Епидемията от коронавирус ускорява резкия спад на имотния сектор в Китай, тъй като ликвидната криза принуждава изпаднали в затруднение предприемачи да развеят бялото знаме.
В момент, когато карантината в страната с най-голямо население в света навлиза в третия си месец, по-малките компании в областта на жилищното строителство вече са на ръба, защото не могат да спечелят достатъчно пари от предварителните продажби на апартаменти, за да покрият разходите си. През първите два месеца на тази година около 105 имотни компании са поискали защита от фалит след близо 500 фалита през 2019 г., показват данни на Bloomberg.
„Голям брой малки до средни предприемачи ще бъдат изправени пред избор, който никой не иска да направи – дали да продадат имотните си активи и да започнат нов бизнес, или да бъдат изкупени. Резкият спад едва сега започва“, казва ръководителят на отдел „Изследвания“ в компанията China Index Holdings Хуан Ю.
Дори преди новия коронавирус китайският жилищен пазар беше под натиск. Цените на жилищата нараснаха с най-бавния си темп от близо две години през януари, а редица предприемачи, затънали в дългове, които не могат да ги обслужват, започнаха да ограничават строителството. S&P Global Ratings съобщи вчера, че на фона на разпространението на Covid-19 натискът може да бъде усетен най-силно от китайските банки и имотни компании.
В резултат на това сливанията и придобиванията сред 100 000-те имотни компании в страната ще се ускорят отново през 2020 г., смяна Ю, без да уточнява очакваната стойност на сделките.
„Намаляващите продажби ще засегнат ликвидността на предприемачите, тъй като приходите все още съставляват най-големият и най-важен източник на финансиране. Редица компании, които вече са в категорията ССС или с ниски рейтинги с негативна перспектива, може да бъдат изправени пред проблеми с ликвидностите“, смята кредитният анализатор от S&P Кристофър Ип.
Базираната в Ню Йорк компания Avenue Capital Group отбелязва, че преливащият жилищен пазар в Китай предлага все по-добри възможности за покупка. Тя обмисля да придобие лоши дългове на предприемачите и да купи изпаднали в затруднение имотни проекти с отстъпка.
„На пазара ще се появят повече изгодни сделки. Ако видите притеснен продавач сред водещите сто компании в страната, не се изненадвайте“, коментира Уан Ифън, ръководител на отдел „Китай“ в Avenue Capital.
Спиране на строителството
Според S&P продажбите на нови жилища в Китай ще регистрират първия си спад от 12 години насам през тази година, а трансакциите ще намалеят с 15%. Това ще се случи, ако вирусът достигне повратна точка този месец. Ако епидемията не отслабне до април, продажбите може да намалеят с около 20% подобно на удара по време на световната финансова криза през 2008 г.
Fusheng Group е една от първите строителни компании със средни размери, която фалира. Затъналата в дългове компания, базирана в югоизточната китайска провинция Фудзиен, водеше преговори за продажба на дял от 70% с консорциум начело с Shimao Property Holdings, съобщиха запознати източници през декември.
Местни медии информираха през януари, че е било създадено ново съвместно дружество, а Fusheng е вляла лошите си имотни проекти в новата компания. Shimao е една от най-големите строителни компании в страната.
Паричните потоци на не толкова компетентни играчи намаляват от години и вирусът само влошава нещата, казва У Жуей, изпълнителен директор на отдел „Лоши активи“ в компанията за частни капиталови инвестиции CDH Investments Fund Management. Компании за управление на активи обединяват усилията си с водещи предприемачи и насочват погледа си към такива компании, допълва той.
Само в провинция Хубей, която е епицентърът на вируса, има около 4300 строителни компании. Цените на жилищата в град Ухан в провинцията са нараснали с един от най-бързите темпове в света през миналата година, показват данни на консултантската компания Knight Frank.
На север в централната провинция Хънан генералният мениджър на една от малките строителни компании казва, че единствената цел, която тя си е поставила в началото на февруари, е да изпълни всичките си дългови плащания през идните шест месеца.
Друг ръководител на малка строителна компания в провинция Джъдзян, в Източен Китай, казва, че компанията му е само на два месеца от фалит. Четирите й проекта в строеж са спрени заради вируса.
Нови възможности
„Епидемията всъщност може да бъде нова възможност за големите предприемачи“, смята Лиу Цъ, който отговаря за стратегията за растеж в друга голяма компания в сферата на жилищното строителство, Kaisa Group Holdings, базирана в Шанхай. „Можем да използваме много лостове, за да смекчим удара за паричния поток. След като преживеем това, ще видим в освободените активи от малките играчи добър шанс“, допълва той.
Kaisa стана първата и единствена китайска строителна компания, която спря плащанията по дълга си в щатски долари през април 2015 г. Тя предприе огромно преструктуриране на дълг и работи години наред за възстановяване на счетоводния си баланс и на кредитния си рейтинг.
След като си възвърна доверието на инвеститорите, Kaisa вече е продала ценни книжа на стойност 1,2 млрд. долара тази година и през януари и е купила терен в Новите територии на Хонконг за 3,5 млрд. хонконгски долара (451 млн. щатски долара) за разширяване на присъствието си в града.
Но макар че компании като Kaisa, Shimao и China Evergrande Group имат стотици имотни проекти в страната, повечето китайски предприемачи са малки и нелистнати на борсата, като в някои случаи имат малък брой проекти в един град. Те са изложени на най-голям риск от коронавируса и забавянето на пазара.
По-малките предприемачи обикновено не разчитат на банкови заеми или продажби на ценни книжа за смекчаване на притесненията за финансирането. Вместо това те залагат на парични потоци от продажби на апартаменти и на сенчесто финансиране.
За момента китайските ръководители се въздържат от задействането на цялостни мерки за парични стимули за имотните компании, тъй като се опасяват, че това може да доведе до ръст на цените на жилищата. По-голямата част от подкрепата идва от леки количествени облекчения на местните власти. Централната банка потвърди по-рано този месец, че недвижимите имоти определено няма да бъдат използвани за стимулиране на икономиката.
Миналата сряда Шънджън позволи на строителните компании да изтеглят парични депозити, които обикновено са държани в резерв от банките по време на строителството, за да гарантиран, че предприемачите няма да се откажат от проектите. Но местни ръководители подчертаха, че настоящите ограничения за купуване на жилище няма да бъдат разхлабени.
Короновирусът може да се окаже „капката, която преля чашата за много малки строителни компании. Започва нова вълна на консолидация в индустрията“, коментира Сие Янчун, анализатор в China Real Estate Information.
08:14 | 13.09.22 г.