Жилищният пазар в Берлин е под двойния натиск на замразените наеми и блокадата

Блокадата на Берлин заради коронавируса почти замрази жилищния пазар в германската столица. Но за много местни жители цените излизат от контрол. Ръст на търсенето от чужденци, съчетан със строителството на луксозни апартаменти, доведе до по-бърз ръст на наемите в Берлин в сравнение с останалите европейски столици. Те са скочили с 28% през последните пет години, сочат данни на Deutsche Bank, цитирани от Financial Times.

30-годишният маркетинг мениджър от Украйна Серхий Пишковстий не може да намери подходящия имот от шест месеца. С бюджет от 700-900 евро на месец той търси малък апартамент в Рингбан, кръговата железопътна линия около центъра на Берлин.

Той споделя, че преди кризата ходел на огледи заедно с още 100 кандидат-купувачи. Огледи на други къщи в германската столица привличали над 1000 души.

„Сега може само по един човек. Въведени са строги правила, които позволяват не повече от десет минути на посещение и на предпазлива дистанция от брокера“, споделя Пишковстий. Броят на наличните апартаменти за оглед обаче рязко е намалял, допълва той.

Около 85% от жителите на Берлин живеят под наем и през последните години мнозина бяха оставени на милостта на собствениците на имоти, тъй като предлагането на нови жилища не успяваше да отговори на търсенето. Между 2011 и 2018 г. населението на града е нараснало с около 400 хил. души. През същия период са били построени 65 698 нови жилища, сочат данни на имотната компания Ziegert Group.

През 2001 г. 5% от жилищата в Берлин бяха необитавани. До 2017 г. делът им спадна до 1%. Равнището на наемателите рязко се увеличи с 67% за десет години заради недостига на жилища и притока на чуждестранни инвеститори.

Те бяха привлечени от ниските цени в Берлин в сравнение с други германски градове, казва Михаел Притула, преподавател по градски изследвания в Университета за приложни науки в Потсдам.

През 2009 г. един квадратен метър в Берлин е струвал 2900 евро, а днес достига около 6000 евро. Но градът все още е доста евтин – във вътрешните зони на Лондон средната цена е близо 30% по-висока и се равнява на 7764 евро на кв. м, сочат данни на Hamptons International.

Източен Берлин става по-популярен за инвеститорите, казва Оливер Банкс от консултантската компания Knight Frank. „Наблюдаваме наличности с добро качество, идващи в Източен Берлин“, допълва той. 

През февруари в опит да овладеят резкия ръст на цените властите в Берлин наложиха таван върху наемите. Замразяването на наемите за пет години на нивата от 18 юни 2019 г. влезе в сила, но очаква одобрение от Федералния конституционен съд.

То също така ограничава новите договори в зависимост от възрастта на сградата до определен месечен максимум, който достига 9,80 евро на кв. м или 10,80 евро, ако апартаментът е ремонтиран. Наематели, чийто наем е значително по-висок, могат да искат намаляването му.

Йохен Мьоберт, икономист от Deutsche Bank, казва, че регулацията ще бъде препятствие за създаването на повече наличности от жилища, защото макар да има изключения за апартаменти, построени след 2014 г., никой не знае колко време ще останат в сила. „Никой не иска да строи, казват, че не е доходоносно. Наемите трябва да са на ниво от 12 евро за кв. м, за да може сградата да е доходоносна“, казва той.

За момента правният статут на замразяването на наемите е неясен. Миналата седмица съд в страната го определи като противоконституционно, а окончателно решение ще бъде взето от федералния съд по-късно тази година. Ако той го отхвърли, наемателите ще трябва да върнат всички спестени пари от използването на закона.

Сайтът wenigermiete.de, който дава правни консултации на наематели, съветва клиентите си да използват друга мярка за контролиране на наемите, за да са спокойни. Тя беше приета през 2015 г. и забранява на собствениците на имоти да увеличават наемите с повече от 10 на сто от средното равнище в квартала.

Ако новият закон бъде утвърден, wenigermiete.de изчислява, че 95% от настоящите наеми ще трябва да бъдат понижени.

39-годишната сценографка Катрин Хауер се надява новите правила да й помогнат да остане в апартамента си от 20 години в източната част на града. „Сега сме много модерни. Нашият квартал изчезва – вече няма възрастни хора и имаме повече малки магазини, продаващи ефектни неща“, споделя тя.

Компанията, която управлява сградата й, съобщила през 2018 г., че планира ремонти, които ще доведат до ръст на месечния наем до 19,29 евро на кв. м, почти два пъти повече спрямо тавана на наема и над три пъти повече от това, което Хауер е плащала досега. С тавана наемът й може да нарасне със 74 евро до около 500 евро на месец, без него той  може да се увеличи с 1019 евро до около 1450 евро.

Хауер казва, че по-скоро би живяла без „новите френски прозорци от пода до тавана“ и допълнителните балкони. „Жилището се нуждае от ремонт, но това, което собственикът искаше да направи, е смехотворно“, допълва тя.

За новодошли в града като Пишковстий новият закон няма да помогне за разрешаването на затрудненията им. Той ще подкрепи само на наематели, които вече обитават апартамент, смята Притула. „Ако сте нов, няма да намерите жилище“, казва той.