Офис пазарът в Европа през 2019 г.: Забавяне на наемните нива

Растежът на наемните нива на офис пазарите в Европа ще се забави през 2019 г. в резултат на по-умерения икономически растеж и по-слабото разширяване на базираната на офиси заетост в големите градове, прогнозира консултантската компания CBRE в свой доклад.

След ръста между 5% и 10% през 2018 г. усвояването на офиси в Европа ще се забави до около 5% през 2019 г., очаква компанията.

Ръстът на базираната на офиси заетост се очаква да намалее от 2%-3% на година в последните няколко години до 1,5%-2% в редица градове като Париж, Берлин, Мюнхен, Амстердам, Стокхолм и Лондон. Възстановяващите се пазари като Испания и Португалия, както и Дъблин изглеждат по-силни. В същото време макар да постигат висок икономически растеж Централна и Източна Европа, както и Италия, се очаква да отбележат забавяне на наемната дейност.

Brexit е усложняващ фактор за британския пазар, като остава несигурността за бъдещето на търговските отношения с Европейския съюз, особено в сектора на услугите. В зависимост от резултата от преговорите има известен риск за спад на офис пазара заради изместването на финансови услуги от Великобритания към континенталната част на Европа.

CBRE очаква някои от международните наематели да отложат решенията си за наемане на нови площи, но допълва, че процесът ще бъде ограничен и постепенен, така че последиците за британския пазар ще бъдат умерени. Ръстът на технологичния сектор като източник на търсене промени структурата на наемане на офиси в редица градове в последните години и компанията очаква тази тенденция да се запази.

Технологичните компании са изместили финансовите услуги като източник на търсене през 2018 г. в Лондон, Париж, Мадрид, Берлин и Дъблин. Oxford Economics прогнозира ръст на заетостта от 1,6% в технологичния сектор в ЕС през 2019 г., докато броят на заетите във финансовия сектор ще се запази. Това означава, че градовете с голям брой технологични компании сред наемателите и кварталите със засилено присъствие на технологични компании ще преживеят диспропорционален ръст на търсенето и натиск към повишаване на наемите.

Тенденцията към все по-гъвкаво работно пространство ще се ускори през 2019 г. Това е сложен и многоскоростен процес, но като цяло наемателите са съсредоточени върху три основни цели. Те опитват да увеличат степента на гъвкавост на корпоративните си портфейли, включително чрез по-голямо усвояване на гъвкави пространства. 45% от компаниите, които участвали в допитване на CBRE, посочили, че смятат да използват в значителна степен гъвкави офис пространства в идните няколко години. В резултат на това приносът на доставчиците на гъвкави пространства към цялостното усвояване на офиси вече отбелязва силен ръст в редица западноевропейски градове и ще продължи да расте през 2019 г.

Освен това компаниите все повече осъзнават влиянието на технологиите върху бизнеса им и в отговор на това се стремят да увеличат инвестициите си в технологии в имотите. Целта на разходите е да се подобри качеството на преживяванията на потребителите.

Трето, компаниите все повече се стремят да подобрят преживяванията на потребителите, включително чрез по-добри уелнес програми и предоставянето на по-голям брой услуги и удобства на потребителите.

Тези тенденции вероятно ще изместят търсенето към технологични сгради с голям брой удобства и ще развият понятието за „умни“ сгради и концепцията за пространството като услуга.

Предлагането на пазара е област, която ще бъде следена внимателно през 2019 г. до този момент от цикъла предлагането е ограничено въпреки нарастването на цените в последно време. Равнището на незаетите площи ще продължи да намалява на много големи пазари през идната година, а в някои страни като Германия, Испания и Холандия това ще разшири дълготрайните структурни спадове.

В същото време новозапочнатите сгради в редица градове, сред които Дъблин, Милано, Стокхолм, Прага и Уест Енд в Лондон, започват да се увеличават и бяха повече през първите три тримесечия на 2018 г. спрямо същия период на 2017 г. Очакваните завършени сгради в идните две години надхвърлят с 5% настоящите наличности в Берлин, Дъблин, Амстердам, Барселона и Лондон, както и в повечето страни от Централна и Източна Европа. Ръстът на предлагането ще оказва все по-голямо влияние върху промените в наемните нива с наближаването на края на цикъла.

По отношение на наемите CBRE очаква повечето големи офис пазари в Европа са постигнат ръст през идната година при първокласните офис сгради. Берлин и Мадрид ще бъдат сред най-силно представящите се градове, а Москва, Франкфурт, Париж и Амстердам също ще отбележат растеж. Варшава и Дъблин може да усетят натиск към понижаване на наемите въпреки че той ще е по-явен при наемите на второкласни офиси, отколкото на нови площи, прогнозира консултантската компания.