида на кредитора.

„Има усещане, че сега всички кредитори мислят повече и са по-дружелюбни. Но все още е твърде рано да се прецени как реагират кредиторите на нарушения на договори по съществуващи заеми“, казва Брук.